张晓晶谈敢不敢买房问题：重点应聚焦在对中长期趋势的正常预期上

发布会现场  澎湃新闻记者 周頔 摄

4月11日，在中国社会科学院金融研究所召开的《中国宏观金融分析》2023年第一季度发布会上，中国社会科学院金融研究所所长张晓晶回答了澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者关于如何看待当前房地产形势及未来走势的提问。

张晓晶表示，从供需两端看房地产市场，主要矛盾集中在需求侧。供给侧面临的诸如保交楼等问题可以通过政策解决，但需求侧面临着老百姓没有意愿买房、没有能力买房两大问题。一方面，全社会对房地产的预期发生了变化，疫情叠加人口负增长、人口老龄化等因素让公众对中长期房地产市场十分悲观。另一方面，当前社会收入增长放缓，存量资产缩水，导致居民部门资产负债表受损，也影响了居民的购房能力。

谈及如何解决不敢买的问题，张晓晶将问题的重点聚焦在对中长期趋势的正常预期上。他指出，国际经验表明，随着人均收入水平提高，房地产价值占社会财富的比重也会上升。二战以来，房地产财富占比上升态势非常明显，目前已达社会财富的一半。英国、德国、加拿大等发达国家的占比都超过了50%，法国的占比甚至超过了60%。而按照中国社科院国家资产负债表研究中心（CNBS）初步估算，我国房地产价值占社会财富比重不到40%，因此，要促进房地产行业健康发展，必须支持居民合理拥有住房资产。

“敢不敢买的问题，涉及对房地产中长期的客观判断上。要参照发达经济体的经验（教训），也要结合中国的发展阶段。我认为不要一片悲观。从财富积累角度，拥有住房仍是重要的手段。”

张晓晶表示，规范财富积累机制并非要打压房地产，因为住房是中低收入家庭财富的最重要构成，如果房价暴跌，受损最大的是中低收入家庭。房地产市场能健康发展，是中低收入家庭分享中国社会增长红利、积累财富的重要方式，是促进共同富裕的重要方面。

在支持居民购房方面，张晓晶认为政府可以从两点发力。一方面要积极探索房地产发展新模式，发挥政府在住房保障方面的作用，加大对保障性住房的建设和支持力度。另一方面，可以考虑通过利率调整来实现支持。

会上，中国社会科学院金融研究所宏观金融分析团队以“通胀 VS 通缩”为主题，就当前国内外宏观经济形势做了分析研判。

分析团队认为，2023年一季度主要发达经济体仍面临显著的通胀压力。美欧货币当局的政策两难会进一步显现。迫于通胀压力未来美联储仍可能继续加息1～2次，每次加息25个基点，这将使得美国经济增长继续承压。美欧货币政策紧缩、银行风险上升和经济增速放缓具有显著的负面外溢效应，全球宏观金融形势迅速演变对中国经济发展带来较大挑战。

谈及国内宏观金融形势时，分析团队认为，2023年中国经济开局总体向好，但在经济恢复发展过程中，需求不足和预期不稳仍是主要矛盾，通缩风险隐现。主要表现为CPI和PPI双降，以及M2与M1、社融的“剪刀差”扩大。通缩对经济复苏的掣肘体现在：一方面，通缩导致实际利率高于名义利率，实体经济融资成本上升加剧需求收缩，由此形成“通缩—经济衰退”的恶性循环；另一方面，通缩拖累名义GDP增速回落，被动拉高宏观杠杆率，加剧宏观金融脆弱性。

2022年以来，广义货币发行量（M2）快速增长，很多人谓之“央行放水”。这是否意味着货币超发？M2扩张是否是抑制通缩的有效手段？

对此，中国社会科学院金融研究所助理研究员曹婧向澎湃新闻记者表示，货币超发是指货币供给超过实体经济融资需求，当前M2超速增长并非货币超发，而是流动性大幅宽松和融资需求缓慢修复之间错配的结果，本质是预期转弱和资产负债表受损导致宽货币向宽信用传导不畅。不宜将M2同名义经济增速阶段性偏离解读为“货币超发”，应从跨周期的角度来判断货币供给是否超过潜在合理水平。

“若M2-社融剪刀差继续扩大，流动性淤积阻碍信用扩张和需求复苏，居民部门将面临通缩压力。通缩造成实际债务负担上升和财富缩水，会拉长居民资产负债表修复时间。”

曹婧认为，在居民资产负债表受损的情况下，央行放松货币政策，通过居民和企业加杠杆从而拉动需求的传导路径会失效，因此M2扩张不是缓解通缩压力的良策。应对通缩压力的当务之急是保持宏观政策的连续性、稳定性和必要的扩张力度，积极引导和改善市场预期，帮助居民修复资产负债表。