全球城市策略︱合作住房能否化解大城市住房负担能力危机

柏林R50合作共居住宅

在某住房APP查询，可看到不同城市的平均房价：北京60473元/平，上海61804元/平，广州39569元/平，杭州33142元/平（2023年5月1日查询）。某招聘平台公布的2022年第四季度月平均工资信息如下：北京13930元；上海13832元；广州11710元；杭州11963元。

当然，不仅在中国，住房负担能力问题在全球大城市普遍存在。多年来因之带来的压力持续增长。财经专栏作家Rob Carrick曾在《环球邮报》上写：

“如果房地产市场没有剧烈调整，越来越多的人将永远无法拥有房子……住房负担能力是一种代际冲突——Z世代和千禧一代买不起房子，而老一辈已拥有房子，且在价格上涨过程中持续受益。住房负担能力也因阶层而异——年轻人独自打拼拥有自己的住房是很困难的，而富裕家庭却能帮助成年子女购房。住房负担能力也因地而异——房价高不可攀的城市的买家，已转移到更便宜、更小的地方置业。”

柏林R50合作共居住宅

 如何破解这一问题？源自德国的Baugruppen，意即“合作住房”，可供作为提高住房负担能力的一种途径。Larch Lab（注：按照官网信息，Larch Lab是一个建筑+城市主义工作室/智库，专注于高气候适应性和低能耗的城市建筑）的“合作住房”专家Mike Eliason这样描述：

“我们相信，合作住房或自行开发的城市共居住房，为希望在城市生活的人提供了一种有吸引力且更为实惠的选择——他们可以在毗邻朋友、家人和工作的地方居住。这样的住区，是由多户住宅中的居民自行开发，而非开发商所开发的，这样就把开发商的利润和营销成本都刨除了，比市场价格住房节省10%到20%。”

1、合作住房意味着共同居住

合作住房，将与邻居、朋友和家人共同在社区生活，共享资源和共享空间。需要一杯糖？穿过大厅就能找到。出门办事时需要有人帮助照顾孩子？也许已养大了自己孩子的那对邻居夫妇乐意帮忙。合作住房是小而充满感情的社区。共享学习和生活的机会比比皆是，各种公共设施使紧凑的城市生活更加愉悦。公共设施由居民共同规划，包括：花园和温室；游乐场地；自行车房和店铺空间；公共屋顶平台；蒸汽浴室；工作坊；音乐室；社区艺术室、会议室等。

挪威一处合作住房项目的公共空间。社区在规划和开发阶段的 早期参与，使这个共同居住的项目舒适宜居，与众不同。

为达上述目的，合作住房社区的密度要足够大，可为充满活力的主要街道提供零售和服务，以满足当地需求；但密度又不至于太高（控制在不超过5层楼），以确保居民在紧急情况步行下楼梯。其密度要足以支撑自行车和交通基础设施，但也不至于太密集，这样就不必依赖地铁和巨大的地下停车场。密度足以营造社区感，但也不会太密集，免得让每个人都成为社区中的匿名者。

2、合作住房意味着容纳多样性

当今家庭结构是多样化的，应该有与之相匹配的住房选择。意即，应该有更多可负担住房选择，以适应不断变化的人口结构，并促进社区的团结和凝聚力。提供的住房不局限于高不可攀的独栋住宅（大多不符合现代建筑规范，可达性和无障碍性不足，也不具备气候适应性），或是大楼中的小公寓，而是更多样化的住房组合。

该怎么办呢？合作住房恰逢其时。复式、联排、小型公寓或共管公寓，甚至中高层住宅楼，都可通过合作住房提供。从单间配套到三居室和四居室，甚至工作间+居住生活功能兼具的跃层loft，都能以此方式提供。这种多样性可促进更广泛的经济和社会阶层融合。居民可以自己量身定做，无障碍住宅、南北通透、通风换气、卧室布设在安静方位等，皆可纳入考虑，提高宜居性。

当然，许多欧洲城市在尽力开发各种类型住房：合作住房是一种途径，还有社会住房、多代屋（为年轻人和老年人、独居人士和家庭提供住房）、多人公寓（拥有可容纳6至15人的大型公共单元的“集群公寓”）、老年人住房、单亲家庭住房、夫妻住房、合作社，以及租赁联合会（由可负担租赁合作社组成的网络）、临时工人住房等。可持续性、宜步行性和低碳生活是贯穿其中的理念。

德国一处集群公寓平面图和实景图。 名为Hunziker estate的项目，包含400套公寓，在多人公寓中，每套独立公寓有充分隐私性，围绕着自然采光公共楼梯间布设。楼梯间不仅是通道空间，还是公共休息室。大楼一楼有一个日托中心和一所特殊教育学校。

德国慕尼黑的 一处合建住房综合项目。住宅区由五栋独立式建筑组成，通过桥梁相互连接，形成了独特的屋顶花园景观。在住宅建筑的底层，创建了大量公共休闲区、工作室、手工坊、商业空间和开放区，为居民和社区多种活动提供服务。

