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公园城市2.0：日本公园建设的生意经

2023-03-14 10:06

来源：澎湃新闻·澎湃号·湃客

原创华高莱斯丈量城市

1. 日本Park-PFI制度：公私合营，掘金城市绿色空间

2. 「公园+商业」激活场景消费

3. 「公园+宿泊」做热远郊度假

4. 「公园+咖啡」重塑金角银边

5. 「公园+服务」改善居民生活

关键词：

城市公园 | 消费场景

公园商业 | 公私合营

今天城市规划和打造的核心目标已经从「装人」变为「抢人」。通过打造亲近自然、亲近生态的「公园城市」，提升环境宜居度和魅力度来「抢人」，成为了城市的「通用选项」。

在此趋势下，城市公园体系的建设就从「配套」上升为了「重点工作」。我们会发现，近年来绿道体系、郊野公园、林下空间打造等纷纷成为了城市规划建设领域的「热词」。

▼ 北京前门三里河公园

▼ 北京绿道系统内的温榆河公园

当下，我国很多发展较早的大城市已经走过了追求绿色开放空间「覆盖率」的「公园城市建设1.0」阶段。

比如已经建成「天府绿道」的成都、拥有「一道绿隔、二道绿隔」的北京、「千园之城」深圳……这些城市在总体绿化覆盖率、公园服务半径覆盖率等数字上已经交出了亮眼的答卷。

▼ 成都锦城公园 | 摄影@白桂祥

而到了「公园城市建设2.0」阶段，城市公园的打造就不能只追求「有」和「多」，而是要将重点从「覆盖率」转向「魅力度」，也就是进一步关注公园的功能性和吸引力。

换言之，随着消费水平提升和生活方式变化，当下居民对公园的需求已经远非「步道」「老年健身器材」「长椅」等标配所能满足，绿色开放空间的打造必须别出心裁、别具一格。

尤其是在疫情影响下，人们对公园的认知和使用方式都被极大地改变了。英国《金融时报》曾报道称，疫情带来了公园的意外走红。

「人们突然重新发现了原本只有遛狗的人和玩足球的父子才会享用的城市绿地和小块草皮。垃圾箱被塞得满满当当，野餐毯子铺满每一寸地面，公园变成了临时啤酒花园、聚会场所和城市客厅。」

在国内，我们也同样见证了野餐、露营、飞盘等风潮快速刮过大江南北，见证了「到公园去」成为城市居民，尤其是年轻人生活方式重要组成部分的全部过程。

▼ 公园正在成为人们生活的一部分

其实早在疫情前，「都市户外（urban outdoor）」就已经在欧美、日本等发达国家兴起。

冲锋衣、工装服等「山系穿搭」从郊野蔓延到街头，被「时尚达人」们追捧。在街头巷尾、城市公园里玩骑行、垂钓、露营、桨板的人也日益增加。

可以说，「都市户外」不只是疫情下昙花一现的产物，而是居民生活水平提升、消费需求升级趋势下的「时代大势」。

因此，「公园城市建设2.0阶段」的城市公园想要提升自身魅力度和吸引力，就必须主动去适配居民「都市户外」等新需求，在「标配」之外延展更多个性化功能。

▼ 「硅丘」奥斯汀的城市公园

但问题也随之而来。首先是「地」的问题。我国公园对建设用地配比有较为严格的限制，同时这些有限的建设用地还要用于最基础的步道、公共厕所等设施建设，很可能没有余裕再增加滑板公园、小轮车泵道等更多功能。

并且还会出现是否「合规」的矛盾，比如按照我国相关规定，露营这样的活动必须要在有铺装的建设用地上开展，这就使得很多缺乏建设用地的公园，实际上是无法合规经营露营等户外活动的。

