张杰谢娜事件又上热搜，律师带您深度了解“跳单”行为

近日，一度引起广泛关注的张杰谢娜购买豪宅“跳单”事件有了最新进展：法院认定其购房不存在“跳单”行为。消息一经公布，迅速占领微博头条，引发了网友们的广泛关注。

那么，你了解“跳单”行为吗？“跳单”行为该如何认定？又需要承担怎样的法律责任呢？今天为大家一一解答。

基本案情

近日，上海雅銮房产经纪有限公司与上海思和资产经营管理中心（有限合伙）中介合同纠纷一审文书公开。文书显示：原告雅銮公司诉称，思和中心持有包括系争房屋在内的多套房产，思和中心与雅銮公司之间达成非独家委托代理销售合意，同时期，思和中心与其他房产销售或经纪公司也达成类似的合作。2019年6月，雅銮公司客户经理霍某安排并陪同张某、谢某及谢某母亲等人两次看房，意向买家表达了购买意愿并表示不具备在沪购房资格，拟考虑以公司名义购房，霍某告知其可以注册公司后购买，但之后意向客户表示不再购买。嗣后，雅銮公司获知意向买家通过太平戴维斯公司以“重庆眉开眼笑文化传媒有限公司”的名义签订网签合同。雅銮公司认为太平戴维斯公司与眉开眼笑公司签订居间协议时间在6个月的客户信息有效保护期，思和中心未注意到保护期即向太平戴维斯公司支付酬金，构成“跳单”。

法院判决

法院审理认为，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢某事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢某与思和中心之间没有“跳单”共谋的行为。最终，法院裁定驳回上海雅銮房产经纪有限公司的全部诉讼请求。

什么是“跳单”行为

“跳单”行为亦称之为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。

如何认定“跳单”行为

首先，要看委托人和中介是否订立了有效的中介合同，以及中介是否按照合同约定提供了交易机会或媒介服务。

其次，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，这是判断是否构成“跳单”违约的关键。

最后，要看委托人是否绕开该中介人与合同相对方订立了合同。

具体有三种表现形式：

1.委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；

2.委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他（如报酬更低的）中介人与合同相对方订立合同；

3.委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

 “跳单”行为需要承担怎样的法律责任

《民法典》第九百六十五条明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

法条链接

《民法典》第九百六十一条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十三条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第九百六十四条规定：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

第九百六十六条规定：本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。

律师提醒

买房安家是人生大事，不可马虎。为了挑选到心仪的房屋，很多时候要通过中介来完成。但房屋买卖阶段，购房者绕过中介，直接与卖方签订协议的情况并不少见。“跳单”行为不仅不尊重中介公司的劳动成果，更有悖于《民法典》中诚实守信的原则。

在此提醒房屋买、卖双方，在中介公司尽责服务的前提下，买卖双方应当遵守“契约精神”，履行中介服务合同义务，支付中介费用，避免陷入矛盾纠纷，得不偿失。