以住房改革助力上海转向质量型增长

一、“高质量发展”的特征

十九大提出，中国经济已经从高速度增长阶段转向高质量发展阶段。这一判断的重要背景之一，就是高速城市化阶段的结束。中国目前的“人口”城市化水平虽然只有58.52%，但“空间”城市化已接近尾声——到2015年，中国建成区面积就已经足以容纳78%的人口。除少数一线城市外，绝大多数城市“空间增量”迅速减少。主要依靠固投拉动的资本型增长必须开始转型。

一般来讲，城市化分为两个阶段。第一阶段为资本型增长，增长主要通过固定投资来实现。其特征是高速度。第二阶段为运营型发展，发展的质量主要体现为现金流的及其净收益增长。发达的资本市场决定了第一阶段能否启动，启动后能以多快的速度完成。而现金流收入能否覆盖现金流支出，决定了第二阶段能否维持高水平的运营。（参见图1）

当城市化从第一阶段转向第二阶段，一个显著的财务特征是固定投资急速下降，而现金流支出则急剧上升。质量提升越快的城市，现金流收入增长必须越快。如果不能及时获得足够的现金流覆盖一般性支出，城市转型就难以完成。成功建立起来的城市很多，成功运营的城市却很少。对城市而言，实现高质量的增长难度要远大于高速度的发展。

二、劳动力成本是增长转型的关键

上海作为中国城市化水平最高的城市，必定是最先面临高速度增长转向高质量发展的城市。“高质量”城市的最主要特征，就是越来越多样的高水平公共服务。这必然意味着巨大的现金流支出。作为现金流支出的基础，可持续的一般性收入（税收和非税收入），势将代替固定投资，成为新的发展动力之源。

如果把城市看作一个企业，第一阶段是买机器、建厂房（相当于“七通一平”，修建机场、港口、电厂等），这一阶段主要是形成资本；第二阶段则要把生产的产品卖出去（城市就是通过提供各类公共服务获得税收），这一阶段主要是获得现金流。显然，无论对企业还是城市来讲，发展阶段要比增长阶段的难度大得多。（“七通一平”，指道路通、自来水通、电通、排水通、排洪通、电讯通、煤气管通及平整土地。——编注）

城市如同一个提供公共服务的平台，城市的资产越重，企业的资产就越轻，进入的门槛就越低。相应地，愿意付费搭载的企业（包括家庭）就越多，城市现金流收入（税收）就越高，公共服务的提供也就更可以持续。过去四十年，中国城市建立起大量世界级的基础设施，多数城市都能完成这一阶段的目标；下一个四十年，城市必须将这些基础设转化为真实的现金流。进入到这个阶段，竞争才真正开始。城市化先行国家的历史表明，只有少数城市能够最后胜出。

城市通过公共服务性价比展开竞争——价格越低，性能越好，吸引的人口越多，城市的规模就越大。规模经济越大，反过来又可以使公共服务更加便宜。城市竞争力不是体现在谁的投资能力最强，基础设施最好，而是看谁能用最少的固定投资和最低的运营成本获得最高的税收。净现金流才是高质量的标志。

与美国和其他直接税为主的国家不同，中国是间接税为主。企业在税收贡献中的比重远大于个人和家庭。城市争夺现金流，在很大程度上就是争夺企业。为企业提供服务的好坏，直接决定了搭载在城市上的企业的市场竞争力，也决定了城市未来的现金流。

企业在第一阶段时，投入最大的是固定成本（fixed cost）。便宜的土地对企业的创设至关重要。进入第二阶段，现金流支出就成为企业主要的成本。如果一个城市能够降低企业的经常性支出（variable cost），就可以吸引企业并通过税收分享企业创造的现金流。

企业最大的现金流支出项主要来自劳动力成本。2016年，总部设在深圳的华为技术有限公司净利润370亿元，同2015年相比几乎是零增长。主要原因就是2016年该公司雇员费用高达1218亿元，同比增长了21%，吃掉了华为的新增利润。2016年，华为员工18万人，人均贡献净利润只有20万元。华为的案例表明，如何降低企业的用工成本，乃是城市向高质量发展升级的关键。