公园管理方对此要么驱赶，要么只能睁一只眼闭一只眼。水面的利用问题也类似，考虑到安全和污染问题，很多公园的水域内实际上是禁止开展桨板等水上运动的。

▼ 公园内的露营活动

其次是「钱」的问题。公园作为城市公益性设施的属性不能改变，但增加功能却意味着必须增加人手和资金进行精细化运营。

我们仍以露营为例，大多数游客往往是「自带干粮」安营扎帐，因此虽然看起来热闹兴旺，但实际上是增加了公园的运营管理负担，还没有带来更多的收入（露营往往会带来火灾等安全隐患，部分游客还会留下一地狼藉）。

在各地财政普遍吃紧的当下，有些城市连公园的日常运营都已经是艰难维持，再做精细化运营只会进一步加重「财政包袱」。

▼ 公园越是丰富多彩，越是考验精细化运营能力

在这些困境下，公园运营的制度创新和引入私营主体可以说是必须之选。

在制度创新方面，目前我国诸多城市已经做出了很好的尝试，比如广州市2022年发布了《广州市公园草坪开放管理指引》，探索开放公园草坪露营制度，《成都市公园（绿道）阳光帐篷区开放试点方案》将草坪、绿道、林下空间等对露营者开放。

▼ 成都麓湖

下一步，城市公园运营要如何实现「盈利化」，让「人气」转化为「消费力」？

我们不妨将目光转向隔壁，看一下比我们更早城市化、更早探索城市公园其他可能性的日本采取了怎样的措施。

日本Park-PFI制度

公私合营，掘金城市绿色空间

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相比较之下，日本的城市公园面临的问题似乎更加棘手。

一是很多公园建设较早，设施损坏和老化严重，其中很多还都位于城市的优质地段，必须进行更新。二是由于人口数量下行，城市收缩和地方财政紧张问题更加严重，无法只依靠政府实现高质量改造和运营。

▼ 东京城市中心的公园

因此，日本在2017年出台了《都市公园法》修正案，正式推出了Park-PFI（Private Finance Initiative）制度。

该制度的核心是引入私营主体参与到公园运营中，通过放开一定的商业设施建设限制，让企业能够从中盈利。作为交换，企业要通过对公园和周边进行修缮、开发、运营等方式部分返还收益，用于提升公园品质和魅力度。

▼ Park-PFI制度模式图

借由这一政策创新，日本希望能够为已经进入「老龄化」阶段的城市绿色空间引入新的活力，让城市公园从「沙坑、滑梯、秋千三件套」的「千篇一律」，转向「充满个性魅力，人气活力十足」的「千园千面」，从而真正成为城市的绿色公共财富。

▼ 日本语境下「城市公园（都市公园）」的定义及细分类别

对于企业，这一法案的吸引力在于「长线经营」和「放宽建筑覆盖率」。

Park-PFI并非日本首个将私营主体引入公园运营的制度，但相比起过去的PPP等模式，Park-PFI将企业对公园的管理周期从10年延长到了20年，这种长线经营意味着企业回收成本并盈利的可能性更大，能够激励企业进行更大力度的前期投入。

更关键的是，法案对公园的建筑覆盖率做出了让步，从以前「严格保证开敞空间」的2%放宽到了最高12%，这些新增的建筑可以用于建设商业、运动、休憩、游乐等盈利性设施。

同时，法案还允许企业按需设置自行车停车场、广告牌等便利性设施，进一步加码了企业参入的积极性。

▼ Park-PFI的三大主要政策特征

政府则能从中实现「财政减负」。在Park-PFI制度下，都市公园空间被划分为三类：盈利性设施、公共设施和无设施的开敞空间。

其中，私营企业全权负责公园的更新改造和盈利性设施的建设运营，同时也代行广场、盆栽、道路、喷水池等公共设施的日常修缮和维护。而地方政府和公共团体只需要向私营企业提供公共设施部分整备资金的50%（另外50%来自企业的收益返还），和企业用于公园改造的长期贷款即可。

▼ Park-PFI对不同设施整备资金来源的规定

为了避免私营企业拿到公园经营权后「挂羊头卖狗肉」，Park-PFI对流程的把控十分严格。政府会首先提出公园改造的大方针，企业据此制定详细提案。经过方案比选后，政府选择中标对象，双方再次磋商确定改造计划，最终缔结合作、进入实施阶段。

