长沙炒房现象调查：调控政策前后不一，短期存在结构性失衡

今年以来，“买房越来越难，房子越来越俏”已成为长沙楼市的常态。加上一些投机行为和恶意炒作，“茶水费”“捂盘惜售”“通宵排队买房”等现象层出不穷。6月上旬，湖南日报记者对此进行了走访。

市民感叹“买房难、排队难”

6月8日下午，位于梅溪湖板块的中国铁建“梅溪青秀”10号栋开盘，每平方米均价1.2万元左右。

“124套房子，共有2100多人认筹，我感觉中签的希望不大。”长沙市开福区某事业单位职工周女士告诉记者，2014年看“梅溪青秀”时，每平方米均价还只有4000多元，而且随到随买、无需摇号。

等到周女士回过神来，“梅溪青秀”最近的一次开盘，已是2017年5月。手慢的她，再度错过。

此后，“梅溪青秀”多次放出消息，但就是不见开盘。而价格也悄然上涨，向着万元迈进。

在此期间，周女士把长沙城区的热门楼盘都看了一轮。从西二环附近，均价7000多元的长房云时代，到银盆岭大桥附近，均价1万元左右的保利天禧，再到梅溪湖板块，报价高达1.8万元的建发央著，周女士最大感触是“为何调控政策越来越密集，买房的人反而越来越多、排队越来越长”。

要是把时间拉回到两年之前，在长沙买房基本不成问题。这座典型的“GDP快速增长，房价相对平稳”的城市，也被舆论广泛认为是省会城市中少见的“房价洼地”。

但2016年下半年以后，在长沙楼市“去库存”明显提速及“外地炒房团来梅溪湖抄底”等各路真假消息的烘托下，长沙房价开始步入上行通道，并在局部地区出现了跳涨现象。

老老少少皆成刚需，放大市场购买力

美国社会纪实巨著《光荣与梦想》中，提到1929年美国股灾之前最后的疯狂，其中一个耐人寻味的细节是：“城里人纷纷投资股票，从汽车厂的工人到擦鞋的少年，都在热烈地谈论着不断上涨的股市……”

眼下，长沙楼市“全民进场、遍地刚需”的情景，与这一幕有着隐隐的相似。

今年6月5日，位于长沙市岳麓区的中国电建地产湘熙水郡四期8、9、10号栋预售商品房摇号开盘。而在其对外公示的刚需摇号排序名单中，年少者、年长者比比皆是。尤其一名出生于2006年的12岁购房申请人和一名出生于1933年的85岁购房申请人，更是引发“刚需为何越来越多”的广泛质疑。

显然，在当前市场火爆的氛围下，许多购房刚需者选择提前入市，也令原本与买房不相干的人员悉数进场，进一步放大了市场购买力，投机行为开始演化为“供需矛盾”。为此，许多市民在长沙“市长信箱”中或“吐槽”或建言：

“很多外地投资客钻政策漏洞，落户买房后又马上迁出户口继续炒房，就应该明确落户1年内不准迁出”；

“建议父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房”；

……

一组数据印证了市民们的担忧：自2017年“3·18”调控政策实施以来，长沙市外迁入后即迁出的共1788人，其中迁入后又迁出且购买了新建商品住房的达510人、购买了二手住房的123人。

还有一些炒房客想方设法钻政策的“空子”，如利用购买格子商铺、购买杂屋等手段非正常落户，再进行购房。相关部门近期还破获了个税证明造假、户口造假的案件。

调控政策前后不一，强化看涨预期

2017年，长沙市先后出台了“3·18”、“5·20”、“9·23”等一系列楼市调控政策，今年又有刚需优先、房屋全装修及细则等各类政策出台。这些政策制定的初衷，就是为了更好地调控和规范楼市，促进长沙房地产市场平稳健康发展。通过综合实施调控措施，有效遏制了长沙楼市过快上涨。

但记者在采访中发现，也有一些市民反映政策之间衔接不畅、考虑不细，个别条款前后不一，让人摸不着头脑。

籍贯衡阳的小王，目前正在中南大学读大三，有意在长沙购房。他在了解相关政策后，仍有疑惑：若按相关政策理解，在长沙高校就读的大学生只要拥有长沙市集体户口，便可以买房。但今年5月，长沙市住建委在网上回复：非长沙户口、挂在学校集体户的在读大学生，不论是本科生还是研究生，都没有购房资格。在读大学生到底有没有资格购房，人们莫衷一是。

去年6月，长沙市发改委、住建委、国家统计局长沙调查队三部门联合发出通知，规定申请全装修住宅，装修价格不得超过毛坯价格的15%。但今年3月，长沙市发布“全装修新政”后，由于配套的实施细则并未同步跟进，市场爆发出强烈的溢价冲动。今年6月出台的实施细则又明确，“限价房”等刚需房的精装修价格上限暂定为每平方米2500元。

业内人士在接受采访中坦言，政策在短时间内前后不一、相互“打架”，从而导致市民对政府调控的决心有疑惑，导致开发商对政府调控的执行力度心存侥幸，也在一定程度上强化了楼市看涨的预期。

