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“名为买卖 实为借贷”的房屋买卖合同有效吗?看紫阳案例
随着社会经济的发展,
民间借贷行为愈发活跃,
出借人为避免借款人无力偿还借款,
同时增加自己债权实现的可能性。
采取以签订《房屋买卖合同》
作为民间借贷担保的现象较为普遍。
这种名为买卖实为借贷担保的事实
应当如何认定呢?
案情简介
2021年4月,紫阳县城关镇王某因资金周转困难向好友李某借款20万元,为获取借款,王某与李某签订了《房屋买卖合同》及《房屋回购协议》,约定王某将其二室一厅的房屋作价20万元出售并过户给李某,房屋实际居住者依然为王某,但每月支付李某8千元房租(实为借款利息),并约定了回购期限。签订合同后李某扣除第一个月利息8千元,向王某转账19.2万元,房屋所有权也同时过户给李某。
借款到期后,王某未能如期归还该笔借款,李某将房屋锁换掉,故王某将李某诉至紫阳法院,要求确认《房屋买卖合同》无效。
法院调解
紫阳县人民法院受理此案后,承办法官在审理中发现王某与李某签订的《房屋实卖合同》《房屋回购协议》仅为确保双方之间民间借贷关系而签订的,双方之间并无真实的房屋买卖关系,《房屋买卖合同》并非是双方真实的意思表示,且违反了法律法规的强制性规定,上述《房屋买卖合同》《房屋回购协议》自始不发生法律效力。
因此,承办法官通过向原、被告释法明理后,双方于2023年4月达成调解协议:确认二人签订的《房屋实卖合同》《房屋回购协议》无效,李某将房屋交付给王某,并于2023年9月之前,在王某返还李某借款20万元后,协助王某办理房屋产权变更登记。
法官说法
“名为买卖,实为借贷”实际上否定了当事人具有房屋买卖的真实意图,当事人只有买卖合同的外观形式,而其真实意图在于设定借贷关系,并以房屋买卖作为履行借款合同的担保方式。
这种情况下,合同虽然已经成立,但属于借款人和出借人在债务履行期届满前,变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约要件,应属于无效合同。
此外,根据《审理民间借贷司法解释》第24条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系处理。因此,名为买卖实为借贷中不能脱离借贷关系而直接主张买卖合同关系。
原标题:《“名为买卖 实为借贷”的房屋买卖合同有效吗?看紫阳案例》
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