▼ Park-PFI的执行流程

Park-PFI一经推出就受到了日本全国的欢迎，到2019年9月已经35个公园正式实践，而在9月之后，更是有上百个公园在讨论引入该制度。

「公园+商业」激活场景消费

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对于那些身处大都市「黄金地段」的绿色空间，选择「在公园里做商业」再合适不过。

在电子购物如此便捷的当下，线下商业向「情景式」「体验式」「交互式」发展的趋势愈发明显，引入生态元素的「公园型商业」越来越多。而城市公园的绿色基底恰好就构成了绝佳的消费配套场景。同时，这些中心公园本身就拥有极大的客流量，对于商业运营来说更是可遇不可求的优势。

▼ 东京上野公园内的星巴克

在这类改造中最积极的私营主体就是以三井不动产为代表的巨头开发商们。

作为日本老牌的商业运营方，三井曾经创造了lalaport、lalaterrace、三井奥莱等众多爆款商业产品。而「公园+商业」正是三井探索下一代商业形态的最新尝试。

为此，三井专门开创了基于Park-PFI制度进行公园商业运营的「RAYARD」产品线，并且已经打磨出了宫下公园和久屋大通公园两大标志性项目。其中，久屋大通公园是目前日本规模最大、也是商业化改造属性最强的Park-PFI项目。

▼ 久屋大通公园俯瞰

久屋大通公园位于代表名古屋的最繁华的「荣地区」，以耸立在市中心的名古屋电视塔为起点，聚集了绿洲21、爱知艺术中心、NHK名古屋广播站等知名地标。

此外，被称为「名古屋的3M」的松坂屋、丸荣、三越三大购物中心也在附近，是名副其实的「城市黄金地带」。三井负责的是大通公园「北区」和「电视塔区」部分的改造。

▼ 久屋大通公园的管理体制和费用内容约定

三井最大程度上保留了公园的生态特性和公益属性，并将公园绿地改造为更具魅力、与业态属性深度融合的「都市户外」消费场景。

在久屋大通公园，三井以大面积「美式风格」的开敞草坪取代了原本遮蔽视线的高大树木，不仅营造了更开阔舒适的视觉通廊，还制造了优质的市民活动场所，带来更多人气。

在大草坪上，游客可以使用免费租赁的简易帐篷，和仅需500日元/次的吊床。桌游、羽毛球等游戏用具也可以免费租赁，并且还会免费放映露天电影和举办咖啡博览日、cosplay峰会、街头鼓手聚会等众多时尚活动。

▼ 改造前的久屋大通公园

公园内的商业业态则与这种户外调性高度匹配。三井以「首店经济」和「创新业态」为抓手，在公园内引入了很多场景化的「都市户外」型商业，让消费者在这里可以直接「看到」商品的使用场景，从而激发其购买力。

▼ 改造后的「都市度假森林」区域

比如说，久屋大通公园与日本户外领域的「LV」品牌「雪峰（snow peak）」合作打造了集「户外露营办公室+餐饮+室内露营办公室+产品展销」功能于一身的创新商业综合体，消费者不仅能现场看到商品的场景化展示，还能亲身体验其魅力。

除此之外，久屋大通还引入了与意大利制造商Bianchi合作打造的骑行者友好「自行车咖啡馆」、日本第一家由室外球场、室内球场、特色酒吧组成的「乒乓球运动综合体」T4 NAGOYA等创新商业业态。

