普通人买房遇到烂尾楼，怎么办？

对很多人来说，买房是人生目标之一。尽管买房的代价一直很高，但拥有一个属于自己的、稳定的家，依旧是很多人大半生的追求。

但是近年来，时不时会出现烂尾楼相关新闻，比如去年七月，《三联生活周刊》曾报道一对郑州小夫妻因为所购楼盘停工，而掉入了既没有房，又要还贷的两难困境。这些新闻无疑加重了很多努力打拼，试图安家的年轻人的心理负担。

《小小姐们》

有关烂尾楼的纠纷，一般由民法处理。民法之“民”，也就是民事权利的主体，包括自然法、法人和非法人组织，并且通过民事权利能力和民事行为能力的区分，来确保民事主体在民事法律行为中平等的主体地位。

民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。不属于人身关系和财产关系的，民法是不管的。

接下来的内容，我们会通过一个烂尾楼的案例，来聊聊民法所调整的人身关系和财产关系。

讲述 | 翟志勇，北京航空航天大学法学院教授

来源 | 看理想节目《正义的实现：法律系统40讲》

1.

在法律关系中，购房者处于绝对的弱势

我们从当下备受瞩目的一个问题讲起，那就是，老百姓按揭购买的楼房停工烂尾了，还要继续还房贷吗？

不还吧，会被银行起诉，还会上征信黑名单；还吧，有可能最终拿不到房子，落个倾家荡产又无家可归。那么民法会如何调整开发商、购房者和银行之间的财产关系呢？

我们先来看一个真实的案例。2015年8月12日，王忠诚与青海越州房地产公司签订《商品房预售合同》，以将近1.5亿元的价格购买越州公司开发的商业用房，建筑面积三千多平米，交付时间为当年的10月30日前。

两天后，王忠诚与建行青海分行、越州房地产公司签订《借款合同》，约定王忠诚向建行青海分行借款7397万元。同日，三方还签订了《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》，约定以王忠诚购买的商业房屋为前述贷款提供抵押担保，随后办理了抵押权登记。

上述合同签订后，王忠诚向房地产公司支付了首付款七千多万元，建行青海分行向房地产公司支付了七千多万元按揭贷款。

这就是整个商品房屋预售背后复杂的法律关系：首先是买卖关系，购房者和开发商签署《商品房预售合同》；其次是借款关系，购房者、开发商和银行签署《借款合同》；最后是抵押担保关系，购房者、开发商和银行签署《抵押合同》。

但这套复杂的法律关系有一个问题，那就是房子必须能够按时完工交付，如果烂尾了，这套法律关系就不能形成闭环了，纠纷就会出现。如果房屋烂尾，购房者未能按时接收房屋，但房屋贷款还要正常偿还，这是购房者无法接受的。

但是，如果购房者不按时偿还贷款，就会被银行追债，还要上信用黑名单，因此我们就能看出，在这套复杂的法律关系中，购房者处于绝对的弱势地位。

《小小姐们》

前面讲的王忠诚案子，就出现了这样的问题。开放商越州公司未能按照合同约定的时间交付房屋，而王忠诚在未能按时接收房屋的情况下，贷款还要继续偿还。

于是，在开放商逾期交房一年多后，王忠诚起诉开放商越州公司和建设青海分行，要求解除《商品房预售合同》《借款合同》和《抵押合同》，要求越州公司返还购房款首付款并赔偿他已经偿还的部分银行借款，同时要求越州公司将未偿还的贷款返还给银行。

由于越州公司未能按时交房，王忠诚有权解除《商品房预售合同》，而《借款合同》和《抵押合同》是基于《商品房预售合同》签署的。《商品房预售合同》是主合同，《借款合同》是从合同，主合同解除了，从合同自然也要跟着解除了，这一点在法律上是没有争议的。

同样没有争议的是，三个合同解除之后，越州公司要返还购房款和银行贷款。其中，银行贷款由越州公司直接返还给银行。

唯一有争议的问题是，如果越州公司不能返还银行贷款，那么王忠诚是否有义务返还银行贷款？如果有，银行就可以同时要求越州公司和王忠诚返还贷款；如果没有，那银行只能要求越州公司返还贷款。后续的全部诉讼，都围绕这个问题展开。

2.

