圆桌｜在房地产业新发展模式中，住房租赁将唱主角

在4月12日举行的“新发展模式下的住房租赁”论坛上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示，过去，我国城镇住房短缺，快速城镇化，大规模房屋拆迁等不断产生大量的住房需求。房企高负债、高杠杆、高周转可以快速做大，甚至弯道超车，形成了以三高为主要特征的数量扩张型发展模式。近年来，支撑房地产业快速增长的原有动力减弱，三高发展模式难以为继。

柴强认为，房地产业新发展模式的核心内容是从解决住房有没有，转向解决住房好不好。同时，实行租购并举兼顾好住房保障，有效盘活存量优化增量，平衡好开发建设和运营管理。开发投资和租赁投资均要有活力回报，能良性循环可持续发展。在房地产业新发展模式中，住房租赁将唱主角，特别是房地产开发建设，不再都是一卖了之，而是逐渐增加长期持有、出租经营的比重。做好住房租赁有助于推动房地产向新发展模式平稳过渡。

浙江工业大学副校长虞晓芬指出，“2021年经济工作会议上提出了探索新的发展模式，2022年又提出推动房地产业向新模式平稳过渡。新模式包含哪些目前没有权威官方解释，但是大家肯定形成共识的，一个要去除三高，还有一个肯定要支持租赁市场的发展。所以，促进租赁市场发展是我们住房领域最重要的一个工作。”

在虞晓芬看来，从供给端来讲因为租赁住房项目税收贡献少，所以地方政府项目落地普遍不到位。从市场化运作来讲，由于租售比偏低，投资回报率达不到合理回报，所以重资产的开发与持有的意愿是偏低的。从需求端来讲，核心是没有实现租购同权，没有获得感。

不过，柴强在论坛上提到，我国住房租赁发展还有很大空间。城镇化带来的人口流动是未来城镇住房租赁需求的重要影响因素。2022年末，我国常住人口城镇化率为65%，我们认为，我国常住人口城镇化率达到75%才算基本饱和，未来还有10个百分点的提升空间。大约1.4亿农业人口转移到城镇，未来新市民和青年人大多需要租房住，人口越来越多在城镇间流动，特别是大城市，因为大城市就业机会多，收入较高，城市越大租住率越高，研究表明未来10到15年，我国城镇化常住人口达到75%，城镇居民将其收入三分之一用于住房消费。城镇化是现代化的必由之路，搞好城镇住房租赁反过来可以推动新型城镇化进程，推动农业转移人口适龄化，进而推进租赁住房发展。

对于租赁企业而言，自如董事长、CEO熊林在会上提到，现在，中国企业单纯的规模扩张的时代已经过去了，需要通过质变推动量变。住房租赁行业本质是存量经营行业，存量经营行业和房屋出售等行业不同，更聚焦未来收益的可持续性和上升空间。此前很多租赁企业无以为继，正是因为模式的选择透支了未来3到5年的发展。而在经过10年粗放式增长后，住房租赁企业必须向着更健康持久、长周期的运营模型转型。

此外，演讲嘉宾认为，我国住房租赁行业已进入规范化发展阶段，新一代的租赁住房需求日益旺盛，住房租赁市场增长空间依然很大。保障性租赁住房REITs试点项目取得了良好的示范效应，将推动租赁住房REITs范围进一步扩大。随着租赁住房用地、金融支持等政策的继续发力，住房租赁行业将取得更大发展，在助力房地产业向“低负债、低杠杆、高品质”的新发展模式转型上积极发挥作用。住房租赁企业要抓住新发展阶段发展机遇，借助数字化技术，积极探索商业模式创新和管理创新，探索深化政府、产业、金融多方融合方式，不断提升运营效率；要深入挖掘市场客户需求，打造企业标杆项目，促进住房租赁市场向专业化、品牌化发展。嘉宾同时指出，要警惕长租房市场存在的行业过度资本化、客群加速“士绅化”、规模趋于巨型化等发展陷阱，推动长租房真正成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的示范领域。