3、合作住房意味着与家庭规模和需求的呼应

几十年来，家庭的收入和生活状况，甚至家庭的定义，一直在变化，但住房选择几乎没有变化。合作住房则提供了一种可能。专门为单亲家庭或合作性父母家庭（注：法国的新名词“合作性父母”，英文是Co-Parents，男女双方只要你情我愿，就可以一起生儿育女，成为新生儿的父母亲。这种合作生育关系，不仅在法律上是允许的，生出来的婴儿享有同等权利，而且同样可以获得法国政府的奖励金）设计的住房是什么样的？有没有可能设计几代人共居的房子？合租家庭的住房怎么样？开发商提供的住房，其功能空间甚少对这些多样化的需求加以考虑，但合作住房就可以。

家庭友好型住区必定是儿童友好型住区：提供充分可达的绿地、学校和儿童保育服务；提供充足的建筑储物空间或自行车骑行和婴儿车推行的安全场所；步行和骑自行车充分可达性；提供便利设施、商店和咖啡馆……凡此种种，有助于实现高品质低碳生活。合作住房恰为欧洲和美国的实验性、创新性和替代住房解决方案提供了机会。

4、合作住房意味着多代共居成为可能

合作住房可为单身人士、夫妇、单亲家庭、养育年幼孩子的家庭和老年人在城市提供适宜的住房，且价格合理。按照需求设计多代住房社区，年轻人可以向老年人学习，老年人则会被年轻人激发热情。身强力健的居民可为邻居买杂货，老年居民可搭把手照顾孩子，家庭之间可以互相交流园艺或修理自行车技能。这就提供了一种理想的社区愿景。在当今城市陌生人社会和个体原子化的状态下，这尤为宝贵。

这样看，合作住房是将社区聚集在一起、保持日常互动和对话的路径。充分便利和充分考虑居民需求的合作住房，确保年轻人和老年人都能利用公共区域，这样的住宅是全年龄友好的。而精心规划的开放空间，则是可供休憩的、互动的、交流的、辩论的和互相激励的空间。采用高适应性或无障碍设计，居民就地养老就成为可能，确保居民与社区保持联系。对较大的合作住房项目而言，还可考虑引入“小套房”（Joker Room）——这种小型住房单元，可用作客房套房、青少年套房、供兼职人员或学生租住，也可用作建筑管理员的住房。

5、合作住房意味着可负担性提升

合作住房因刨除了开发商的利润和营销成本，实现了成本降低，从而 提升了住房可负担性。

合作住房无需开发商介入，扣除了开发商的利润和营销成本，可以达成成本节约。按照观察，在建成质量更高、更宜居的住宅的同时，总成本还可降低10-20%。可以将气候适应性设计和能源效率结合，以降低气候变化影响的长期成本和风险。如果把合作住房居民组织为零股权或有限股权合作社，可待达成更高的可负担性。

当然，合作住房的障碍，除了融资问题，还包括土地问题。这关乎实验和创新。城市能否提供土地许可，把公共土地用于社会和社区住房？这决定了一切合作住房项目能否启动。

就融资而言，可探索与社会影响投资者合作的模式，以及所有者权益和长期土地租赁，以降低开发的初始成本。融资问题是广泛推行合作住房模式的最大障碍，也是其他形式的集体住房建造的最大障碍。德国一些开发银行和合作银行，几十年来一直对上述类型项目持开放态度。此外，德国还为节能建筑提供可观的赠款和补贴，可为此类项目提供部分资金。在美国，为创新和社区导向的项目融资的选择很少。

6、合作住房还可为居民和社会提供更多价值：可持续性、舒适高效的被动节能房屋、气候适应性……

合作住房可以把许多因素纳入设计。如被动节能房屋（Passivhaus），采用超低能耗设计，同时确保住宅的舒适性和耐用性，运营和长期维护成本都因之降低。被动建筑通过以下设计措施达成目标：

无热桥结构：优化结构连接，消除霉菌生长和腐烂的可能性，同时消除建筑表面的冷点。

高热效舒适换气：提供经过过滤、卫生安全的新风换气，确保居住者舒适。

气密施工：消除漏气漏风、确保建筑长期耐久性的措施。

隔热：优化隔热，减少热量损失，确保高水平的居住舒适度。

高性能窗户：采用三层玻璃窗户，可减少热量损失、漏气和冷凝水积聚。

紧凑型建筑设计：简单、高效的建筑形式，可减少热量损失和长期维护问题。

可持续发展需要脱碳以及无化石燃料的建筑，以适应不断变化的气候。这完全可以在合作住房项目中纳入考虑。除了建造符合被动节能房屋高性能标准的建筑，还可考虑使用纤维素和木材等当地低碳材料建造。气候适应性不仅关乎低碳建筑，还关乎能够适应气候变化影响的建筑。如前所述，按照被动建筑标准设计，可确保运营能源成本也降低。高效的建筑围护结构，使得供暖和制冷能耗需求最小化，采用高能效电器和照明，更节省40-60%的电力成本。这样一来，家不仅舒适，而且富有韧性，未来的改造成本更低。

