明查｜日本东京23区一年内房价猛增2.7倍？

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- 日本东京23区新公寓均价在今年3月飙升的情况确实存在，但涨幅不似部分自媒体声称得那般夸张。相关说法隐去了“东京市中心在3月推出了大量高价位房产”的关键信息，这些房产被高价出售，是抬高3月东京市中心公寓均价的主要原因。

- 近3年内，东京23区的公寓均价在不同月份间波动明显。以3月东京23区的公寓均价比对指称东京去年一年间的房价涨幅的说法并不准确。

- 日本不动产经济研究所在今年4月18日发布的另一份《2022财年（2022年4月至2023年3月）东京都地区新建公寓市场趋势》报告显示，2022财年，东京及其周边地区的新公寓平均单价比前一年增长了8.6%，东京23区新建公寓在2022财年的平均价格较2021财年增长了17.2%。

事件背景

近日，一些关注日本资讯的公众号发表文章称，日本东京市中心23区的房价“一年猛增2.7倍”，“日本经济有点疯”。

有关说法援引日本不动产研究所在4月18日发表的2023年3月份新建公寓楼的价格报告称，东京市中心23区新建公寓楼的房价比一年前猛增了2.7倍，每套房的平均售价已达到2亿1750万日元（约1114万元人民币）。

明查

日本不动产研究所，又称日本房地产经济研究所，是一家成立于1964年4月的日本地产信息服务公司，主营业务包括发行不动产经济金融专业刊物、对日本房地产市场进行研究与分析、企划房地产经济金融专业研讨会等。

4月18日，该研究所发布了题为《东京都市区新公寓市场趋势 2023年3月》的报告，包括《日本经济新闻》在内的多家日媒对此进行了报道。

《东京都市区新公寓市场趋势 2023年3月》报告截图。

报告中提到，今年3月，日本首都圈东京23区的新公寓均价达到了2亿1750万日元，同比涨幅173.7%。《日本经济新闻》等媒体在报道该数字时，进行了倍数转换，指出该数字是去年同期的2.7倍。需要注意的是，“是去年同期的2.7倍”与“较去年同期增长2.7倍”有本质不同。

日本不动产经济研究所在2022年4月18日发布的《东京都市区新公寓市场趋势 2022年3月》显示，去年3月，东京23区新公寓的平均价格为7947万日元。

《东京都市区新公寓市场趋势 2022年3月》报告内文截图。

表面上看，上述数字确乎支持了 “日本房价猛增”的说法。但需要注意的是，日本不动产经济研究所的报告中明确指出，导致3月份东京23区新公寓价格飙升的主要原因，在于东京市中心在3月推出了大量高价位的房产，如位于东京港区的高级塔楼。这些房产的售价高、规模可观，发行后迅速售罄，因而直接拉动了东京市中心在3月的公寓均价。

日本不动产经济研究所的报告显示，3月东京23区新公寓每平方米的均价为129.5万日元（约合人民币6.9万元），涨幅为119.3%，该数字要显著低于公寓均价的涨幅。这些信息在上述公众号发表的文章中均未体现。

此外，观察日本不动产经济研究所发布的2020年3月至2023年3月间东京新公寓价格走势图，则会发现，近3年内，该地区的公寓均价在不同月份间波动明显，整体未呈现出明显上升的态势。这意味着，网传说法中以3月东京23区的公寓均价比对来展现东京去年一年间的房价涨幅并不准确。

2020年3月至2023年3月间东京新公寓价格走势图

参考经济合作与发展组织（OECD）提供的房屋价格指数（HPI），以2015年的数据为基准， 2021年日本东京地区的房屋价格指数为123.6，2022年的指数为135.1。

OCED统计的日本房屋价格指数（单位：2015=100）

由此可知，日本东京地区的房价近年来确实在上升，但涨幅不似部分自媒体公众号声称的那般夸张。

《日本经济新闻》从日本地产服务商Kenedix公司的执行官员和企业战略部负责人佐藤啓介处获悉，公寓价格上涨的原因是供应成本的上升。“除获取土地的成本、建筑价格和因购买困难而导致的供应短缺外，以亚洲为主的富人资金的涌入似乎也产生了影响。”

综上所述，今年3月，“日本东京23区新公寓均价飙升”的情况确实存在，但涨幅不似部分公众号声称得那般夸张。相关说法隐去了“东京市中心在3月推出了大量高价位房产”的关键信息，这些房产被高价出售，是拉动3月东京市中心公寓均价的主要原因。

近3年内，东京23区的公寓均价在不同月份间波动明显，因此以3月东京23区的公寓均价比对指称东京去年一年间的房价涨幅的说法并不准确。不动产经济研究所在今年4月18日发布的另一份《2022财年（2022年4月至2023年3月）东京都地区新建公寓市场趋势》报告显示，2022财年，东京及其周边地区的新公寓平均单价比前一年增长了8.6%，东京23区新建公寓在2022财年的平均价格较2021财年增长了17.2%。