城中村变长租公寓，谁来填平“租不起”的现实

资本逐利的鹰眼，拿着放大镜俯视，哪些还是低成本空间？城中村无疑是最诱人的那块肉。

刚刚，网红城市深圳因高调推出“二次房改”而备受推崇，现在出岔子了。大肆改造城中村的长租公寓，原来不仅仅是实现“美好生活”的，它还带来租不起的现实困境，这是连政府座上宾的富士康的员工们都无法承受的。好在，舆论铺天盖地的倒逼下，政府将富士康员工住房问题纳入人才安居，在厂区附近城中村改造项目中辟出一块，员工可以市场价约6折的价格申请房源。

底层呐喊，舆论发酵，公司回应，员工不答应，政府回应，这样几个周折后，员工安然躲进了“小楼”里。“独角兽”富士康这样的企业，尚且费这么大劲来影响政府决策，保护自己的员工，800万居住在城中村里的其他市民们，估计没有富士康员工这样的运气了。敲着锣、打着鼓的各路资本，浩浩荡荡地开进城中村，涨租金是铁定的事情。

培育规模化租赁，这是房改顶层设计。“十三五”期间，深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓，这已白纸黑字地写进了政府的红头文件。城中村脏乱差、居住体验不好，这是培育租赁市场的大敌，改造或在情理之中。但试想，不管是补上消防卫生等安全的短板，还是配上小清新的体验，都是真金白银投入，难道不涨租金吗？再说市场租金也在每年上涨啊！

逻辑没错，但富士康员工的倾诉告诉了我们，底层广大居民的实际需求是什么。“单间每月租金700元-800元，占工资的三分之一”。这么说，富士康员工的月收入在2100元-2400元。笔者查了一下，2017年深圳常住居民可支配收入52938元，月均收入4411元。按收入分配“二八定律”，中位数估计就在2500元左右。不影响生活的话，租金不超过可支配收入的1/3，这是国际惯例。

谁都想住好房子，但需要往往被现实“打脸”。政府不提供保障，市场就会自发解决。于是，深圳产生了占总住房面积51%的城中村。2010年左右，商品房价已高高在上，但城中村单间租金仅200元-500元，孔雀东南飞源源不断。

2010年以后，深圳城中村改造全面提速，本来说好的拆除重建和综合整治并行，但拆除重建的利益更大，占了主导。显然，拆除城中村，既改善城市形象，又能提供政府需要的空间，还能做大固投。但拆除成本要靠房价和租金上涨买单，接受不了的租户，不得不迁往外围租金低的地方。

现在，大家应该知道，为何多数居民连城中村一套房都租不起了，因为低租金的，改造成本也低，都被消灭了，取而代之的是价格以万元为单位逐年累加的、没有最高只有更高的高档商品房。目前，特区内的城中村，一套60平米的房子租金要2000元-3000元，租单间、合租、打隔断已是常态。反思来看，2008年开启的城市更新，本质上就是资本角逐城市空间价值洼地的过程。

现在，容易拆除的都拆除了，全市商品房价高达每平方米5-6万元的情况下，剩下的都是改造成本奇高无比的硬骨头，再加上新房被限价，市场化主导的城市更新搞不下去了。怎么办？天上下红包雨，政策鼓励规模化租赁、长租公寓。于是，短短2年内，深圳涌现出300多家长租公寓公司。资本逐利的鹰眼，拿着放大镜俯视，哪些还是低成本空间？城中村无疑是最诱人的那块肉。

就像巴西和印度，你不给外来人口提供住房保障，就得容忍贫民窟的存在。深圳大体量城中村的存在，一样的道理。现在，深圳新房改送来福音，未来60%的新增供应是政策性住房，以租为主，来了就是深圳人，一个都不能少，租金低至市场价的10%-30%。问题是，洼地逐一填平，腾挪任何一步都得付出巨大成本的情况下，怎么来安放投奔你而来、嗷嗷待哺的子民们？谁来大体量供应租金低至市场价10%-30%的房子？要赚钱企业不会进入，国企参与，可持续吗？

(作者系资深地产研究人士)

（原标题为《“租不起”的现实 好生活的诉求》）