通往更具包容性、可负担和可持续发展的城市之路，面向社区的住房建设必不可少。把脱碳和被动节能住宅考虑在内的合作住房项目，可能会让所有相关方从中获益：提供绿色就业岗位，提供高品质的气候适应性建筑，提供舒适的生活环境，支持低碳生活；当然，最重要的是，提供居民可负担的住房，从而让居民更快乐、更健康。

由此可见，合作住房是一个价值观驱动的倡议，旨在解决欧美日益严重的住房危机，而非利润驱动。合作住房也是一种充分民主的形式——居民围绕中心主题进行组织，并能够规划他们想要的生活方式。

Cannock Mill是英国第二个通过被动节能建筑认证的共居住房项目，该项目将被动建筑的舒适性和高能效，与共享社区空间和低碳生活相结合。这是相互支持的社区，拥有共享设施，鼓励居民在自己管理的社区中开展社交。所有居民都认可共同居住的目标，包括承诺协商一致的决策。居民共享许多东西，包括汽车、电动自行车、“借物站”（ library of things）等。

7、合作住房的模板：柏林R50共居住宅项目

柏林R50共居住宅是德国合作住房项目的模板。作为一种新的低成本和可负担住房模式类型，项目应为整个使用寿命期间提供最大的适应能力和灵活性。社会、文化、经济和生态都被纳入考虑，以定义眼下可持续的城市生活方式。这种结构化但开放式的设计过程，不仅允许广泛参与、自行设计和自行建设，还需要居民对共享空间的类型、位置、大小和设计达成合意。

R50共居住宅的室内都是裸露的混凝土墙壁，空间开阔，细节简单而便宜，比如采用扩展的网状阳台栏杆。居民选择成为这个社区的一部分：根据自己的需要占用原始空间，并根据自己的口味和预算完成。合作住房模式提供了独立性，但也提供了合作，即居民相互帮助和共同营造。人们可根据需要共享资源，但仍拥有自己的空间和隐私。可考虑共享汽车和自行车、屋顶园艺、共享大宗食品，甚至定期共享餐食。这是一个由居民自主营建的住区，房地产开发商被排除在外，基本原则是大家一起动手、共同决策，最终相互支持。 

柏林R50共居住宅，室内都是裸露的混凝土墙壁，空间开阔，以供居住者按照自己的需求使用（上图），其外部采用金属丝网阳台栏杆，简洁，低成本（下图）

结语

亨利·列斐伏尔在《城市权利》（The Right to the City）一书中，首次提出“城市权”概念。根据列斐伏尔的定义，城市权是城市社会中居于首位的权利，是关于城市市民的权利，包括进入城市的权利、居住在城市的权利、参与城市生活的权利、平等使用和塑造城市的权利等。2016年在厄瓜多尔基多召开的人居III大会中，城市权被写入《新城市议程》中。《新城市议程》在共同愿景中强调，每个城市居民应当不受任何歧视地平等享有适当住房/就业机会/安全的粮食、水和卫生设施/教育/基础设施/能源/空气质量/公共空间等公共产品和优质服务，以及安全和平等的公众参与渠道，不能让任何一个人掉队。

愿景很美，为实现它要走过漫漫长路。世界各地大城市房价高不可攀，住房可负担能力危机高企；气候变化大背景之下，因之带来的灾害频发，城市生活面临巨大挑战。好在，变化总会悄然发生。全球各地许多城市，自上而下与自下而上结合，涌现出颇多范例，以应对城市住房危机和重重挑战。比如，城市自上而下提出的“15分钟城市”倡议，旨在促成邻里住区满足一切需求：步行或骑车不到15分钟，即可满足日常生活一切之需，工作、家庭、商店、娱乐、教育和医疗。自下而上的努力，比如，无论新建住宅和现有建筑，渐次为居住者提供更多共享空间和共享设施（即洗衣房、办公室、客房和餐厅），以对私人空间加以补足，同时降低包括能源、水和电在内的人均资源消耗，增强社会福祉，比如缓解高龄者和单亲家庭的孤独感。

本文引介的合作住房模式，如果提供政策扶持，破除土地障碍和融资障碍，加以引导、监管和鼓励，可供探索和尝试，可待成为民主又经济、韧性又宜居、促成社区凝聚力且可持续的创新性城市住房供应方案。

西班牙巴塞罗那 La Borda-合作住房项目。包含28套住房单元（40、60和75平方米）和若干社区共享空间：厨房餐厅、洗衣房、多用途空间等，以及天井、自行车停车场和露台等室外与半室外空间。该社区的理念在于，“我们通过共建住房来营造社区”，促成多样化的欢乐社区生活。从走廊、庭院或阳台中的邻里聊天，到集会或委员会共同议事，民主贯穿其中。如果有居民经济拮据，可在共同厨房餐厅共进晚餐，启动相互支持程序。

如果有居民经济拮据，可在共同厨房餐厅共进晚餐，启动相互支持程序。（http://www.laborda.coop/en/）