济南开发商日子越来越难过：开盘几百套房只卖了十几套

8月14日,齐鲁晚报报道《为了拉客来看房,不惜自费发红包》一文后引发社会关注。围绕难以完成的销售指标,开发商或降价促销,或不敢定价,又或是变更楼盘操盘方。济南楼市降价和促销愈演愈烈,究竟是何原因?开发商的日子越来越难过,究竟是什么带来的?即将入市的高价地,还有没有市场?

完成全年销售目标，下半年压力很大

从事地产营销的刘磊(化名),所在的地产公司最近日子不太好过。年初山东公司制定的销售指标是150亿,如今大半年过去了,十多个项目没有一个卖得好的。“上半年只完成了50亿,这意味着下半年要卖出去100个亿。”他说。

虽然刘磊公司的供应量主要集中在下半年,但是主战场济南的9个项目,要不集中在章丘、济阳的外围区县,要不就是拿的高价地,内部预期普遍不太乐观。“如果完不成任务,意味着年终奖金就拿不到了。”刘磊说,他去年的年终奖是一笔不菲的收入。

和刘磊一样,王鹏(化名)所在的公司最近销售压力也比较大。虽然公司上半年已完成100亿的指标,但面对全年150亿的指标,他并不太乐观。“2013年公司上半年卖了32亿,但下半年只卖了7亿。现在市场给人的感觉有点像2013年的样子。其实从今年6月开始市场就不好了,行业下行的速度快得让人猝不及防,尤其是最近房子基本卖不出去了,市场很可能会大转向。”王鹏说。

记者从多家公司了解到,上半年济南多数房企都没完成半年任务,和年初制定的高指标相去甚远,整体的销售情况都不乐观。以高新区北侧的一个楼盘为例,今年7月该楼盘推出了几百套房源,面积在120㎡到180㎡之间,单价25000元到28000元,结果只卖出去了一二十套,成交情况非常不理想。

销售预期差，开盘时间一再推迟

由于指标压力过重,上半年完成率不佳,加上市场日趋变冷,不少开发商对新项目不敢定价,即使定价也调低了开盘的预期。

市民田亮(化名)最近半年一直在看房子,已经明显感受到了市场的变化和置业顾问态度的转变。他前期去南部华润公园九里看6层洋房,置业顾问表示预期在3万元/平米上下。“最近给我电话,说6层洋房预计23000元/平米左右。”前期去东部济南万达城看房,置业顾问表示价格在18000元上下,近期则表示价格可能在16000元-17000元。“6月份去看房,置业顾问说预期7月份开盘,如今都8月了还没有开盘,置业顾问说可能要到8月底。”田亮说。

田亮称,近期位于三孔桥街的山钢锦绣华府首次开盘,开盘价在16000元-18000元,低于周边二手房成交价不少。该楼盘是2016年拿的最后一批低价地,但是两年时间迟迟没有开盘,本来预期会挺高的,没想到会开到这个价格。

一位业内人士告诉记者,近期不少楼盘开盘加推价格预期都不高,像中新国际城单价15500元带装修,中新锦绣天地14800元带装修,整体销售情况还不错。“这些楼盘拿地比较早,前期地价比较低,如果市场变差,不排除精装变毛坯,甚至继续调低价格的可能性。”该人士表示。

高价地成棘手难题，有楼盘更换操盘方

在前两年市场好的时候,开发商对市场预判高,拿了不少高价地,其中以汉峪片区、长岭山片区和唐冶片区最为集中,如今一两年过去了,这些高价地都面临着入市问题。对此,有的开发商选择了延迟入市,等待下一轮市场热点的到来,而有的地块则选择了合作开发,做优产品。

作为高价地最为集中的汉峪片区,其中金科的两幅地块楼面地价都在14000元以上,而另一幅地块楼面地价则在18000元以上,保利的一幅土地当时的成交价也在18000元以上,这些地块上市后都面临着高压力。

一路之隔的长岭山片区,去年也产生了不少高价地。一位业内人士表示,无论是路劲雅居乐联合体13000多元的拿地价,还是旭辉银盛泰15000多元的土地价,都是棘手的难题。“因为一两公里外的几个楼盘,15000元带装修的售价,销售也没有多火爆。”该人士表示唐冶片区的高价地可能会更麻烦。

因为市场转冷,销售不佳,一些多方合作楼盘面临着更换操盘方的问题。位于工业北路的翡丽公馆自从去年开盘以来,就长期销售不佳,今年一度一平米降价三四千元,但是销售始终没有太大的起色,据悉目前操盘方已经由保利更换为世茂。

而有的企业由于对地产板块不看好,已经开始了公司战略调整,开始不拿地或收购一些二手地。一些开发企业的年度计划也在不断下调。

市场冷冻之前，早开盘早抢客户

谈到下半年行业发展预测,业内人士刘磊称,由于公司拿地单价很高,高位站岗,大幅降价很难,最有效的办法就是在市场冷冻之前,尽可能早开盘早抢占客户。“一些前期拿地价格比较低的地块,如华山、雪山、潘田片区的多个楼盘,一旦市场冰冻,有降价的空间,也具备打价格战的实力。”他说。

世联行山东区域总经理朱江说,一系列调控政策出台后,很多开发商会面临资金紧张的问题,在这种情况下开发商只能加速卖房子,加速回款,搞起促销,比如章丘、济阳的房价就降了。

例如位于旅游路东段的三盛国际公园,最近推出98平方米两室和125平方米三室,通过一些中介渠道等释放出特价19999元,而此前的价格为25000元左右,降幅巨大。

“此前激进扩张,疯狂拿地的开发商,在这种情况下就面临较大的压力。现在也出现了很多土地流拍的现象,表明市场降温,预计这种冷却会持续一段时间。”朱江说。

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海分析,政府的一系列政策发布后,开发商资金流紧张,所以会强化销售,加大回款,市场的预期也随之发生改变。

对于未来市场发展趋势,孙大海认为,未来的市场还是会逐渐趋于稳定,整个市场基本会与2017年持平,价格上涨是不太可能了,但是也不存在大降的可能。

（原标题为《济南：销售指标难完成,新盘不敢定价，推出几百套房,只卖了一二十套》）