惠誉：到期地产债仍处高位，银行融资渠道对民营房企至关重要

2月24日，国际评级机构惠誉发布《中国房地产市场观察—2023年2月》指出，在房地产到期债券仍处高位之际，银行融资渠道对于民营房企至关重要。

根据惠誉报告，未实质性违约或进行资本市场债务重组（包括债券交换或展期）的中资民营房企（未出险民营房企）的再融资需求在未来12个月将上升。2023年3月至2024年2月期间到期或可回售的境内及美元债券本金总额同比将增加8.9%，达1672亿元人民币。

与此同时，2023年1月民营房企的无抵押境内债券发行仍未“破冰”，并且境外一级市场或不会很快恢复常态。大连万达商业管理集团股份有限公司（万达商管，BB+/稳定）近期的交易凸显了投资者对购物中心和酒店运营企业——而非纯房地产开发商的信心。

惠誉评级认为，得益于在当前政策指引下贷款渠道更加通畅，强资质民营房企或转向银行为到期债券再融资。碧桂园控股有限公司已获得3.3亿美元“内保外贷”贷款用于再融资，万达集团也正与一家境内银行洽谈有关偿付2023年3月到期美元票据的事宜。

此外，自政策松绑以来，有三家在港股上市的未出险民营房企通过股权配售已净募集120亿港元，其中部分募集所得将用于境外债务再融资。

与此同时，惠誉认为，中小型房企仍面临压力。中小型未出险民营房企的偿债压力可能不会得到缓解，因为这些企业大多并没有充足的优质未抵押资产用以获得额外银行贷款或国有增信公司的担保。鉴于目前购房者持谨慎态度，销售的恢复亦尚需时日。

尚未发行国有增信公司担保境内债券的房企占未出险民营房企未来12个月到期债券的一半以上，其中3月、4月和7月是债券到期高峰月份，规模在113亿元人民币至170亿元人民币之间。

惠誉预计，将有更多困境房企对存量债券进行整体重组，因为投资者预计住宅销售的恢复虽更可预见，但仍需较长时间。对单个到期债券进行再次交换或展期或为另一种选择。

根据惠誉梳理统计，自去年11月政策制定者放宽融资规定以来，至少八家困境房企已完成或报称已开始在境内外市场上对其存量债券进行整体重组——主要形式为展期。此前，仅有广州富力地产股份有限公司（限制性违约）一家公司在流动性紧张之际对存量美元债进行了展期。

困境房企未来12个月的到期债券规模同比持平，为3700亿元。中国恒大集团、融创中国控股有限公司和佳兆业集团控股有限公司（包括境内运营公司）位列前三，到期债券本金总额增长2.9%，达1180亿元人民币。