“双轮驱动”穿越“沙漠”，新城已轻装上阵

“骆驼”是新城控股（601155.SH）董事长王晓松对新城的比喻。对于房企尤其是民营房企而言，2022年就像无边无际的沙漠，笃信“骆驼文化”的新城已穿越沙漠轻装上阵。

报告显示，2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。公司实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。

“双轮驱动”是穿越周期关键筹码

“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”王晓松在2022年业绩发布会上如是说。长期以来，公司坚持的“住宅+商业”的双轮驱动战略模式，在新城穿越周期中起到了关键作用。

年报显示，新城控股的物业出租及管理于期内实现收入 92.24 亿元，同比增加 15.75%，占公司营业收入占比提升至7.99%；毛利达到67亿元，占公司毛利约28.95%；毛利率为72.6%。商业运营总收入首次超百亿为100.06亿元，同比增长15.82%。

2022年，新开业15座吾悦广场，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，其中157座是重资产，37座为轻资产。

另外，在轻资产方面，2022年，14座管理输出的吾悦广场实现商业运营收入7亿元，占商业运营总收入7%，较2021年占比提升三个百分点。

2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。被问及该目标是否显得有些保守时，王晓松解释，除了个别特殊年份，公司希望确保对外的目标完成率，至于年底可以超额完成多少，也将争取交出一份令投资者满意的答卷。

随着商业销售数据的明显回暖，新城似乎越来越接近王晓松提到的“超额完成率”。王晓松透露，1-3月，125座（可比）广场日均的销售额是同比增长3%，日均的总客流量同比增加4%，另外，总销售额方面，目前140座广场较2022年125座广场同比增长11%，客流总额增长13%。

“总体而言，这些数据好于我们的预期。我们判断今年会是前低向平，哪怕是3月份有所回落，市场依然是复苏的趋势。”王晓松说。

恪守稳定安全的财务基本面

新城始终恪守稳定安全的财务基本面，确保现金流安全。截至2022年底，新城有息负债同比下降了186亿元，剩下713亿元，保持低水平。在手现金余额314.63亿元；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。

“去年政策上提出了‘三支箭’，从第一支箭的信贷支持，到第二支箭的债券融资，直至第三支箭的股权的融资，新城都被这三支箭射中了。”王晓松表示，作为示范房企，新城在融资端不断取得突破。2022年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；2022年6月2日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据；2022年9月和12月在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，公司150亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持。

今年3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目。管理层回应，定增计划已经在3月13日通过董事会审议，3月29日通过股东大会审议，会以最快的速度上报到交易所，申请注册。

值得关注的是，新城持有的吾悦广场也成为现金流的重要来源之一。据管理层介绍，2022年新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，替换金额约64亿元，为融资性现金流提供了重要补充。3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。业内人士表示，这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域，如若政策落地，对于以新城为代表的涉足商业地产的公司而言意义十分重大。