深业物业赴港IPO：业务集中大湾区，第三方收入占比近六成

深业物业成为2023年首家国企分拆物业上市的公司。

2月28日，澎湃新闻从港交所获悉，深业物业运营集团股份有限公司在港交所递交了招股书，联席保荐人为中金公司、中信证券以及建银国际。

按照深业物业提交的招股书，截至2022年9月30日，深业物业的总签约建筑面积约为6180万平方米，在管项目总数为462个，总在管建筑面积约为5920万平方米，覆盖中国46个城市和14个省份。

在住宅物业管理服务方面，招股书显示，截至2022年9月30日，合共管理158个在管住宅物业项目，在管建筑面积2660万平方米，占总在管建筑面积的45％。城市及产业园服务亦是其业务大头，截至2022年9月30日，合共管理247个城市及产业园项目，在管建筑面积2860万平方米，占总在管建筑面积的48.4％。

深业物业为深圳控股有限公司附属公司。深圳控股（00604.HK）于2月24日发布公告称，建议分拆深业物业股份并以全球发售新深业物业股份的方式（当中包括优先发售）于联交所主板独立上市。联交所已确认该公司可进行建议分拆。公告显示，截至上市前，深圳控股间接持有深业物业92.54%的股权。建议分拆及上市完成后，该公司预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将作为该公司的附属公司。

受母公司深圳控股布局的影响，深业物业大部分业务集中于大湾区。从在管建筑面积来看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，深业物业在大湾区的在管建筑面积分别为2690万平方米、3700万平方米、3730万平方米，占总在管建筑面积的57.7%、63%以及63%。

从营收看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，深业物业总收入分别为18.38亿元、21.52亿元以及16.51亿元，大湾区的营收占比分别为70.6%、75.7%及77.5%。

招股书显示，深业物业的大部分服务合同来自独立第三方，存在重续风险，或对公司经营产生影响。数据显示，2020-2021年及2022年前9个月，来自独立第三方的收入分别占比56.5%、58.7%及57.8%。

毛利方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9个月，深业物业的毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.15亿元及2.40亿元，毛利率分别为15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。

值得一提的是，深业物业向关联方提供服务的毛利率高于向独立第三方提供服务的毛利率。招股书显示，深业物业向关联方提供更多利润率更高的商业物业运营及管理服务，而向独立第三方提供更多利润率较低的城市及产业园服务。于业绩记录期，深业物业向深业集团、其子公司、合营企业及联营公司提供服务的毛利率2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止九个月中保持相对稳定，分别为23.0%、20.2%、21.0%及22.7%；而向独立第三方提供服务的毛利率在相应期间分别为9.1%、8.05%、8.6%及8.7%。

另据招股书，2022年前9个月，深业物业现金及现金等价物5.67亿元，流动负债共计9.87亿元。

对于此次分拆募资用途，招股书显示，深业物业募资计划用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟；将用于优化数据化服务平台及购买新设备；用作增强商业运营服务影响力；用作营运资金和一般公司用途。

克而瑞物管发布的《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》显示，2022年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到353亿平。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

从营收来看，2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元，同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。经测算，预计到2025年，行业物管营收有望达到14074.1亿元。

不过，随着上市门槛提高，聆讯变得更加严格。上述报告显示，根据港交所新规，自2022年1月1日1起，港交所正式实施新修订的主板上市规则，将上市申请人的主板盈利规定调高60%以上，上市门槛提高,对于部分之前递表而未在新规实施前成功上市的物企，如瑞安新天地、明宇商服等受新规掣肘，因业绩不达标而被拒于资本市场大门之外，上市折戟。同时，受经济大环境、房地产市场拖累和疫情的影响，以及因联交所审批趋严及板块估值偏低，2022年物业上市热情进一步减弱，多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后而再无后续动作，行业出现IPO终止和退市现象。