拆迁安置房卖方称“被家人卖掉自己不知道”，怎么办

——“善意取得”制度在拆迁安置房案件中的适用

【案件背景】

#南京拆迁安置房#案件层出不穷。常规的案件处理之外，笔者经常遇到此类纠纷比较麻烦的一些案件，比如卖给我的拆迁安置房又抵押给他人了怎么办？；“以房抵债”“借款合同”式拆迁安置房协议的认定；卖方是老翁和他儿子，当时老父亲不会写字就按了个手印，现在老翁神志不清，其他子女以老翁是无行为能力人不予认可其买房行为；儿子代其老父亲签字将老父亲名下拆迁安置房卖了，现在老父亲不予认可。上述案件实务处理中处理起来真的比较棘手，我们以本人处理的一个案例，分享上述最后一种情况的处理方法。

【案情简介】

李父系李子的父亲。2012年7月14日的《房屋买卖合同》中，李子在该合同首部甲方处及落款甲方处均签名为李父，并在签名上捺印，李子在首部甲方身份证号处填写自己的公民身份证号码。原告张三在该合同落款乙方处签字。

合同约定：甲方及其家庭成员自愿将拆迁安置房中的1套，建筑面积为76平方米的房产卖给乙方，房屋总价为70万元，该房产位于南京市栖霞区某某处；甲方在取得房产证及土地证后积极配合乙方及时办理过户手续。同日，原告张三向李子的配偶转账65万元。

现张三向李家父子商请过户事宜，李父以其不知情、不同意买房为由拒绝。张三无奈诉至人民法院，请求过户。

【庭审情况】

审理中李父陈述：李父一直在外租房，李父和李子及两个女儿很少走动，李父不知道案涉房屋在哪里，没有去过，李父给两个女儿的房子都不知道在哪里。李父一直不知道李子卖房的事情，后来知道后也不同意卖房，现在李父也不同意卖房。

李子陈述：在签订案涉合同时，李子就告诉原告李父不是本人，是李子的父亲，李子想签自己的名字，原告让李子签李父的名字。李父不知道李子卖房的事情，是李子私下自己卖得，张三的购房款是李子拿的，没有交给李父。李父从2008年拆迁后就没有和李子住在一起，一直在外租房住的。李父很少到李子居住的地方，过年的时候会来，李父和两个女儿没有走动。

【代理意见】

一、案涉房屋买卖合同有效

《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然李子对案涉房屋没有所有权和处分权，但根据上述规定，张三与李子签订的案涉合同有效。

二、张三构成善意取得

1、李父系李子的父亲，其将案涉房屋的房屋拆迁补偿安置协议以及水电气卡、钥匙均交给李子保管，多年来没有查看案涉房屋的情况，且案涉房屋买卖时，李父没有办理不动产登记，不能产生不动产物权的法律效力和对外的公示公信效力；

2、张三与李子签订案涉合同时，李子向张三交付了房屋水电气卡、钥匙，并在案涉合同上签名“李父”，使张三相信李子就是案涉房屋的所有权人李父；

3、案涉房屋购买价格属于合理价格；

4、张三在交付全部房款后，对案涉房屋进行装修后，即入住案涉房屋，已实际占有和使用案涉房屋多年；

5、因案涉房屋系拆迁安置房，案涉房屋一直没进行不动产变更登记的原因不在张三。

【本院认为】

关于原告张三与第三人李子签订的案涉合同效力的认定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然李子对案涉房屋没有所有权和处分权，但根据上述规定，本院认定张三与李子签订的案涉合同有效。

关于原告张三通过签订和履行案涉合同而受让案涉房屋是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本院根据该规定，结合本案案件事实，作出如下分析：

1、李父系李子的父亲，其将案涉房屋的房屋拆迁补偿安置协议以及水电气卡、钥匙均交给李子保管，多年来没有查看案涉房屋的情况，且案涉房屋买卖时，李父没有办理不动产登记，不能产生不动产物权的法律效力和对外的公示公信效力；

2、张三与李子签订案涉合同时，李子向张三交付了房屋水电气卡、钥匙，并在案涉合同上签名“李父”，使张三相信李子就是案涉房屋的所有权人李父，李子称已向张三告知其不是李父，未提供证据予以证明，本院对此意见不予采纳；

3、案涉房屋的原始购房款为20万元，张三购买案涉房屋的价款为70万元，该价格属于合理价格；

4、张三在交付全部房款后，对案涉房屋进行装修后，即入住案涉房屋，已实际占有和使用案涉房屋多年；

5、因案涉房屋系拆迁安置房，案涉房屋不动产权于2017年6月27日首次登记，案涉房屋一直没有进行不动产变更登记的原因不在张三。因此，本院认定张三购买案涉房屋构成善意取得。故李父辩称其不知道案涉房屋被李子卖给张三，不愿意继续履行合同的意见，本院不予采纳，根据《物权法》第一百零六条第二款规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。故被告李父可向第三人李子主张赔偿。

【法院判决】

综上，原告张三主张被告李父继续履行案涉合同，配合原告将案涉房屋的产权变更登记至原告名下的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：

1、被告李父于本判决生效之日起十日内协助原告张三办理案涉房屋产权变更登记至原告张三名下。

2、案件受理费由被告李父负担。

【写在最后】

此案件办理，需要律师紧密围绕“善意取得”要件收集整理相关证据，以证实买方系“善意”。同时，庭审中的陈述也及其重要，需要作好当事人庭前陈述的梳理引导工作。最后，奉劝那些不讲诚信还动歪心思的卖方，法律一定会在查清事实的基础上依法保护良善之人！

●案外人对被执行人的拆迁安置房提出异议，是否可以排除执行？

●房屋买受人应优先于抵押权人保护——以南京拆迁安置房为例

董昊律师

北京市中银（南京）律师事务所高级合伙人

南京律协房地产专业委员会委员

中银律所十周年特别嘉奖“优秀律师”

南京城市职业学院（南京开放大学）兼职讲师

执业期间处理、承办近50起南京地区经济适用房、拆迁安置房买卖合同纠纷案件