未来供应有保障，但短期存在结构性失衡

日前，“长沙楼市库存告急，仅剩2.8个月”的说法在网络上广为流传，加剧了市场紧张的情绪。

业内人士指出，细究所谓的“库存2.8个月”，只算了办理预售许可证或现房销售备案但尚未销售的商品房，也就是没有算“捂盘”的楼盘，更没算新增供地项目。

按照长沙市住建委的最新统计，目前全市在建楼盘664个，在建商品住宅面积达4900万平方米，待建商品住宅面积5560万平方米；已取得预售证未销售的商品住宅达464.31万平方米，已办理施工许可但未办理预售许可的商品住宅达1308.18万平方米，可满足近9个月的市场供应。供求关系整体平衡。

既然如此，为何长沙市场上普遍反映“买房越来越难，房子越来越俏”？

业内人士道出了其中缘由：根据相关调控要求，此前一段时间，长沙市审批楼盘备案价，都是采取“网签高低价对冲”的办法，既对申报较高价格的楼盘“放行”，也推动较低价格的楼盘入市。

而随着时间推移，较低价格的楼盘愈发稀少，“子弹基本打光了”。而楼盘价格整体上行，导致无法实现合理对冲，存在高价房源网签难、高地价项目入市难等问题。同时，由于部分房地产开发企业“捂盘惜售”、部分中介和“黑中介”乘机哄抬二手房价，打乱了正常的市场供给节奏，造成短期结构性失衡。

部分开发商“捂盘惜售”，树立坏典型

一方面，购房者等待新盘入市“望眼欲穿”；另一方面，有的楼盘早已封顶，甚至已经拿到预售许可证，却迟迟没有入市销售。

按照相关规定，取得商品房预售许可证后10天内，必须一次性公开，整栋、全部同时对外销售。

今年6月，长沙市住建委发布《企业失信行为曝光台信息汇总表（2018年5月）》，才子嘉都、星光名座、富瑞苑、千江锦园等多个开发项目因“房地产市场调控的相关政策落实不到位”“涉嫌存在未取得预售许可证违规收取预付款性质费用行为”“取得预售许可后未按要求及时开盘销售”等原因被曝光。

像这样的例子还有不少。这其中，一些大型房产开发企业带头“捂盘惜售”，树立了坏典型。

位于人民东路的中交中央公园，最近一次开盘，还要追溯到2016年11月。而记者实地走访发现，该楼盘不少楼栋早已封顶。

位于梅溪湖北岸的中建梅溪湖中心，楼栋也已封顶。不少购房者对这个黄金位置的楼盘翘首以盼。

还有中冶中央公园、中央美郡等楼盘，在长沙楼市“捂盘”界也颇有盛名。

“开发商因为政策受限而无法获取高备案价，无法达到获取更多利润的要求，因此寄希望于日后限价政策松动，市场观望情绪严重。”业内人士透露，部分开发商通过放缓施工进度、不服从价格监制反复询价、达到预售条件不入市销售等方式“捂盘惜售”，还有的开发商通过花样翻新的营销方式炒热项目，营造市场供需紧张态势。

业内广泛认为，现在的长沙楼市，已经全面进入央企和国内地产50强为主的巨头时代，资金实力远非本土中小开发商可比。在巨大的利益面前，一些大开发商选择了“扛”与“等”。

部分中介哄抬房价，少数自媒体搅乱市场

记者在调查中发现，为突破政府审核价格的限制，谋取超额利润，有的开发商与中介“里应外合”，以收取高额“茶水费”的形式提供“内部房源”；还有的开发商寄希望于“炒热二手房，扩大一二手房价格倒挂空间”，来谋求政府对楼市调控政策的松动。

这为部分中介和“黑中介”提供了投机取巧的“土壤”。有的声称花个二三万元就可以帮客户办户口；有的发布二手房源虚假价格信息，引起许多刚需购房者恐慌，加剧房价非理性上涨；有的通过造假骗取购房资格，人为占据房源扰乱市场……

这也让一批炒房客看到了长沙楼市的“商机”。他们利用微信等渠道，一方面充当“吹鼓手”角色，一方面通过哄抬房价从中牟利。

今年6月7日，长沙市网信办联合市住建委、市公安局等部门集中约谈了“布说天下”“肖东敏”“长沙楼市圈”“0731房产网”“楼盘网”等微信公众号和网站负责人，强化对属地新媒体的管理和教育引导。

据了解，这几家自媒体为提高关注度，采用夸张、猎奇的标题博取眼球，并采取“以偏概全”等手段，片面解读中央、省、市房地产调控政策，违规发布未经核实的信息误导网民，造成了社会影响。有的“定向”吹捧楼盘，再从开发商收取“信息费”；有的甚至还干起了“非长沙户籍可保证落户”等规避楼市调控的业务。

（原标题：今年以来，“买房越来越难，房子越来越俏”已成为长沙楼市的常态。加上一些投机行为和恶意炒作，“茶水费”“捂盘惜售”“通宵排队买房”等现象层出不穷。6月上旬，湖南日报记者对此进行了走访——长沙炒房现象调查）