调研手记｜杨浦228街坊蝶变归来后，还要做什么？

【编者按】

4月26日，蝶变归来的228街坊正式开业。

如何规划建设一个延续历史文脉、留存上海乡愁、展现杨浦记忆的开放性创新型社区，并且充分彰显其历史价值、社会效益、经济活力？228街坊还有很长的路要走。

长白新村街道多次召开征询会、协商会听取的意见建议，找准了短板问题。接下来，“228街坊应该怎么做”才是关键。

蝶变归来的228街坊，怎么看、怎么干？

——长白新村街道党工委书记  孙辉

作为上海现存唯一的成套“二万户”历史风貌住宅，长白228街坊不仅是杨浦“百年工业”历史的见证，也承载着上海城市发展的重要实践。

在城市更新的过程中，228街坊始终秉持着“修旧如旧、整旧出新”的原则，最大程度地保留素墙红瓦的建筑外观、简约明快的建筑线条，以及邻里共享的建筑理念。

4月26日，蝶变归来的228街坊正式开业，成为辐射周边的公共服务中心、社区品质生活的网红打卡聚集地，还将拥有承载城市记忆的展陈馆，为居民提供“15分钟社区生活圈”的高品质体验。

如何规划建设一个延续历史文脉、留存上海乡愁、展现杨浦记忆的开放性创新型社区，并且充分彰显其历史价值、社会效益、经济活力？228街坊还有很长的路要走，还有很多工作要做，还有不少短板要补。结合近期调研，我们重点围绕“228街坊是什么”“228街坊还要做什么”“228街坊应该怎么做”，有了新的思考和体会。

“228街坊是什么”

按照城市发展的规律，杨浦的街坊后发展路径是由西向东、由南向北，街坊的排序也体现杨浦城区建设发展的时序，不仅仅是四条路围起来的一个平面区域，还有建筑层面的立体意义，以及人的因素。站在当下，“228街坊是什么”可以从三个层面来讨论和定位。

一是上海市城市更新示范项目。228街坊作为当时全市唯一完整的“两万户”街坊承载着非常重要的城市记忆，其本身具有一定的建筑风貌和空间特色。但在2008年的《长白社区控制性详细规划》中，住宅和商业按照1:1比例，开发建筑5.5万平方米，原规划中12栋两层的“两万户”住宅不保留。

在后续的城市更新过程中，为落实中央城市工作会议精神，着力塑造城市特色风貌、留住城市记忆，区委、区政府主动将12栋“两万户”进行了留存。2016年5月，228街坊入选全市首批城市更新示范项目，被列入四大行动计划中的“魅力风貌计划”，容积率调整转移、大幅下调，12栋“两万户”建筑得以保留。

二是上海市“15分钟社区生活圈”示范项目。228街坊不仅是上海城市更新示范项目，还应该随着其社区商业和公共服务功能的释放，规划建设成为以人民为中心的228街坊“15分钟社区生活圈”示范标杆项目，回应广大群众对高质量发展和高品质生活热切期盼。

就居民需求来看，周边可覆盖10万左右人群，对照“五宜”标准缺乏一个可以满足居民“吃喝玩乐娱购游”需求的区域。于是，街道在“15分钟社区生活圈”规划编制过程中，将228街坊作为单篇，发放1300份覆盖校区、园区、社区及跨街道的调查问卷，召开若干场分层分类的专题座谈会，问需于民、问计于民，力争将228街坊打造成上海市“15分钟社区生活圈”的一个重要节点项目。如今的228街坊覆盖了从社区商业、体育健身、文化娱乐、生活服务等“市场+公益”的功能，可以满足周边居民一站式、多元化的需求。

三是上海“两万户”工人新村最后的记忆。中央城市工作会议提出要保护历史文化风貌，更好地延续历史文脉。228街坊作为目前全市唯一完整的“两万户”街坊承载着非常重要的城市记忆。228街坊“两万户”项目设计方案确定完整保留所有12栋“两万户”建筑的空间肌理及外观，包括材质、色彩、立面，并明确保留街坊内部为开放空间的格局，保持1950年代工人新村的特色。同时，按照现在的设想，在原汁原味保留的一号楼和八号楼基础上，还将布局上海市工人新村变迁的展陈，让市民不仅可以了解228街坊工人新村变迁史，更有上海市工人新村变迁史。

“228街坊还要做什么”

228街坊，从2016年仅用时106天完成“三个100%”、2019年带方案出让，再到2023年4月建成试运行，其形态、功能、环境变化之大令人耳目一新。就228街坊未来发展而言，还要做什么？我们认为要把握好“四对关系”，找准短板问题。