第一轮诉讼

假设你是法官，你认为王忠诚是否有义务返还贷款呢？这个案子经过两轮五次审判，才最终定案，但最高人民法院的再审终审判决，依然存在很大争议。为什么会这样？我们来仔细看看。

第一轮诉讼是王忠诚诉越州公司和建行青海分行，诉讼请求是解除全部合同，开放商返还购房款和贷款。青海省高级人民法院一审判决支持了王忠诚的诉讼请求，判令解除三份合同，判令越州公司返还购房款、违约金及利息，同时判令越州公司直接向建行青海省分行返还剩余的借款本息，将近六千多万。

请注意，有一个问题这个判决没有说清楚，那就是王忠诚是否负有继续偿还贷款的义务？因此建行青海省分行不服一审判决，上诉到最高人民法院第六巡回法庭，要求王忠诚跟房地产公司共同承担返还剩余贷款的责任。

第六巡回法庭虽然支持了一审判决，但在说理的部分纠正了一审法院的一个错误，那就是，判令越州公司向建行青海省分行返还剩余的借款本息，并不因此免除王忠诚向建行青海分行返还剩余借款，因为王忠诚是借款合同中的借款人，越州公司只是代替王忠诚向建行青海分行返还剩余借款，如果越州公司没有返还，那么王忠诚仍有偿还的义务。

《安家》

不过，有意思的事情发生了。在该诉讼的一审中，建行青海分行是被告，建行没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，也就是说法院只审理以原告身份提出的诉讼请求，王忠诚是否继续承担还款责任，不是二审诉讼要审理的问题，第六巡回法庭不能对此问题作出判决，但建行青海分行可以另行提起诉讼。

这里也提醒大家，如果有人到法院状告你，提了一大堆诉讼请求，而你对这个人也有诉讼请求，那么你必须提起一个反诉，否则法院只审理对方的诉讼请求，不会审理你的诉讼请求。建行青海分行的失误之处，就是没有在一审中提出反诉。

3.

第二轮诉讼

紧接着就是第二轮诉讼。建行青海分行将王忠诚告到西宁市中级人民法院，请求法院判令王忠诚与越州公司共同偿还借款本息。

这轮诉讼涉及到三个判决，非常值得思考，因为在这个问题上，不同法院之间出现了严重分歧。

虽然在此之前的判决中，最高人民法院第六巡回法庭已经说了，王忠诚要承担继续还款义务，但出人意料的是，西宁中院并未采纳第六巡回法院的意见。

未采纳上级法院的意见，西宁中院必须给出足够充分的理由，西宁中院认为：

首先，在这场纠纷中王忠诚没有过错；其次，贷款汇入到越州公司账户，越州公司应将贷款本息如数返还。如果让王忠诚与越州公司共同承担还款责任，那就意味着越州公司没有还款的压力，有可能继续占有、使用借款，这显然不妥。

再次，建行青海分行享有在建房屋的抵押权，应当优先行使抵押权，用拍卖房屋所得偿还借款本息；第四，建行青海分行应先根据之前最高人民法院的判决书申请执行越州公司财产，如果执行不到财产，才可以选择向王忠诚主张承担补充还款责任。

最后，建行青海分行向王忠诚办理巨额按揭贷款，从风险防范角度，应严格对借款人、开发商进行信用状况贷前调查、贷中审查、贷后管理。

《小小姐们》

而在本案中，建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，而是直接向借款人王忠诚主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，这不仅无限扩大了借款人的责任，也不排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能。

只有在建行青海分行穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿时，才可以要求王忠诚承担还款责任。因此，西宁中院判决驳回了建行青海分行的诉讼请求。

请注意，西宁中院没有说王忠诚完全不需要承担还款责任，而是说，越州公司是首要还款人，王忠诚是次要还款人，只有在首要还款人完全不能还款时，才可以向次要还款人追偿。

一审判决之后，建行不服，上诉到青海省高级人民法院。青海高院审理后，采纳了之前第六巡回法庭的意见，认为从法律关系上说，王忠诚才是借款合同中的主债务人，越州公司向建行归还贷款本息，实际上是替王忠诚还款，因此在越州公司没有还款的情况下，建行有权利同时要求王忠诚履行还款义务。因此青海高院二审判决撤销了西宁中院的一审判决，判令王忠诚与越州公司同时承担还款的责任。