▼ 久屋大通公园打造的「运动社交」区域

▼ 久屋大通雪峰商店内景（来源：Flickr）

在设施建设上，三井也做到了「收放有致」。基于久屋大通公园南北向线性延伸、空间被道路切割、不连续的特性，商业设施从南到北都有设置，让人气在空间内能够有效传导。

同时也没有过于分散，而是一方面在电视塔所在的「新地标」区域进行集中布局，用餐饮、购物等功能在游客最为密集的区域打造起一个人气消费中心；

另一方面在其他区域重点布局更具特色和定向吸引力的业态，比如「书店咖啡厅」「儿童英语健身俱乐部」「都市微智造咖啡厅」等。

▼ 密集的久屋大通公园商业设施（来源：Wikipedia）

▼ 作为地标的「电视塔区」（来源：Wikipedia）

商业的建筑形态也与公园特色充分契合。三井采取了以白色、灰色为主色调，以垂直线条为主要元素的简约、时尚、动感风格，在绿带两侧打造了一系列的独栋式单体建筑。

这些建筑物主要采用的是ALC面板等材料，在运营结束后也可以便利地拆除。在外观上，这些单体建筑物也不是「统一制式」，而是在统一风格下各自区别化设计，制造出让游客「享受逛街乐趣」的视觉变化。

▼ 久屋大通公园商业建筑形态（来源：Wikipedia）

▼ 电视塔下打造了喷雾水池，与电视塔「呼应」造景，形成了热门打卡地（来源：Wikipedia）

「公园+宿泊」做热远郊度假

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对于那些距离城市中心较远、又缺乏吸引力的郊野公园，可以通过做强「特色宿泊」的方式予以重塑。

上世纪六七十年代，日本兴建了大量的远郊公园，静冈县沼津市的「少年自然之家」就是其中之一。它原本是作为自然教育机构，服务于周边城市的「儿童假期营」，用于让学生参与户外活动、亲近自然的场地。

随着当地人口减少和教育项目的变动，少年自然之家虽然已经不再对外开放，但每年还会产生数千万日元的维护费用，成为了政府的「负担型公共设施」。

▼ 沼津「少年自然之家」区位

少年自然之家的改造思路，是最大限度的用「软装」重塑吸引力，以「巧实力，轻启动，重传播」的方式去实现人气激活和带来消费。

负责改造的东京R不动产公司经过勘察认为，这里拥有距离东京大市场1.5小时车程的优势，如果好好利用大面积的草坪和森林，非常有机会打造成为「郊区度假住宿目的地」。

住宿能带来的不止酒店费用，还能够衍生餐饮、夜间活动等多样消费，是拯救这类远郊公园的最佳之选。

「压倒性的舒适让人印象深刻，我们面前伸展着一片宜人的草坪。缓缓起伏的树木和巨大的树木矗立在那里。让人忘记年龄，想要本能地冲到草坪上。」

—— R不动产负责人马场正尊

▼ 在「少年自然之家」周边，分布着很多高尔夫球场、露营地、广域公园等，拥有极佳的度假优势

因此，R不动产着手针对东京年轻人、亲子家庭等高消费力人群喜好，打造了「网红化」的住宿磁极。

以「可以住宿的公园」为噱头，打造了包括林间悬挂式「球形帐篷」、改造自原有集体宿舍的「木屋酒店」、草坪上的「豪华帐篷」等多元化的时尚住宿体验。

不仅没有增加更多建筑，而且还惠而不费的创造出了「INS风满满」极为「出片」的美学画面。并且，R不动产团队格外注重话题运营，比如在开业前就通过公关公司在SNS等平台上发布标志性的「林间球形帐篷」梦幻夜景，「先声夺人」吸引到了大量的关注。

▼ 形成了人气话题的「球形帐篷」（来源：Wikipedia）

悬挂的帐篷其实是不符合日本《建筑基准法》中对建筑的规定的。但Inn the park的负责人山家涉找到了市政府城镇发展科的官员，拍摄了拆卸帐篷的视频，说服市政府出具了一份公告说明这是帐篷，不属于《建筑基准法》里定义的建筑。正因为这份公告，INN THE PARK项目也顺利通过了消防检测，拿到了民宿业的经营许可。

在住宿之外的延展体验方面，R不动产选择围绕大型中央草坪广场，密集植入露天电影、音乐节、篝火晚会、移动咖啡厅、露营等网红活动吸引时尚达人的垂青。

▼ 露营地（来源：Wikipedia）