鸿寿坊“更新”案例：在石库门里办公、商业皆宜

海报设计 郁斐

今年3月，普陀区长寿街道的鸿寿坊开放展厅，向公众展示其未来可能性，预计于6月左右开放。

鸿寿坊是普陀区城市更新重点项目，于2022年7月正式发布，由里弄商业和两栋甲级办公楼组成的商办综合体，项目投资总额近30亿元。

近年来，上海类似“新天地”街区相继出现，大多涉及石库门建筑这类历史风貌街坊的更新改造，比如静安区的张园、虹口区的公益坊（今潮8弄）等等。

这类街坊具体如何更新？在功能空间上是否有新的趋势？

保留石库门“鱼骨状”格局

鸿寿坊所在地（新会路、西康路转角处）历史地图，来自20世纪40年代出版的《上海行号图录》。

 空间更新，需要了解场所历史文脉。鸿寿坊曾是沪西著名的商业聚集地，周边商铺聚集；它也有百年的工业基因，其所在的新会路、西康路（曾为小沙渡路）附近，曾是上海近代工业发源地、沪西工人聚集区。“沪西大自鸣钟”——以前用于工厂报时防火的地标建筑也曾位于附近。

鸿寿坊保存的石库门建筑的风貌，来源于20世纪初期到中期所建的住宅群，是由当时的外国房地产企业吸收了江南地区民居“进”和“院落”的式样开发的产品。

即将开放的鸿寿坊所在地块，在2019年由曾开发新天地项目的上海瑞安地产拍得。

鸿寿坊内的建筑大多是一般历史建筑，但在禁止“大拆大建”后，历史建筑修缮保护工作更细致、更注重挖掘场所含义。

石库门因以石头做门框，以乌漆实心厚木做门扇而得名。石库门街区按鱼骨状肌理分为主弄和次弄，主弄垂直于主入口所在道路，次弄平行于主入口所在道路。

新改建的空间保留了主弄空间动线，供商业人流来往，西侧次弄的空间则策划为室内集市，用玻璃顶封闭。

鸿寿坊的历史建筑采用“原址保护、整体复建、构件再利用”的更新方式。原址保护不必赘述，整体复建对还原街坊空间格局意义重大。这将有选择地对利用价值较高、保存状况较好的建筑进行复建；而对保存状况一般、但局部构件具有特色的建筑，采取构件再利用的办法。

兼具商务办公与“烟火气”

当购物中心内空间千篇一律，石库门建筑所含的地域文化和历史印记，为商业和办公增添了特色氛围。

普陀的苏河水岸原先就有众多住宅区，居民生活水平提升后，需要更丰富业态的生活性服务业。出于产城融合的考虑，也需要一部分产业载体。鸿寿坊地处的长寿商圈正是普陀“老牌”商业集聚地，也是普陀区“苏河水岸经济发展带”的核心位置。

实际上，鸿寿坊的石库门里弄街区此次的更新特点在于，既有供消费休闲的商业，也有发展产业的空间。

在商业角度，不同于新天地以高端奢侈品牌为主，鸿寿坊的业态策划引入了 “南里市集”、“Be Market”等更为年轻化的项目，以创意感、新鲜感见长。

同时，从其建筑面积配比看——项目总建筑面积约8.8万平方米，办公面积4.8万平方米，办公面积超过50%，反映出“为城市提升商务能级”这一使命。

鸿寿坊效果图 图片来源：网络

在产业端，该项目主要面向普陀区四大重点产业企业，最好是智能软件、研发服务、科技金融等领域企业。

在鸿寿坊东西塔楼，项目期待引入总部独栋办公，同时也设置了跨楼层灵活分割的区域，适应中小微企业的空间需求。而东西塔楼的连廊空间（2~3层）更 “共享”，将引进类似wework空间形态的办公产品，为初创业者、数字游民提供分布式办公空间。

如此，鸿寿坊的“共享”连廊和一层的集市商业街，能产生某种互动互促的微循环作用。经过的行人能感受街区内企业形象和办公氛围，办公也会受到街上商业热闹氛围的影响，会产生商业和办公人气互相转化。

总的来看，鸿寿坊此类更新，它的空间策划既注重创新也看重“烟火气”的重造，并借由办公与商业的良好互动，提升地区的产业功能。

稍微再说远一些。

历史风貌街坊更新并非新话题，既是更新，自然是有新气象。但一些现象值得继续思考，比如当原住民不断搬迁，作为“上海市非物质文化遗产代表性项目”的“石库门里弄居住习俗”，例如邻里关系、弄堂游戏等非遗脱离了其产生空间是否面临消失？更新后，招商引资是否能如愿引入符合地区发展的企业？以及如何与周边其他商圈错位发展？

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