购买二手房后上家去世且无继承人，谁来为下家办过户？法官详解

付清购房款装修入住后，却逢上家去世又无继承人，下家该找谁办过户？僵局怎么破？

案情回顾

2013年，小吴夫妇购买了方先生及其母亲名下的房屋。小吴夫妇因限购暂无法过户，双方约定先交房，等具备过户条件时，方先生和母亲需无条件协助办理过户手续。后小吴夫妇装修入住并陆续付清房款。

谁料还未等到过户，方先生的母亲、父亲和其本人先后离世，其祖父母、外祖父母也早先去世。方先生孑然一人，没有婚育记录，没有留下遗嘱，经调查也未发现其有兄弟姐妹。买房人小吴夫妇陷入找不到人办理过户的窘境。

直到2021年1月1日《中华人民共和国民法典》开始施行，小吴夫妇了解到《中华人民共和国民法典》遗产管理人的相关规定后，向法院提起诉讼，申请指定方先生生前住所地的民政局为遗产管理人。

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法院审理后认为，《中华人民共和国民法典》第一千一百四十五条规定，没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人，对遗产管理人的确定有争议的，利害关系人可以向人民法院申请指定遗产管理人。

本案中，在案证据显示，方先生去世时已无法定继承人，小吴夫妇购买其名下案涉房屋并因过户发生纠纷，系利害关系人，有权提起本案申请。加之方先生生前住所地位于浦东新区，法院认定小吴夫妇的申请合法有据，判决指定浦东新区民政局为方先生的遗产管理人。

法官说

一、《民法典》新设遗产管理人制度

遗产管理人是对遗产进行妥善保管、清算、分配的有关主体。我国1985年《继承法》仅原则性规定了遗嘱执行和遗产保管，未建立完善的遗产管理人制度。

随着经济社会发展，居民财富增加，遗产的范围更广、数量更多、种类更繁杂、形态更多样化。缺乏遗产管理人制度，可能会导致遗产无人管理，以及被侵吞、私分、转移、隐匿等风险，损害被继承人、继承人和遗产债权人的利益，不利于实现遗产价值和对遗产的公平有序分配。

基于此，《民法典》继承编用五个条文规定了遗产管理人的确定、职责、法律责任、报酬，构建起较为完备、系统的遗产管理人制度。

二、人民法院可依申请指定遗产管理人

《民法典》规定了遗产管理人的确定原则，即有遗嘱执行人时，由其担任遗产管理人；没有遗嘱执行人的，由继承人及时推选产生遗产管理人；继承人未推选的，由继承人共同担任；没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任。对遗产管理人的确定有争议的，利害关系人可以向人民法院申请指定遗产管理人。

本案中，方先生未留有遗嘱亦无法定继承人，在无法确定其遗产管理人情况下，小吴夫妇作为遗产债权人和利害关系人，可以向法院提出指定遗产管理人的申请。

三、指定遗产管理人破解本案遗产处理难题

《民法典》明确了遗产管理人的职责，包括清理遗产并制作遗产清单、处理被继承人的债权债务、按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产等。

本案中，协助小吴夫妇办理房屋过户是方先生应尽的合同义务，因方先生已去世且无继承人，指定民政局担任遗产管理人后，小吴夫妇可要求其协助办理房屋过户手续，小吴夫妇面临的过户难题将迎刃而解。

本案的判决，对于启动遗产处理程序，维护遗产权利人的利益，更好地发挥遗产效用均具有积极意义。

代表点评

季群 上海市人大代表，浦东新区张江镇新丰村党总支第一书记

为适应新时代遗产多样化、遗产继承和处理日益复杂化、专业性的要求，《民法典》继承编进行制度创新和突破，增设了遗产管理人制度，并特别规定了民政部门或村民委员会担任遗产管理人的情形。

本起案件中，在查明继承人情况和遗产利害关系人的基础上，通过指定民政部门担任遗产管理人，可以破解方先生的遗产处理僵局，打通遗产处理的堵点，解决老百姓的个案瓶颈问题，继而维护交易安全和经济秩序稳定。

习近平总书记指出，民法典实施得好，人民群众权益就会得到法律保障，人与人之间的交往活动就会更加有序，社会就会更加和谐。

本案判决即是将《民法典》遗产管理人制度付诸实施的司法实践，充分彰显和展示了《民法典》蕴含的人文关怀与法治精神。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一千一百四十五条  继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人；没有遗嘱执行人的，继承人应当及时推选遗产管理人；继承人未推选的，由继承人共同担任遗产管理人；没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。

第一千一百四十六条  对遗产管理人的确定有争议的，利害关系人可以向人民法院申请指定遗产管理人。

第一千一百四十七条 遗产管理人应当履行下列职责：

(一) 清理遗产并制作遗产清单；

(二) 向继承人报告遗产情况；

(三) 采取必要措施防止遗产毁损、灭失；

(四) 处理被继承人的债权债务；

(五) 按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产；

(六) 实施与管理遗产有关的其他必要行为。

第一千一百四十八条  遗产管理人应当依法履行职责，因故意或者重大过失造成继承人、受遗赠人、债权人损害的，应当承担民事责任。

第一千一百四十九条  遗产管理人可以依照法律规定或者按照约定获得报酬。

（原标题为《上家去世且无继承人，谁来为下家办过户？丨涉民生典型案例展评》）