央行等：鼓励发放租赁住房团体购房贷款，创新住房租赁担保债券

为重点解决新市民、 青年人等群体住房问题，中国人民银行和银保监会出手规范住房租赁金融市场规范发展，加大信贷支持力度、拓宽多元化投融资渠道。

2月24日，中国人民银行发布消息称，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。

《意见》共17条，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向 ，以商业可持续为基本前提， 重点支持自持物业的专业化 、规模化住房租赁企业发展， 为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

《意见》明确，金融支持住房租赁应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、 青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

同时，《意见》重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。 金融支持住房租赁应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。

《意见》要求信贷和资本市场配置优化。信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求。 资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。

加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度

《意见》提出要加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。 

具体来说，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。

同时，两部门鼓励发放租赁住房团体购房贷款。

《意见》提出，对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

此外，《意见》还支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款 ，允许经营性贷款置换开发贷款 ，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

拓宽多元化投融资渠道：创新住房租赁担保债券( Cover Bond)

除了传统的信贷支持，两部门还提出要拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。 

具体来说，包括支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放；支持住房租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用于租赁住房建设、购买和经营。

同时，《意见》还提出要创新住房租赁担保债券(Covered Bond)。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。

对于房地产投资信托基金( REITs)，《意见》提出在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金(REITs)份额交易流通，促进长期稳定经营， 防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

住房租赁金融业务不得为短期投机炒作行为提供融资

在加强和完善住房租赁金融管理上，《意见》提出，要严格住房租赁金融业务边界。

具体来说，住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。金融机构应建立完善相关业务制度，加强合规性审查和评估，确保审慎合规开展相关业务。

在信贷资金管理上，《意见》要求商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、 贷款用途真实性的调查和跟踪，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的，应及时收回贷款。

在住房租赁金融管理上，《意见》要求严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。 加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁 金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。