三、住房成本决定劳动力成本

在中国税收制度里，基于个人的直接税占比很小（大约6%），公共服务的收费主要体现在土地出让阶段，购买住宅是购买公共服务的主要途径，住房成本成为中国劳动力最主要的经常性支出项。据官方统计，2007至—2016年间，如果把购房开销也计入“居住”消费中，重新测算各项消费占比，则食品支出占比由27%降至21%，居住支出占比由38%急升至49%。这意味着，居民经常性支出中的近一半用在了住房开销上。（参见图2）

因此，能否把劳动力成本降下来很大程度上取决于能否把住房支出降下来。而能率先把居住成本降下来的城市，就可以吸引更多的企业，从而带来现金流（企业工商税收和个人消费税）。也就是说，哪里房租便宜，哪里劳动力成本就低，哪个城市的企业也就越容易生存。

深圳就是一个例子。根据上海易居房产研究院的报告，深圳商品住房房租收入比（月租金/月可支配收入）高达54%。2017年1至8月的套均租金高达5005元，高于居民4000元的月可支配收入，比2010年上涨67.5%。这和其他一线城市非常类似。深圳之所以能在其他一线城市中的制造业已难以生存的今天，还可以承载大量的制造业，一个关键原因是，在深圳住房体系中，“城中村”和各类“小产权”住房占比极高。由于不能交易，这些住房只能进入租赁市场获取收益。结果就是在深圳这样一个房价畸高的城市，形成了一个规模巨大的低租金住房市场。

“城中村”巨大的租赁市场，帮助52%的深圳租客把月租金支付压到2000元以下。其中，18.2%的租客月租金支付甚至低于1000元；80%的租客能把租金控制在其可支配收入的30%以内；还有近20%的租客，租金支出甚至低于家庭可支配收入的10%

目前，深圳实际管理人口超过2000万，80%的人租房居住。全市1040万套住房中，70%的房子在出租。在全市总面积大约5.20亿平方米（截至2015年）的各类住房中，商品住房和保障性住房合计占比仅为27.9%，城中村住房（占存量住房总面积的50.3%）加上上世纪八、九十年代留下的6549万平方米的工业区配套宿舍（占存量住房总面积的12.7%）共同构成了深圳超低租赁成本的主要部分。在过去15年中，深圳的高速崛起与其他城市的痛苦转型形成鲜明对比，大规模低成本住房成为深圳获取竞争优势的关键因素（这与同样依赖大规模组屋成功转型的新加坡非常相似）。深圳经验显示，只有大规模提供低成本租赁住房（用来住的房子），减少商品住房（用来炒的房子），城市才有可能完成城市化从资本型增长（卖地）向现金流型增长（税收）的转变。

据链家地产2017年发布的《深圳租赁》白皮书，深圳有740万套租赁住房，其中城中村租赁住房达450万套，占比为60.8%。73.8%的城中村住房租金在2000元以内，26.1%的租金水平在1000元以内。眼下深圳有1600万人在租房，1100万人住在城中村，这其中超过70%的租客住在租金低于1500元的城中村住房中，单间或一房一厅的租金甚至在600元左右。调查显示，90%的深圳租客为年轻人群（20至35岁）。20~25岁的租客中，月租金支付在1000至2000元的占比49.6%；26至30岁的租客中，月租金在1000至3000元的占比61%；26至35岁的租客中，月租金支付在3000元以内的占比70%。

深圳的城中村租赁，不仅租金很低，生活成本也很低。不管是餐饮、零售，还是生活服务，其价格都比商品房小区要低30%左右。

四、住房与增长转型

可以说正是因为超低的住房成本，帮助深圳率先完成了从高速度增长向高质量发展的转型。我们可以用预算收入（现金流）和固定投资之比来描述一个城市的增长到底是现金流带来的还是固定投资拉动的。如果这个比值高，就可以认为增长的质量比较好；反之，就还处于高速度发展阶段，没有完成转型。

