三大业务板块并进，助力龙湖穿越周期

2022年，众多房企感受到的彻骨严寒，在集中交出的年度“成绩单”里得到体现。根据克而瑞统计，2022年，TOP100房企全年销售总额72878.7亿元，同比下滑42%。另据Wind数据显示，截至3月8日，已有73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报。其中，43家企业预亏，占比近六成。

然而，仍有少数房企经受住了寒冬的考验。近日，龙湖集团控股有限公司（00960.HK，下称“龙湖”）公布2022年全年业绩，实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团能够实现收入及盈利的双增长，在行业内实属难能可贵。

安然度过地产的严酷寒冬，龙湖提早布局的三大业务板块可谓功不可没。多年来，在“空间即服务”战略的指引下，龙湖很早就开始拓展自己业务的宽度。

在运营航道中，截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间，紧扣民生底色，超2万房间纳入保障性租赁住房。

在两个服务航道中，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性；全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者，在此之外，产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树等不同业务的持续探索。

三大业务板块相互协作形成合力。以北京龙湖蓝海引擎产业园的打造，背后支撑的，便是龙湖过硬的产品打造能力、管理能力以及不同航道之间强大的业务协作能力。该产业园由原北京北五环汽配城、建材城升级改造而成，如今焕新为集聚多元商业、社交休闲于一体的全新地标性商业复合办公空间，其中A馆作为龙湖集团总部办公地，B馆则迎来国内知名互联网企业入驻，为“城市洼地”赋予新的价值。城市更新是一项复杂的系统性工程，更考验运营者的综合改造能力，这其中，龙湖生态体系内强大的联动机制发挥了关键作用。从提出需求、到反馈方案、再到施工改造、后期运营，这得益于其联动机制顺利运转。比如，其中龙湖龙智造为B馆提供EPC（设计、采购、建造一体化）服务，包揽项目土建改造、幕墙改造、机电及室内精装等；龙湖智创生活服务于楼宇管理、节能降耗、应急管理等大楼重点工作。

龙湖的业绩发布会上，龙湖集团董事长兼CEO陈序平表示，在整个行业深度调整中，龙湖对自身的业务和航道进行梳理和重构，形成“1+2+2”的格局，即一个开发航道（地产开发），两个运营航道（商业投资、长租公寓），两个服务航道（物业管理、智慧营造）。

2022年，龙湖集团经营性收入同比实现约25%，达到约236亿元，创下历史新高。其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。开发业务、运营业务和服务业务并进，龙湖面向未来的阵势已经拉开。

“我们提到的经营性收入涵盖了C2到C5，两个运营航道依靠投资性物业的运营租金收入，实现了75%的毛利率，但资产是重投入的，所以这两个业务未来将根据租金贡献的现金流去实现自平衡，并注重存量项目的提升，增长空间是比较大的。”陈序平说，未来C2、C3两个运营航道会更重视同店同比的增长以及经营现金流整体回正，C4、C5两个轻资产服务的航道，依靠龙湖这么多年形成的业务围栏、航道协同和数字化能力，增长空间是比较大的。

“未来，这两个业务能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比。2022年这两块业务利润占比是27%，我们预计在未来五年以内利润占比是非常有希望达到50%以上的，这应该也会是行业头部企业中为数不多的，非地产开发利润占比50%以上的，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。”陈序平表示。

受益于稳健的经营和财务表现，龙湖平均借贷成本4.10%，持续保持低位。即便是民营房企融资颇为困难的2022年，龙湖也多次打开各种融资渠道，为稳健经营保驾护航。基于龙湖良好的信用表现，截至目前，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。继龙湖集团2022年度业绩发布后，标普、惠誉、摩根士丹利、华泰证券、浙商证券等境内外券商也相继发布研究报告，一致认为“龙湖集团业绩符合预期，公司经营稳健”。