报告：TOP10物企市场份额占比约15%，百强企业“增收不增利”

4月26日，中指研究院发布《2023中国物业服务百强企业研究报告》。数据显示，2022年，百强企业营业收入均值为14.82亿元，同比增长10.62%，较上年下降3.59个百分点，近几年首次低于11%。而TOP10企业2022年营业收入均值为131.01亿元，同比增速为22.24%，虽增速显著下降，但仍是百强企业的近2倍，头部效应显著。

从收入构成看，2022年，百强企业基础物业服务收入持续增长，均值为11.72亿元，同比增长14.76%；增值收入均值2.70亿元，同比下降6.35%；城市服务、IFM、商业运营等创新型服务收入均值约0.40亿元，同比增长32.86%。

值得关注的是，在营业收入平均增速约10.62%的情况下，百强企业的毛利润和净利润明显下降，出现“增收不增利”的现象。

2022年，百强企业毛利润和净利润均值分别为3.21亿元及0.94亿元，较2021年分别减少4.75%和22.40%。

另据报告数据显示，2022年，百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点。

以管理面积计市场份额占比情况看，排在前10的企业管理面积总和占比为14.91%，排在前100的企业管理面积总和占比46.13%，排在前200的企业管理面积总和占比50.24%，市场份额占比均保持增长。

从管理面积来源看，百强企业对关联方项目的依赖程度逐步降低，第三方在管面积占比持续提升。2022年，百强企业第三方在管面积均值占比提升至54.72%，较去年提升1.07个百分点。

报告提到，物业服务企业的总市值、市盈率较底部已反弹约40%，但距历史高点仍有较大提升空间。截至2023年3月31日，行业总市值约为3651亿元，距两年来的最低点2613亿已反弹约40%，但距2021年6月末的万亿市值还有较大差距。板块平均市盈率约为9倍，在2023年第一季度保持稳定，但对比近两年板块PE均值18倍，仍有较大提升空间。