把上个世纪八十年、九十年代和新世纪的三个经典城市——深圳、上海的浦东新区和天津的滨海新区——做一个对比，就可以发现，深圳和浦东新区的转型程度远远高于天津的滨海新区。特别是深圳，以较小的固定投资实现了最多的现金流收入，固定投资在增长中所占比重迅速减少。这也解释了中央为什么在设立雄安新区时对标深圳和浦东新区。（参见图3）

深圳的住房制度并非有目的的设计，而是在“国有-集体”土地二元结构下形成的特殊的住房市场组合。正是这个制度无意间在被“炒”的住房市场之外区隔出来一个供人“住”的市场。这个市场虽然很多城市都有，但没有一个有深圳这么大的规模。在相对比例上，更是很少城市达到深圳的水平。

用相同的指标作为“转型度”把部分主要城市排序后就可以发现（参见图4），虽然上海依托无人能敌的服务业依然维持了这一指标领先全国，但深圳却依靠其强大的制造业超越北京，与上海仅仅一肩之隔。2002年末还在担心中兴、华为、平安银行、招商银行迁离的深圳，如今已经可以睥睨香港，甚至不再把上海放在眼里。

很多研究（包括笔者）都把中国的“城中村”与外国的“贫民窟”相提并论，但实际上，中国城中村“盗取”公共服务（免费搭车）的程度要比贫民窟低得多。在现金流收入主要来自企业税收中国城市，公共服务不是由财产税等直接税支付的，非正规住宅虽然也没有给公共服务付费（免费搭车），但却以一种间接的方式将部分“盗用”的公共服务转移给了企业。这种间接“补贴”部分解释了为什么其他城市实体经济举步维艰时，深圳产业却能够一枝独秀，从一个劳动密集型产业为主的城市升级为全球制造业的主要玩家。

面对上涨的房价，很多城市纷纷提出各类以“租”代“售”的政策，这实际是在解决一个不存在的“假问题”。市场真正的问题是租金太高，而这是增加正规住宅无法解决的。以正规住宅为主体的租金很难做到非正规住宅那样超低的租金水平。

现在对房价不满的城市居民，并没有真的流落街头，实际上都是在“租房”。他们之所以不满，是因为无法向有房居民那样通过资产升值分享社会财富的增长。现在真正需要的，是像1998年房改那样，通过住房升值带来的财富效应创造数量庞大的中产阶层。这些都是“只租不售”做不到的。

1998年的住房改革是中国改革史上最伟大的实践，其效果远超改革之初的设计。但由于“房改”是一次性的，且随着城市化的推进，不断有新市民进入城市，于是城市居民中出现了“有房者”和“无房者”的区别。有房者可以通过不动产升值分享社会财富的增长，从而购买更多不动产；无房者则只能以工资性收入参与财富分配。由于房价迅速飙升而工资收入增长缓慢，两个群体之间的财富差距迅速拉大。显然，深圳“城中村”乃至新加坡“组屋”模式，都无法解决这一房地产市场更根本的问题。

五、“先租后售”：东莞住房模式

最新的探索，来自东莞的“先租后售”模式。2015年12月31日，东莞市政府以楼面地价1820元/平米的超低价格，在东莞的松山湖向华为提供了可以建设41.43万平方米住房的土地。目前，首批2900套住房已交房，余下7100套住房2019年建成。该住房针对华为公司15-19级、入职满三年且在华为位于松山湖的终端基地工作的员工。选房积分按照个人最近4年平均绩效得分。每套面积约60-115平方米。租金32元/平方米。租住满5年可以按照8500元/平方米优惠价购买。购买5年后可以交易。表面上看“先租后售”头5年的租金可能高于“城中村”的租金，但由于这部分租金在购房时可以抵扣房价，其本质上乃是一种储蓄（或者说按揭）。

