机构：一季度上海办公楼问询量显著增加，购物中心需求持续回升

近日，多家商业地产机构发布2023年第一季度上海房地产市场报告，报告均显示今年第一季度上海商业地产市场逐步回归常态，复苏迹象初显。

办公楼市场方面，仲量联行的报告显示，一季度带看量和问询量显著增加，不过大部分租户延续了谨慎的租赁策略，故租赁成交相对缓慢。

CBRE世邦魏理仕发布的报告显示，一季度上海写字楼市场录得3个新项目交付，分别是黄浦凯德晶萃广场、徐汇西岸艺岛与浦东前滩四方城，总计入市面积约15.6万平方米，净吸纳量约3.8万平方米，全市空置率约18%，环比微升0.5个百分点。

租金方面，多家机构的报告均显示，租金报价环比基本持平。

仲量联行的报告显示，中央商务区租金下降有所放缓，然而市场预期仍较为谨慎，租金环比微降0.1%。部分租户利用市场租金下调的机会协商更多优惠条件，但部分超甲级办公楼仍彰显韧性，租金已率先上升。非中央商务区整体租金环比下降0.5%，尽管临近中央商务区板块以及热点板块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金承压。对于空置率较高的项目和板块，业主信心仍显不足。

零售物业市场方面，机构的报告显示，受惠于一季度上海购物中心的客流量大幅回升，需求热度持续回升。其中于疫情后迭代更新的餐饮业态表现突出。CBRE的报告显示，餐饮业态以47%占比位列零售市场需求首位；仲量联行的报告也显示，消费品零售缓慢复苏，品牌在扩张方面仍持谨慎观望态度。

仲量联行的报告显示，一季度上海零售物业表现进一步分化，部分项目仍面临较多挑战，导致整体市场空置率略有上升，核心商圈空置率上升0.2个百分点至14.5%，而非核心商圈空置率上升0.1 个百分点至13.4%。租金方面，消费品零售的缓慢复苏继续给品牌和业主带来压力，一季度租金保持下降趋势，但较前一季度降幅收窄。其中核心商圈首层租金环比下降0.4%；非核心商圈业主更愿意提供一些租金优惠以保留现有租户，首层租金环比下降0.9%。

投资市场方面，仲量联行的报告显示，2023年一季度，上海大宗交易总成交量达到247.6亿元，同比增长0.65%。一季度，机构投资者的成交金额占全市成交总额的80%，相较于去年的40%显著上升。其中产业园区及长租公寓仍受到机构投资者的青睐，两宗超50亿元的大体量项目将产业园区成交量占比拉高至72.4%。尽管长租公寓单项目体量较小成交金额有限，然而就成交数量而言，长租公寓在所有成交中占比达到23%。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“未来6个月，上海写字楼市场预计迎来近99万平方米的新增供应，集中位于花木、北外滩、前滩、徐汇滨江等板块，预计整体空置率上行压力增大。2023年上海精准锚定‘促经济、扩内需、稳增长’。目前从一季度的宏观经济数据来看，整体运行平稳呈现回升的态势，一方面得益于国家和上海市政府出台的一系列稳经济政策效应持续释放，另一方面得益于上海自身的经济结构和‘五大中心’优势。伴随着各行各业回归常态运作，商务活动增加，企业信心将逐季提振，为下半年上海写字楼市场回暖奠定基础。”

仲量联行预计，在良性复苏趋势下，2023年上海办公楼市场净吸纳量约为85万-95万平方米。不过，市场需求端复苏的同时，供应端压力仍不可忽视。仲量联行追踪的30余个子市场数据显示，2023年将迎来135万-145万平方米新增供应入市，成为上海办公楼市场历史上第二个供应高位。