农村宅基地能不能买卖？ | 白驹·守正 - 精案解析

吴美

WUMEI

海南省第一中级人民法院

民事审判第三庭

四级高级法官

农村宅基地能不能买卖？

李某霞诉黄某等四人、李某合同纠纷案

关键词

农村宅基地、买卖、合同效力

裁判焦点

农村宅基地是仅限于本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。且该集体经济组织成员对该宅基地只有使用权，没有所有权。土地所有权属于集体所有。因此，一般情况下,宅基地买卖的效力在认定上以无效为原则,以有效为例外。

相关法条

一、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）

第六十三条 农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

二、《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）

第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

基本案情

2018年1月19日，被告黄某等四人（以下简称黄某等四人）系海南省陵水县英州镇某村村民，与第三人李某（中介）签订《老宅基地使用权转让合同》，约定：黄某等四人向原告李某霞（以下简称李某霞）出售位于海南省某县，某镇某村内的3.4亩宅基地，转让土地上附着物、青苗等全部归李某霞无偿所有；转让金额为450万元，分三次支付，待黄某等四人收到款项后开具发票给李某霞作为凭证；转让时间为2018年1月19日至永久；李某霞取得该块宅基地后，即取得了该地块的所有权、使用权、处置权，对该地块的经营、建设形式、建设规模均由李某霞自行决定，黄某等四人不得干涉等内容。

合同签订后李某霞累计向黄某等四人支付合同项下的购地款400万元。之后，因建房目的无法实现，李某霞遂诉至法院要求黄某等四人返还购地款并支付相应利息。另外，黄某等四人所出售的案涉老宅基地块属于村集体用地范围，一直由黄某等四人使用并居住，但并未被授予相关的土地权属证书。

裁判结果

一审法院作出判决:黄某等四人于本判决生效之日起三十日内向李某霞返还400万元。

一审宣判后，黄某等四人不服一审判决，提起上诉，请求：撤销一审判决，改判黄某等四人向李某霞返还274万元。

二审法院作出终审判决:驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案中，黄某等四人是否应返还购地款，主要是要解决涉案农村宅基地买卖的法律效力，也就是对双方之间签订的《老宅基地使用权转让合同》法律效力的判断。

本案法律事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律规定。根据双方于2018年签订《老宅基地使用权转让合同》时土地管理法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农村宅基地是仅限于本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。且该集体经济组织成员对该宅基地只有使用权，没有所有权。因此，一般情况下,宅基地买卖的效力在认定上以无效为原则,以有效为例外。

从买卖双方的主体身份来看,如双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。而本案中,黄某等四人为涉案宅基地所在村集体组织成员，签订上述宅基地使用权转让合同的另一方并非农村户口，亦不是涉案宅基地所在村集体组织成员，所购买涉案宅基地的一方，即李某霞与黄某等四人不是同一集体经济组织成员，且双方购买涉案宅基地并未经过审批。故，涉案《老宅基地使用权转让合同》因违反土地管理法的强制性规定而无效，黄某等四人应向李某霞返还购地款400万元。

法官风采

撰稿|吴美 人像摄影|杨斌

原标题：《农村宅基地能不能买卖？ | 白驹·守正 - 精案解析》

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