总结一下，一审和二审判决的差别就在于，一审认为只有在穷尽一切办法之后，越州公司还无法还款时，建行才可以要求王忠诚还款；而二审认为，王忠诚应该跟越州公司共同还款，无论越州公司是否还款，建行都可以同时要求王忠诚还款。很显然，二审判决对王忠诚更不利。

因此二审终审之后，王忠诚向最高人民法院申请再审。正常来讲，这个再审可以由之前提到的最高人民法院第六巡回法庭审理，但第六巡回法院的意见已经很明确了，如果让第六巡回法院再审，结果很可能是维持二审的判决，因此最高人民法院决定由本院再审。

再审的结果有点出乎意料，最高人民法院竟然撤销了二审判决，又维持了西宁中院的一审判决，也就是说，王忠诚不承担共同还款的责任，只承担补充还款责任。最高人民法院给出了三点理由。

第一，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

也就是说，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本息返还建行青海分行，王忠诚不负有返还义务，这实际上认定了越州公司是首要还款人。

第二，《借款合同》的第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”但最高人民法院认为，这个条款是建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。这个格式条款明显不合理地加重了借款人王忠诚的责任，因为这意味着王忠诚在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下，仍要负责归还贷款。

而按照《合同法》的规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因此这个约定对王忠诚不具有拘束力。

《正义回廊》

第三，本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。

如果案涉合同正常履行，王忠诚取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。王忠诚未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

在这种情况下，如果仍然按合同约定的权利义务关系处理，那么在王忠诚对合同解除无过错的情况下，仍要求他对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了他的负担，这会导致各方权利义务失衡，是有违公平原则的。

法院审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

基于上述三点理由，最高人民法院推翻了二审判决，实际上也否定了第六巡回法院之前的说法，支持了西宁中院的一审判决。在司法实践中，这种情况其实是非常少见的，尤其是最高人民法院否定了自己的派出机构巡回法庭的观点。由此也可以看出，这确实是一个疑难案件。

4.

公平原则

不过，最高人民法院的再审结果，还是存在很大争议，如果以后类似的问题都这样判决，那银行的风险必然增加，会不会因此形成系统性的金融危机。但这个问题已经不再是一个单纯的司法问题了，而是立法和公共政策问题。

其实全部问题的根源是商品房预售制度，如果是现房买卖，那就根本不存在本案涉及的问题了。目前的商品房预售制度，使得最弱势的购房者反而承担了全部的风险，这个制度不改变，那将来还会出现类似的问题。

在这个案子中，最高人民法院运用公平原则重新分配了风险，但这个判决能否成为普遍性的规则，目前仍不明朗。当下出现的大量购房者停止还贷的诉讼如何解决，有待立法者和政策制定者进一步明确，这个系统性问题，是法院无法承受之重。

《正义回廊》

不过这里要补充说明一下，这个案例是针对购房者选择解除《商品房买卖合同》的情况，如果购房者没有解除《商品房买卖合同》，但单方面停止了还贷，那这个案件的判决思路和结果并不完全适用，因为在合同没有解除的情况下，开放商没有返还贷款的义务，购房者仍负有继续还款的义务。公平原则是否适用以及如何适用，仍需在具体案件中详细讨论。

烂尾楼案例是法律处理财产关系的一种疑难案件。财产关系实际上是非常复杂的，《民法典》中物权编、合同编、继承编是有关财产关系的最重要的规定，除此之外，其他各编也多少涉及到财产关系，比如婚姻家庭编中，离婚必然涉及到夫妻共同财产的分割问题等。

我们知道，“法无禁止皆可为”，其实在民法中，很多时候不是法律禁止问题，而是法律在不同主体之间分配权利义务问题。

一个人享有的权利就是其他人要承担的义务，而这个权利义务的分配，实际上就涉及到民法的基本原则，尤其是自愿原则和公平原则。立法者不但要贯彻这些基本原则，法官在私法裁判中，也要通过这些基本原则来实现个案的正义，比如今天讨论的这个案件，最高人民法院最终实际上诉诸了公平原则。

本文整理自看理想音频节目《法律系统40讲》

音频编辑：hyl、香芋

微信内容编辑：林蓝

监制：猫爷

配图：《小小姐们》《安家》《正义回廊》

封面图：《浊水漂流》

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