【普法强基·以案释法】买卖房屋时的口头协议是否有效？法院判决来了！

【案情简介】

原告李某与被告黄某系朋友关系，黄某系中国电信股份有限公司某分公司职工，与被告李某某系夫妻关系。2003年3月，李某与黄某、李某某达成口头协议，双方约定：黄某、李某某将位于腾冲市腾越镇某小区的单位集资建房以56000元的价格出卖给李某。李某购买房屋后，于2004年进行装修，于2005年搬迁到该房屋内居住至今。2009年5月，黄某取得该涉案房屋的国有土地使用证，为此，黄某向单位缴纳职工集资建房土地出让金5947.41元。因该房屋系单位集资房，李某向黄某、李某某购买该房屋后至今未办理变更登记手续。2021年12月，李某与黄某、李某某因办理该房屋的过户登记手续发生争议，起诉至法院，要求确认与黄某、李某某的口头房屋买卖协议有效，并要求黄某、李某某协助办理过户登记手续。

庭审中，被告黄某、李某某答辩称，虽然双方当年确实达成口头卖房协议，但是之后黄某单位要求职工缴纳集资建房土地出让金及交费领取土地使用证时，李某并未交费办证。且黄某单位在按职工工龄核发住房补贴时，因其单位集资房名额事实上被李某占用，黄某、李某某与其协商补偿未果，故双方的口头卖房协议应属无效。另外，黄某、李某某认为，双方达成口头买卖协议时，自己尚未取得该房地产的所有权，故黄某无权处分该涉案房地产；涉案房地产为黄某的单位集资房，黄某和单位各出资50%，黄某、李某某对案涉房屋的处分行为损害了建房单位的利益，应属无效行为。

【案件焦点】

李某与黄某、李某某之间的口头房屋买卖合同是否合法有效？

法院审理

腾冲法院审理认为，原告李某与被告黄某、李某某口头达成的房屋买卖协议，系双方真实的意思表示，黄某、李某某将其所有的位于腾冲市腾越镇某小区的单位集资房出售给李某后，李某自2005年在该房屋居住至今。建房单位收取了集资建房款、土地出让金，利益并未受到实际损失，故李某与被告黄某、李某某双方的行为并未违反法律法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该口头协议合法有效，对原、被告双方均有约束力，双方均应按口头协议的约定履行各自义务。最终，法院判决确认李某与黄某、李某某达成的口头买卖协议有效，由黄某、李某某30日内协助李某办理变更登记手续。此外，法院还根据黄某、李某某提出的反诉，为双方确定了补偿金额。

宣判后，被告黄某、李某某不服，提起上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。

案件评析

我国《民法典》第四百六十九条第一款规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。只要口头合同符合合同的成立及有效要件，该合同即具有法律效力，受法律保护。结合案件审理过程中黄某、李某某的答辩，关于口头房屋买卖协议是否合法有效的问题，应该从以下几个方面来分析：一、根据《民法典》第一百四十三条之规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案李某与黄某、李某某具有完全民事行为能力，双方关于房屋的口头买卖协议是在双方自愿平等的基础上达成的，属于双方的真实意思表示。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；二、《民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方口头协议达成以后，李某向黄某、李某某支付了全部房款56000元，接手房屋后李某于2004年进行装修，于2005年搬迁到该房屋内居住至今。李某已经实际履行了自己的义务并对房屋进行管理和使用；三、案涉房产虽系单位集资房，但建房单位已收取了集资建房款、土地出让金，其利益并未受到实际损失，且迄今为止建房单位并未就黄某出卖房屋提出过异议。李某与黄某、李某某的行为未损害国家、集体或第三人的利益；四、在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，李某与黄某、李某某虽一直未办理不动产变更登记，涉案房屋所有权也未发生变更。但是房屋所有权是否变更，并不影响双方关于房屋的口头买卖协议的效力，故李某与黄某、李某某之间的口头房屋买卖合同合法有效。

供稿：林承琇

原标题：《【普法强基·以案释法】买卖房屋时的口头协议是否有效？法院判决来了！》

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