限时步行的街区，能激发出多少商业潜力？

撰文丨锐裘、丁猫

城市商业活力如何提升？这是从上层建筑到一线商业人都在齐心努力的目标。除了“五五购物节”等纯消费的营销活动外，城市活力还可以从城市界面和空间上入手，例如：此前就已经在市区试点的限时步行街。

最近，位于杨浦区五角场的大学路，成为了一条新的“限时步行街”，以如此新面貌迎接每一位到来的市民。

大学路本就是一条离居民生活区足够近，服务于周边居民、学生、创新创业者日常生活的街道，在连续四个周末开放限时步行街后，我这个“精神大学路人”，也看到了这条马路相较于其他街区与众不同的精神气。

街道可步行，与商业活力提升

在讨论限时步行街之前，我们先讨论一下“街道可步行”和“慢行街道”这个话题。

慢行的街道确实能为户外商业空间引流，并提升街区的到访与复购率。Transport for London《步行及汽车经济收益分析》报告中提到，步行与骑行人群到访街区的频次是开车人群的1.5倍及2倍。

疫情发生的这些年里，街区获得了大规模的关注，这个情况不止出现在中国。在美国，包括纽约、旧金山、西雅图等城市都相继尝试将一些街区进行“无车常态化”的运营管理，这样的举措让户外餐饮与零售实现了明显的业绩增长。

△ 疫情期间的旧金山唐人街 图源网络

中国重点城市同样在疫情三年里不断推行不同类型的户外商业环境优化的政策，从地摊经济和夜经济的发展，再到步行街及限时步行街的开放。这无形当中调整了整体城市商业格局的变化，从商业地产主导的盒子式商业综合体的兴建，到从室内到室外，从市区到社区的多面发展。

限时步行街的推行，一方面也存在着“试点”意义。

初期推出的安义夜巷、外滩枫泾等点位，皆位于市区的商业综合体，这些点位此前并非交通要道，且以市集、夜市作为步行街的载体，以活动为主，迅速提升了市区空间的商业活力。随后，“外滩源”、“凯田集荟”、“茂名北路”更多市中心的点位被逐一开发成限时步行街。

今年初，大学路作为一条“离社区最近”的步行街，向公众开放，“限时步行街”的试点也从中央活动区蔓延至城市副中心。

而这个样本的意义便在于：当社区型商业街实现步行后，其商业价值的发展空间是否被提升更多？这条街区的使用者们，是否有受益于其中？

这些问题，也在推行数周后得到解答。

从三个方面，

拆解大学路如何实现限时步行

哪怕没有“限时步行街”的推行，大学路在杨浦，乃至全上海都是十分特别的存在。

相较于上海其他市政道路，大学路很“新”，它是千禧年时期规划出来的新街区，不过20岁；但若放在上海当下的城市更新框架里，它也可以说“不算新”了，20年已足够让它沉淀出富有文化特色的土壤。

瑞安新天地作为运营方，在和区域相关部门的共同协作下，完成了大学路实现限时步行街的前期规划、调配、策划等一系列动作。

1.交通疏通：行车与停车的提前规划

无论在哪个点位，推行限时步行街，交通是首先要解决的问题，这就包括了行车和停车两个点。

大学路总长800米，真正成为步行街的区域是从东边的智星路段到中间的伟德路段。尽管大学路是主干道，但得益于南侧并行的政民路，以及大学路周边的锦嘉路、伟康路、伟成路等路段均可供机动车、非机动车双向通行。车流仍然有空间疏通，加上正确的引导，车行几乎没有太大问题。

针对打车到访的人群，智星路、政学路、政民路设立了“临时上下客”的点位，并有清晰的路标标记给司机提示。为保证安全，日常的道路停车临时取消，周边多个地下停车场提供了千余个车位，为开车前来的市民们，减少了“停车难”的负担（可见上图）。

如此看来，尽管开放限时步行街的仅是一条道，但调配的是更大范围的运力，也正因这样前期完善的准备，才让这个项目顺利推行后，在公众的关注度持续走高。

2.“三区”联动，实现内容共创

大学路之特殊，有个重要的环境因素，便是其“三区联合”的特质：附近的高校园区、企业园区、附近居民社区，加之大学路上的各具特色的商户店主们，可以说，大学路是从来不缺人的。

所以，当策划限时步行街后，这些不同群体的人被充分考虑进来，在内容与互动上实现了多方共创。

△ 在“520”限时步行街开街，复旦大学音乐剧社便在此上演了他们的毕业大戏《COMPANY》，学生从校园走出来，面对更大范围的群体展现自己，对他们来说，亦是一种新机会。

△ 同济大学社区规划师团队与四叶草堂团队，也来到大学路限时步行街，与街道联合举办了“合五角力·致未来居”2023五角场街道社区生活节。

△ Blueglass也选择将品牌主办的骑行活动在限时步行街期间落地，邀请用户通过骑行感受大学路的街区氛围。

邀请高校社团出校园在商业空间做尝试，把店主请到店外做更完整的品牌呈现。加上往年积累的街区运营和主题活动的经验，让大学路在成为步行街后，更加强化了其独特性。

3.真正有街可逛

和其他“限时步行街”区别，大学路的街是本来就存在的，而非因步行街凭空打造，商铺都在道路两边，日常就有“逛街”感。所以，当道路完全步行后，哪怕不开设专门的活动，街道两侧丰富的店铺内容也足以让到访的人们挖掘、体验、感受。