深圳的“城中村”模式虽可以降低劳动力成本，但不能帮助劳动力获得财产性收入。劳动力依然无法参与二次分配，无缘分享社会财富的增长。东莞“先租后售”的住房制度则巧妙解决了这个问题：通过类似“股票期权”的设计，既能有效与商品房（资本）市场区隔，解决投机者套利问题，又能解决城中村“只租不售”无法分享社会财富增长的问题。同缺少正规法律保护的“城中村”相比，“先租后售”形成的资产产权更完整。打工者不仅能像深圳“城中村”的租户那样在城市低成本居留，而且能够在10年后获得城市“原始股”。

同深圳“只租不售”的城中村解决方案相比，“先租后售”显然具有更大的吸引力。一个主要原因是，“先租后售”不仅能够像“城中村”那样提供廉价的住房，降低企业的成本，同时还能降低初次就业者置业的门槛，这为新进入市场的劳动力参与城市财富的再分配提供了可能。

2015年“先租后售”模式刚一推出，立刻显示出非凡的竞争力，高技术企业纷纷从中国最强大的技术高地深圳，迁往原本只能靠深圳房地产市场外溢效应生存的松山湖。冷清多年的松山湖一跃而成为全国高新企业瞩目的明星。看上去东莞损失了一次性土地出让收入，但却获得企业带来的持续不断的现金流（税收）。仅2015年华为在东莞上缴的税收就已经超过10亿元，成为东莞第一纳税大户，2016年更是成为东莞第一个产值破千亿元的企业。短短几年，华为就超过“步步高系”（广东步步高电子工业有限公司，旗下产品包括知名手机品牌vivo）成为东莞纳税第一大户，2017年更是拿下东莞出口、营收和纳税三项冠军。

东莞的“先租后售”可以说是深圳“小产权租赁”模式的升级版。这一模式成功复制了1998年“房改”，在低成本解决“住”的问题的同时，解决了“富”的问题。通过土地出让为主的一次性收益模式，转变为企业税收的现金流收益模式，实现了从“固定投资型增长”，向“现金流型增长”的转变。

六、上海经济转型建议

华为外迁松山湖的案例，凸显出高速度增长阶段与高质量发展阶段最大的要素流向差异：前者是资本引导劳动力，哪里有资本，哪里就有企业，劳动力就像那里汇聚；后者则是劳动力引导资本，劳动力在哪里，资本就流向哪里，哪里就会有现金流。原来决定要素流向的是资本——廉价的土地；现在决定要素流向的是劳动力——廉价的住房。

抓住转型阶段的这一特征，上海向高质量发展转型的切入点就已经呼之欲出了。这个切入点就是住房。

建议之一：“先租后售”保障房全覆盖。

所谓“全覆盖”，就是将保障对象同“户籍”脱钩，而与“就业”挂钩，即让所有在上海缴交个人所得税和“五险一金”的居民都可以获得租住保障房的资格，5年后可以购买，10年后可以交易。只要与“户籍”脱钩，保障住房就从个人“福利”转变为企业“补贴”。政府则从企业税收增加中获得回报。

“广覆盖”还意味着保障对象不应仅仅针对少数华为这样的大企业。无论东莞还是深圳都有大量的非正规住房可以满足华为以外的就业者的居住需求，而上海则缺少这样的非正规住房。企业环境是一个生态链，只有大企业而没有供应链分工，大企业的成本依然难以控制。上海模式不能仅满足于像东莞那样为大企业的劳动力提供住房，而应当是比东莞定向“先租后售”更进一步的升级版——为整个产业链的劳动力提供住房。

建议之二：减少商品房供给，放开商品房价格。

现在许多城市想通过对商品房限价使更多的人买得起房子，但结果却是刺激更多小业主入市，实际上只是换一伙人炒房，真正买不起房的还是买不起房。把商品房开盘价压倒二手房价格以下，如同证监会压低新股发行价格一样，只会诱使更多人参与“炒房”。过去房地产政策的失败已经证明，在一个市场上试图达成相反的政策目标，一开始就注定不可能成功。

当前房地产政策的乱象，从一个侧面暴露出我们并没有理解，房地产业的根本问题是出在没有区隔“炒”和“住”两种市场。当经济从高增长向高质量转型时，“住”的市场必须重新构建，而不能仅仅在“炒”的市场上修补。

