开发商无证售房状告业主始末：资金短缺，营销方找人认购救济

近日，房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司（下称“闻天科技”）因向法院自诉无证销售，将12名业主告上法庭，深陷舆论漩涡。

8月10日，闻天科技前负责人徐龙光对澎湃新闻（www.thepaper.cn）称，被起诉的12名购房者，多为闻天科技前接盘营销合作方西安嘉兴营销策划有限公司（下简称“嘉兴公司”）股东、员工、亲友。

徐龙光称，起初，他没有一心盘算着不给业主房产，清退所售房产起诉业主，也不是因为房价上涨，而是监管部门责令清退在先，但因公司资金链断裂，清退工作从2016年持续至2018年，迟迟未能完成。

这种说法并未得到嘉兴公司负责人贾喆的认同。贾喆向澎湃新闻表示，闻天科技在资金最困难时，他出面召集公司股东、员工、好朋友认购10套房产，帮徐龙光渡过难关，最后却为追求更大利益撕毁合约，将这些人状告到法院。

贾喆认为，2017年底，上市地产公司龙湖地产以高价收购涉事楼盘，随后闻天科技撕毁认购合同。

目前，闻天科技起诉12名业主请求法院裁定之前所签订《紫衫庄园内部认购合同》无效，已有两名业主败诉，其中一名业主李女士已上诉，尚未开庭审理。

徐龙光表示，目前已进入司法程序，一切按照法院最后判决执行，“法院怎么判我就怎么给业主赔偿，就算最后赔房子给他们也行”。

“开发商在开发过程中有困难，用这种方法融资，之后房价涨了，起诉告业主，这个是完全站不住脚的。”长期关注房产领域案件的律师徐斌认为，法律并没有规定说内部职工不能买房产、营销公司所售房产，就算他人为内部职工，也是正常购房人，是双方自愿的事情。

知名公益律师郭乘希认为，根据法律规定，开发商没有预售证，与业主所签订的内部认购合同无疑是一份无效合同。开发商一直利用无效的购房合同占用了购房者的资金至今，应对购房者承担签订无效合同的过错赔偿责任。

资金短缺

业主李女士上诉，与闻天科技合同纠纷二审，或将于近期宣判。

8月7日下午，蓝田县人民法院通过其微信公号发布消息称，该院召开民事审判工作研判会议，传达西安全市法院房地产案件审理研判会议精神，该院副院长舒孝玲提出，要树立诚信原则及合同实际履行原则，坚守“不能让违约者因违约而获益”的宗旨。

有地产界业内人士认为，西安开发商自曝无证销售，房价飞涨后起诉业主一事，或将迎来逆转。

8月10日上午，被香港上市公司龙湖地产收购60%股份，深陷舆论批判漩涡的闻天科技前负责人徐龙光向澎湃新闻坦言，其已受到来自龙湖地产的压力，有些证据不得不公之于众。

2015年之后，楼市低迷，闻天科技资金链开始出现问题，至2016年初，已经无法支付工人工资、银行利息等。2016年4月，闻天科技与嘉兴公司签订全盘营销协议，负责原紫衫庄园（现龙湖•双珑原著）楼盘营销。

彼时，闻天科技尚未取得涉事房产商品房预售许可证。

徐龙光称，他就此与嘉兴公司负责人贾喆商议，贾喆表示，可以帮忙动用私人关系，介绍其一些朋友前来内部全款认购10套房屋，闻天科技给予七折优惠。

李女士等人与闻天科技签订的《紫衫庄园内部认购合同》中载明，“凡公司正式职工以及亲属如意向购买该项目……可根据购买该房屋付款比例享受内部认购相关优惠政策”。且合同签订后，甲方要为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时。

“我当时考虑到没有预售证可能会被监管部门处罚，但贾喆告诉我，认购的都是自己人，能控制住，有问题，退还房产给付些高息。”徐龙光说。

随后，在2016年4月至8月，闻天科技先后与李女士等10人先后签订了《紫衫庄园内部认购合同》，共收取1511.895万元。

徐龙光提供的嘉兴公司的付款申请、支付凭证等显示，该10套房产售出后，闻天科技按照合作协议，向嘉兴公司支付了453569元“运营销售佣金”。

前述部分内容得到了嘉兴公司贾喆的证实，但贾喆否认当初曾承诺支付高息，能随时清退房产一说，他表示，买房的虽然是其公司股东、员工和朋友，但他无法替他们做出决定。

开发商称房价未涨前已开始清退

事情疑似在2016年8月9日出现变故。

徐龙光提供的一份显示长安区住房保障和房屋管理局（下简称“长安区房管局）的“关于‘澜香山’项目无证销售的处理决定”显示，2016年8月3日，该局在对长安区房地产建设项目进行检查过程中，发现“澜香山”（紫衫庄园原名）项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，遂作出责令闻天科技“停止一切销售行为”，立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退。

