南京明城墙旁巨无霸地产项目被国家文物局驳回，项目方：在改

与六百年南京明城墙中华门段一河之隔，规划建设总投资160亿元的“巨无霸”商业项目，正悄悄施工。

这个备受关注的“地王”项目，在之前被外界批评为“未批先建”。近日，更是遭遇了国家最高文物主管部门的一纸“否决”——今年6月11日，国家文物局驳回了该地块的规范设计方案。

按照正常的项目开发流程，因为涉及到国家重点文物保护单位明城墙，所以，相关施工单位向国家文物局报批规划设计方案，是“前置程序”，获得批准后，方可向当地规划部门申请规划审批手续。

这次被否，也意味着，这个“巨无霸”项目的规划方案将被“回炉”修改。6月14日，招商地产南京公司品牌负责人王思舒对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，对于上述相关未批复手续，项目公司正在按照国家主管部门的修改意见完善。

澎湃新闻记者13日来到项目现场，这里已建起了一栋四层的售楼处。若按目前的建设体量，有可能造成城墙观赏视线部分被高楼遮挡，破坏城墙的景观风貌。

不过，据当地媒体报道，该项目于去年8月就已开工。

明城墙旁规划百亿商业项目

这个官方规划名为“越城天地”地块的项目，北依秦淮河，南抵应天大街，东邻中山南路，西至凤台路，坐拥寸土寸金的闹市区。占地面积之大，达到32公顷，足可容纳40多个标准足球场，因此被公众冠以“巨无霸”。

2016年底，该地块甫一上市，就吸引了众多目光，更成为开发商们争夺的焦点。2017年2月，招商地产在经过历时4小时、395轮竞价后，最终以98.1亿元的高价拿到了该“地王”，刷新了南京当时的出让地块总价纪录。

之后，该地块由招商、碧桂园、香港置业合作开发，三家开发商组建南京盛香园房地产开发有限公司，投资160亿建设。

今年4月19日，南京市规划局发布了该地块的规划设计方案批前公示。

根据规划显示，该项目将打造文化旅游特色街区，是涵盖商业、住宅、文旅、酒店的大型综合体项目，与东面的大报恩寺遗址公园遥相呼应。项目总建筑面积59.59万平米，其中地上、地下建筑面积分别约为21.76万平米、37.83万平米。

因其位于中华门外的城南历史城区范围内，为了符合南京城南传统古巷的建筑风格，建筑被严格限高，住宅用地不高于12米，商业用地不高于9米。又因北面紧靠明城墙，近墙及近河处部分限高更为严苛，以建立与城墙良好的视线关系。同时，在建筑密度方面也做了硬性的要求。

以上多项限定条件，是摆在开发商面前的巨大挑战。如果处理不好，工期进度将面临不确定性因素。而最引人关注的则是，公众对其破坏明城墙景观风貌的忧虑。

规划设计方案被否

距南京官方披露规划设计方案批前公示两个月不到，国家文物局于6月11日下发了《南京城墙控制地带中华门越城天地地块项目的意见》，驳回了江苏省文物局对该项目规划设计方案的请示。

驳回的理由是，拟建项目体量过大，对文物景观风貌影响较大。

国家文物局在修改意见中表示，该项目应严格遵守《中华人民共和国文物保护法》《南京市历史文化名城保护规划》《南京城墙保护规划》和《南京城墙保护条例》的相关管理规定，严格控制建筑密度、高度、规模和体量，并优化外观设计，与南京城墙及周边环境景观风貌相协调。

国家文物局提到，要进一步确认地块地平高度，以明确拟建建筑总高度和檐口高度。每组建筑不宜过长，建议中间适当设置绿化空间，避免体量过大影响城墙景观风貌。

对此，上海交通大学建筑文化遗产保护国际研究中心主任曹永康对澎湃新闻表示，南京明城墙是全国为数不多的都城城墙，具有很高的历史文化价值，因此为了做好保护，宜在商业开发上适当做出牺牲。

不过，这并不代表不可以搞商业开发，如果能控制好建筑的容积率、密度、高度等，处理好商业开发与文化遗产保护的关系，其实是可以相得益彰的。

就越城天地地块开发而言，曹永康认为，首先要充分遵守上位的保护规划，其次要做好影响评估报告，邀请专家给出足够专业的指导性意见，指出规划中的问题并作修改。

最为重要的是，应该增加该项目北侧的“退让距离”，严格限制建筑高度，并缩短建筑的连接面，最好兴建小型建筑，增加城墙的“通透感”，避免破坏城墙的景观风貌。

曹永康建议，在对规划布局调整时，可考虑将绿化集中到该地块的北面，对城墙保持尊重，将历史建筑作为商业综合体的借景，让居民在休闲中享受历史文化带来的美和教化。

曾被曝“未批先建”售楼处

尽管越城天地地块的规划设计方案仍未批复，但据《现代快报》今年1月刊发的报道称，该项目售楼处于去年8月就已经开始“无证施工”。

据《现代快报》引述监理单位负责人的话称，当时，该项目规划许可、施工许可均没有，“施工方就连正规的施工图纸都没有”，但售楼处已经盖了四层。当时，《现代快报》记者走访时，几个工人还在操作一台大型吊臂进行现场作业。

日前，澎湃新闻查询南京市规划局官网发现，该项目在取得“用地规划许可”、市政工程规划许可之外，已于今年4月17日先补齐了售楼处的施工许可，但整个项目的施工许可仍未公布。

6月13日下午，澎湃新闻记者来到越城天地地块现场看到，在应天大街等主干道一侧，工地外围全部被数米高的围墙围住，很难看到里面的实际情况。

记者在工地周围转了一圈发现，该地块住宅项目案名被开发商定为“应天府”，在宣传文案中宣称，是“南京源址，府院国宅”，并以李太白、韩熙载、王羲之、陶朱公等古代名人的“选择”彰显品位。

后来，记者从西北侧的一处入口进入，在里面发现，数名头戴安全帽的工人穿梭在空旷的工地上，但这里大部分处于未开工状态，数台打桩机和挖掘机停放在工地的多个角落，看起来已被平整过的部分土地正裸露着。

在靠近秦淮河的工地北侧，横亘着一条绵延五六百米的基坑。深数米的基坑东侧，一幢高约15米的建筑格外引人注意，该建筑外部布满脚手架和防护网，有工人站在脚手架上做外部安装。

这幢建筑地上、地下各两层，每层面积在200平米左右，主体建筑已经基本完成，陆续有工人进入里面施工。“这里是售楼处，确实是去年8月开始动工的。”多名工人告诉澎湃新闻记者。

国家文物局驳回规划设计方案后，工地是否已经停工？

澎湃记者随后来到工地项目部，“早在4月上旬就停工了，其他情况要问媒介对接部门。”该项目一名尹姓负责人对记者的来访颇为警惕，并指示相关人员查看出入口，防止有人再次进入工地。

起初，尹姓负责人安排一名工作人员联系相关部门接洽采访，最终以对方正在开会为由婉拒了采访。在记者离开时注意到，工地上搭建了两排集装箱式工棚，多名项目部人员正在里面办公，而工棚外面停放着数辆轿车。

之后，澎湃新闻记者又辗转联系了招商地产南京公司营销负责人，他多次以出差为由拒绝回应。

14日上午，招商地产南京公司品牌负责人致电澎湃新闻记者，表示将安排项目相关负责人当面通报规划整改方案等情况。不料，稍后，又很快取消了这一安排，并回复文字答复称，对于相关未批复手续，“项目公司正在按照修改意见完善”。