没有分类就没有政策。有了“先租后售”，就可以构筑一个像深圳那样的二元住房市场，分别针对“炒”和“住”两种不同的需求，也才能制定更精确的政策。现在的商品房市场本质上就是资本市场，是为融资设计的。打压商品房市场房价，就如同用压低汽车公司股票来让购车者买得起车，结果注定效率奇差。住房市场也是如此。

现在大家都对高房价深恶痛绝，其实高房价也有其有用的一面——提供资本。凡是资本存量不足的城市，创业和研发的风险承受能力就会低。这就是为什么企业创新大量出现在高资本泡沫的地区。资本市场的发达与否对创新和研发这类高风险投资极为重要。中国最重要的资本市场不是股票、债券，而是不动产。这就是为什么中国房价低的城市，很少是高科技创业企业发源地的原因。

面对高房价的泡沫风险，上海不必急于出台直接限制房价的举措，相反应当采取“限量保价”的策略，即减少新增商品房供地，缩小一次性土地收益。要防止房地产市场价格暴跌，延缓出台那些对房地产市场具有杀伤力的激进政策。在全球去杠杆的大环境下，一定会有很多资产由于债务问题被清算。上海只需等待其他经济体去杠杆，然后用自己高杠杆的资产兑换对方低杠杆的资产，就可以达到以无痛方式稀释掉债务泡沫的目的。

新增住房供地，大部分都要投入“先租后售”为主的政策性住房，用来换取企业持续的现金流。交易的资产实际是在给所有存量资产定价，只要所有人都有机会低价获得原始住房，存量住房房价越高，有房的居民财富增加就快，通过“先租后售”转移给劳动力的资本就越值钱，对劳动力的吸引力就越大，企业招工就越容易，成本也就越低。企业能生存，政府的现金流就不会枯竭。

建议之三：盘活存量资产。

深圳经济具有强大活力的另一个原因，是规划控制之外的“城中村”，随时可以根据市场需求，在居住、办公、商业、工业、仓储之间快速切换。这类弹性极大的空间，为深圳孵化大批小而专的企业提供了低成本的环境。上海没有此类用地，新的城市功能一旦超出规划用途就很容易被判定“违章”。

解决这一问题的出路，在于存量巨大的工业用地。据上海市规划和国土资源管理局统计，上海工业用地占比较高，截至2012年底，工业用地总量已累计供应856平方公里，占建设用地比重约28%。而纽约在1988年时工业用地占建设用地比重为7.5%，芝加哥1990年为6.9%，大阪1985年时为14.5%，横滨1980年时是7.3%，东京1982年时为2.5%。与高工业用地占比相关的，是很多用地处于低效甚至违章状态。

上海可以采用“负面清单”的做法：除少数几种功能（比如商品住宅、危险、污染等用途）外，放开所有土地用途间的自由转换；公布不同的功能变更的地租，由市场根据需求自动选择土地的最优用途。政府可以通过每年公布不同用途地租的价格，引导市场根据需求调整各种用途的比例。这样，上海就可以复制出类似深圳的产业环境。

七、结论

好的产业政策不是“移植”某个产业，而是创造适于企业成长的地方“气候”。只要气候合适，产业就会在市场的土壤里自动生长出来。住房制度就是城市“气候”的重要组成部分。

当经济从资本型的高速增长转向现金流型的高质量增长，企业最大成本就从资金转向劳动力。降低劳动力生存的成本，也就成为城市竞争新的焦点。哪个城市能把劳动力成本降得更低，哪个城市的企业在竞争中就能获得额外的优势。

正是在这个逻辑里，住房转型成为增长转型战略的核心。产业升级在某种程度上就是住房供给模式的升级。如果我们把深圳的“城中村”视作住房供给转型的1.0版本，东莞的针对大企业的“先租后售”就是2.0版本，上海的“全覆盖型先租后售”就是3.0版本。上海这一版本住房政策的特点在于，它针对的不是单个企业，而是整个产业链。