徐龙光称，当时违规销售的10套房产所回笼资金，已被其用于支付工程钱款，以及银行1.9亿元贷款的利息，至长安区房管局处理决定下达时，手头已所剩100万元左右，无力再给前述李女士等10名购房者退还房款。

于是，徐龙光称其找到贾喆，让贾喆帮忙安抚购房者，以待资金宽裕之后，退还房款，清退房屋，并承诺支付20%利息甚至更高利息作为补偿。徐龙光称，之后也是因资金问题，导致清退一事一拖再拖。

徐龙光表示，实际的清退事宜发生在房价上涨之前，否认自己是因为房价飞涨，为谋求更大利益而起诉业主。

但贾喆则告诉澎湃新闻，至2017年年底，业主被起诉之前，闻天科技未就前述清退事宜与购房者交涉。

此前，几位涉事购房者也向澎湃新闻称，并未收到闻天科技多次清退通知。

徐龙光说，当初闻天科技全权委托嘉兴公司出售的该10套房产，其与该10名购房者并不认识，也无法与他们顺利取得联系。

但贾喆表示，售房过程中，加盖闻天科技公章，收取房款等工作，闻天科技均有参与，房款最后也都进了徐龙光账户。

营销方指开发商“逐利”

进入2017年下半年后，西安楼市逐渐升温，房价攀升。

至2017年底，原紫衫庄园区域商品房售价已近每平米16000元，是2016年的两倍；2018年持续攀升至每平米约24000元，是购房者购买时的3倍多。

值得一提的是，前述长安区房管局处理决定下达后，直到2018年3月，长安区房管局开出罚单，闻天科技因违规出售房屋，被罚款72万元。

徐龙光称，2016年8月9日，长安区房管局的处理决定，并未对其作出罚款处理；2018年2月底，媒体报道了此事，房管局认为影响恶劣，遂对其公司做出处罚。

多份闻天科技与嘉兴公司签订的协议显示，2017年8月15日，嘉兴公司将全盘营销代理服务转让给了西安创其意企业营销策划有限公司（下简称“创其意公司”）。

2017年12月15日，闻天科技与创其意公司签订了“策划代理服务终止协议”，闻天科技一次性补偿创其意公司321万元，要求创其意公司配合闻天科技清退前期收取的部分客户支付的购房预付款。

贾喆证实，创其意公司负责人周克，是其公司原员工。而合同中附带“配合清退前期部分客户购房预付款”这一要求，是因龙湖地产已与闻天科技洽谈合作，房价也已开始攀升，闻天科技欲逐利而为。

徐龙光则称，2017年12月26日，龙湖地产收购其公司60%股份，能最终达成合作，正是看到了闻天科技和创其意公司签订的策划代理终止协议“配合清退”一项。

贾喆认为，配合清退并不代表全权负责清退，他们配合闻天科技联系了购房者，但最终的决定权还在购房者，“我没办法替我的朋友做主”。

而在此期间，徐龙光曾同样因资金问题，通过贾喆介绍，将3套房屋抵给一个装修设计公司，以作支付装修两套样板间工程款。

据徐龙光称，装修设计公司将其中2套房子转卖给他人，另一套最后被闻天科技回购。

2018年2月9日，在长期清退未果后，闻天科技将上述12人分别起诉至法院，要求判决内部认购合同无效。

目前，澎湃新闻已知，已有两名业主败诉，其中业主李女士现已上诉;另10名业主案件尚未一审或尚未宣判。

合同有效性之争

“开发商讲的这些理由站不住脚。”长期关注房产领域案件的律师徐斌认为，法律并没有规定说内部职工不能买房产、营销公司所售房产，就算他人为内部职工，也是正常购房人，是双方自愿的事情。

徐斌表示，开发商在开发过程中有困难，用这种方法融资，之后房价涨了，就要起诉告业主，这个是完全站不住脚的。“不管怎么样，应该是法官来拿捏这个案子该怎么判。”

根据我国《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚，即“由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款”。

知名公益律师郭乘希认为，根据法律规定，开发商没有预售证，与业主所签订的内部认购合同无疑是一份无效合同。但购房人的身份和来源，不影响该纠纷的处理。

郭乘希介绍，对违法开发商的处罚，是行政部门的职责和权力，与开发商和购房者的合同关系没有关联性。

另一方面，开发商实际在2016年并没有清退房屋，一直利用无效的购房合同占用了购房者的资金至今；因此，开发商应对购房者承担签订无效合同的过错赔偿责任。郭乘希认为，涉及购房合同是否有效，裁定权最终还是归法院。