第一个是街区内更新建筑与存量建筑的关系。目前来看，七八十年代建设的分别位于街坊西北和东南角的六层楼老公房，与科创集团建设的高层人才公寓，保留的12栋“两万户”建筑立面、附属设施以及“第五立面”明显不协调。另外在调研过程中发现，从228街坊走出来能感受到存量的沿街商铺店招店牌风格较为杂乱、老旧小区的建筑立面破损老化、路边屋顶有杂物堆放、菜场餐饮门口地面污渍等情况较为严重，与228街坊内部新建改建部分反差较大。

我们要把街区内更新建筑与存量建筑当成一个整体，之后的建筑、环境等改造也要符合228街坊整体风貌保护的要求。

第二个是街坊内外圈的关系。从228街坊外圈看，长白路、安图路、延吉东路、敦化路外圈的围墙栅栏、建筑立面、店招店牌，与内圈的现状或设计效果图并不协调。

对此，我们要做的不仅是保证228街坊四条道路内圈的新旧建筑、立面装饰、地面铺装要整体协调，而且街坊四条道路外圈沿街立面、店招店牌、小区围墙等也应当成一个整体来系统考虑。

第三个是街道内外的关系。从这方面来看，街道辖区范围内228街坊周边的几条主次干道，比如从南面的内江路、控江路，北面的安图路，东面的图们路、延吉东路，以及更远些的周家嘴路、军工路通往228街坊，道路的通达性、舒适性、标识度等都有一定的不足。

按照“15分钟社区生活圈”的辐射半径，228街坊既要考虑其对长白新村街道范围内校区、园区、社区的服务，同时还要考虑到其与毗邻的延吉新村街道，向南及向北还可一定程度辐射定海、长海社区的居民。我们可以将228街坊理解为一个跨街道、区域级的公共服务综合体，并非局限于长白一隅。

第四个是“俯视”和“仰视”的关系。从228街坊抬头看，周边道路布满架空线，尤其是从人才公寓的高处俯视，“两万户”工人新村漂亮的红色人字形屋顶呈现出其特有的美，但西北和东南六层住宅屋顶则显得杂乱和灰暗；向西面望去，远处天际线可看到浦东陆家嘴“三件套”，但近处看到的一些老旧公房屋顶，也有不同程度的凌乱和灰暗。

我们既要抬头考虑228街坊及其周边的天际线，又要着眼从人才公寓的高区由内向外、由近到远，俯视建筑的“第五立面”也就是建筑屋顶。

通过对“四对关系”的深入分析，结合街道多次召开征询会、协商会听取的意见建议来看，228街坊还存着较为明显的反差感，这也是后续需要跟进补上的短板。

“228街坊应该怎么做”

找准了短板问题，接下来“228街坊应该怎么做”才是关键。

首先是整体规划，分步实施。将整个228街坊及其周边区域乃至更大范围视为一个系统有机体, 结合“15分钟社区生活圈”，对228街坊进行跨街区、跨街道、跨领域（建筑、交通空间、绿化绿植、商业业态、城市家具、街头小品、标识标牌、天际线、第五立面）的整体规划。

按照内圈、中圈、外圈，由内而外、由近及远、由点到面、由易及难进行系统规划，并按照整体规划的目标和方向，提出支撑项目，不断扩圈补短，把规划蓝图转化为施工图、实景图，进一步放大228街坊带来的影响力，最终达到实然与应然的逐步契合，将228街坊打造成名副其实的人民城市样板间和“15分钟社区生活圈”的标杆。

其次是全域理念，跨越边界。借鉴全域旅游的理念，以228街坊为中心，按照“15分钟社区生活圈”半径所达范围，把228街坊作为一个网红的地标性载体和平台，从全要素、全方位、全时空、全过程等角度推进，实现环境全域优化、服务全域配套、标识全域显示、治理全域覆盖。

就交通的通达性和舒适性而言，目前离228街坊最近的地铁站是8号线延吉中路站。无论哪个出口过来，距离都接近500米，这个“最后500米”如何系统考虑？出来以后怎么走？步行或单车过来，沿线的道路铺装、沿途景观、绿化小品、城市家具、导引装置、市容市貌是否与全域旅游的要求相契合，这需要长白和延吉两个街道协同共建、合作治理。同样，从北面佳木斯路沿线和周家嘴路南边沿线过来的长海、定海等社区的居民，也都需要考虑在内。

再有就是多元合作，一体管理。一方面，228街坊需要区相关职能部门与街道、科创集团紧密合作，无论是整体设计分步实施，还是跨越边界的全域理念，都离不开各相关职能部门把关定向、大力支持。另一方面，街道和科创集团及入驻的各类主体，可参照既有的网红街区成功管理经验，对整个街坊的物业管理、商业业态、地上地下、活动组织等等进行整体性考虑，探索商业业态综评准入、动态调整机制，推行商家公约化自治，街区一体化管理。

（原标题：《大调研 · 书记手记 | ​蝶变归来的228街坊怎么看、怎么干？》）