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△ 六一节期间的限时步行街

数据证明了大学路推行限时步行街的有效性。自5月20日正式开街，首周大学路全域销售额较上周末增加22.7%，同比2021年同期增加48.3%；客流量超10万人，较上周末增加28.1%，比2021年同期增加112.6%。

“步行街”的诞生就是为了让人们把所有注意力放在“逛街”这件事上。你甚至可以这么理解，没有了车子，人们可以放慢脚步，肆意走在宽敞的马路上，观赏沿途的风景，去发现以往被忽略的小店，站在马路中央与这里合影。

而这点，也是我认为大学路开放“限时步行街”后，弥足珍贵的一点。

发现独一无二的街区味道

开放限时步行街，让大学路独一无二的特质发挥到更大化。有些主题，在大学路发生，再合适不过。

毕业季，大学路开放限时步行街的同时，也迎来了一次重要的主题活动：心动街区大学路。

在大学路路口，一个超4米高的巨型毕业帽前，不少学生穿着毕业礼服围在这里拍照留影，向内走，可以看到被贴在两侧绿化带和店铺落地窗上的一幅幅标语：“学生时代最后一节课，铃响，下课”、“知识分子已毕业，芝士分子请进门”……既有毕业的一丝伤感氛围，又带有戏谑玩笑的口吻，颇具有主题仪式感。

△ 心动街区大学路上的巨型毕业帽，更是吸引来演绎超人气青春歌曲《那些年》的胡夏和今年大学毕业的蒋依依前来打卡拍照。

此次活动是与抖音生活服务联合发起，借助其在线上的影响力，毕业季和限时步行街并没有只面向大学路附近及上海的学生，而是全国范围的学生群体。

“青春”和“朝气”是大学路的主旋律，不止“毕业季”，背后的运营方创智天地今年正逢20周年，以“智向新生GoBeyond”为年度Slogan，在今年春天举办的首届KIC知识艺术节，以及接下来即将举办的YEAHH PARK社群运动季和上海创新⽣态⼤会，都站在同一条脉络，并形成了自成一派的内容叙事线。

△ KIC知识艺术节

而这条叙事线之所以能成立，还是因为“人”，和他们在这里真真实实的生活。

这些年，不少人选择在这里度过人生重要阶段，让青春延续。有人走出校园后，选择了这里的企业，并继续住在大学路附近；还有人毕业后选择了开店，成为一名在大学路上的掌柜。

这些年，我有不少在知名互联网、快消品公司工作的朋友相继搬来这附近，大家给我的反馈都出奇的一致：

“大学路太舒服了”、

“这里不像“梧桐区”过于精致主义”、

“价格更亲民、更有生活感”、

“囊括一切好吃好玩的，根本不用进市区”

……

有人，才会有人情味的商业内容。

△ 很喜欢的一副插画，把大学路的人、街、市都展现在一个画面里。

在伟德路上，继去年复旦旧书店被“请”到这里后，今年又相继开出了多家不同类型的文化书店，例如专注推理玄幻的“谜芸馆”，它曾是南昌路上小有名气的孤岛书店，店主时晨是著名的推理小说家，也是一个土生土长的杨浦人；又例如专注于学术的悦悦书店，创办人罗红夫妇亦是“复旦人”。

△ 限时步行街里的悦悦书摊

而这些新邻居们融入街区的方式也不少，通过限时步行街及日常其他的活动，有机会走出店铺，与居民、学生、和其他店主们交流互通，开启在这里的新生活。就是这么一个20年前还是荒地的片区，在具有长期性的街区运营设计规划之下，它保留街区社区的自然生长性，尊重每个个体在这里的一切。

如果说街区的活力，是提升城市活力最重要的介质，那么大学路在今天推行限时步行街，似乎是在20年的街区积累下，获得了进一步的城市空间秩序延伸。

20年的街区运营，瑞安新天地作为城市发展的开发运营者，似乎也越来越清楚大学路该往哪个方向打造：区别于市区高客单的精致业态，这里是真正服务于生活的人情味街区，街道环境及尺度、人群、商户、以及日常活动形成的闲适感。而在面对“人为本的社区建设”这个大命题时，大学路一定会是这家企业重要的实践参照。

再回望这些年的大学路，其商业界面也早已不止一条大学路，而是以此为主街，慢慢衍生到北侧的伟德路、伟康路、政学路上，更多商业空间和消费潜能被挖掘，与园区、社区融合得更为紧密的同时，也有更多内容和人的新故事在这里上演。

或许，这也是限时步行街被推行的真正本意：回归城市街区，让运营商逐渐从盒子走出来，用城市视角参与空间运营，也让人们看见附近社区真实生活的不同；这样城市活力也许才会真正实现激活。

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原标题：《限时步行的街区，能激发出多少商业潜力？》

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