房屋拍卖屡遇“租期20年”，法官：虚构租赁关系将予制裁

近日，江苏省苏州市姑苏区人民法院对一起案外人执行异议案件作出一审判决，认定案外人与被执行人的房屋租赁合同关系不真实，不产生阻止向拍卖受让人交付的法律效力。

2014年10月，姑苏区法院对某小贷公司与林某等三人民间借贷纠纷作出民事判决，判决林某等三人归还贷款220万元及相应利息。该判决发生法律效力后，某小贷公司申请执行，请求拍卖、变卖三人房屋。宋某向法院申请对房屋带租约（租期20年）拍卖，小贷公司提出异议。林某也在笔录中表示，其与宋某之间并不存在真实的租赁关系，签订租赁合同的目的是宋某为了保障其债权并确保房子在被拍卖时可以阻止交付。为此，姑苏区法院作出执行裁定书，裁定除去该房屋上的租赁关系。宋某不服裁定，提出执行异议。法院听证后裁定驳回其异议请求。宋某于是提起案外人异议之诉，请求判令对房屋带租约拍卖。

法院经审理后认为，宋某与林某系朋友关系，林某为获取占房屋价值较小比例的50万元租金，而将家庭实际居住使用的住房（房屋价值超过220万元）交由他人占用长达20年，融资成本过高。其次，合同约定租金总额为50万元，折算后月租金仅为2083.33元，远低于市场行情，且未考虑租赁市场的价格上涨变化因素。部分款项支付的时间发生在林某获得小贷公司借款之后，其通过租赁来获取资金的必要性不足。再次，宋某拥有其他住宅，并未在租赁期内将房屋作为自己或他人的居所进行使用，不符合租赁关系的一般特征。综上，可以认定双方存在通过签订租赁合同规避法院执行的主观故意，租赁合同关系不真实，不产生阻止向拍卖受让人交付的法律效力。宋某应停止占用房屋，对其请求对房屋带租约拍卖的诉讼请求，不予支持。

案件判决后，双方当事人均未上诉。

司法拍卖促进了债权人合法权益的迅速兑现。但近来，一些网民反映，不少拍卖的房屋，都有惊人的长期租赁（十几至二十年），面对这样的拍卖房产自己只能望而生畏。

“买卖不破租赁”规则可能被被执行人恶意利用，与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益。（耿  莉  潘宇容）  

法官说法

姑苏区法院执行局局长曹黎丰分析，虚假租赁往往同时具备以下多个特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

曹黎丰表示，“买卖不破租赁”是为了保护处于弱势地位的承租人权益。可是，现在却被一些人拿来规避、对抗执行。被执行财产上如存在长期租赁关系，必然对财产能否处置变现及变现金额产生影响，因此在案件审理中需要格外慎重。通过对双方签订租赁合同的背景、租金水平、付款方式等租赁合同的基本特征及市场一般交易习惯进行判断，认定合同双方是否存在规避法院执行的主观故意，租赁合同关系是否真实。一般来说，租赁合同必须在抵押、查封前签订，且承租人应当依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点应当是在案涉房屋抵押、查封前，而且应当至今占有。比如：在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；迄今一直在缴纳水电、物业费的……

“对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，姑苏区法院已开展‘法徽正悬’专项行动，一经查实，将依法予以制裁。”曹黎丰说。

（原题为《房屋拍卖屡屡遭遇“租期20年” 法官提醒：“买卖不破租赁”不是赖账“护身符”》）