报告｜二季度房地产市场有望走出“谷底”，“金九银十”或再现

2月17日，植信投资研究院发布《2023年房地产市场：“柳暗花明”》的报告，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在发布会上提到，2023年房地产市场有望回稳。年初房企销售进一步下跌的动能正在减弱，房企发债较2022年初多增百亿，民企美元债发行重启。国内宏观经济及消费者预期在疫情政策优化后逐步回暖，购房者预期也有望随之改善。行业出现的较多回暖消息预示着房地产市场正在逐步摆脱全面下行的局面。

《报告》指出，2023年住房支持政策将加大实施力度并加快落地见效。个人住房金融政策将进一步回暖，房贷利率将在历史低位，并可能进一步小幅下调。地方政府将探索和出台更多政策，促进刚需释放、鼓励改善性需求加快置换，推动存量房去库存。融资环境进一步改善有助于化解房企风险。

连平预测，2023年二季度开始，房地产市场有望逐步走出“谷底”。房价可能出现先抑后稳的态势，整体运行与销售紧密关联，热点城市房价可能在二季度初便企稳回升。土地市场改善的周期大致滞后于销售一个季度左右，因房企获得更多预收款资金支持，部分企业有望重回土拍市场，最早可能在二季度末出现好转，全年跌势有望较2022年收窄。到了三季度，新开工进程加快，投资将稍滞后于新开工一个月左右触底企稳。

展望2023年，植信投资研究院预计2023年房地产市场将逐步摆脱底部区间。根据植信投资研究院的监测，此轮房地产下行周期为2001年以来第七轮，迄今为止的下行周期时间已经超过了历史平均水平。自2021年三季度到2022年末，已经经历了一年半的时间。当前房地产市场运行特征与2012年到2013年的状况较为接近，属于弱周期下的复苏阶段。

植信投资研究院预判，住房销售及房价将于下半年企稳走升。房地产市场销售可能前低后高，房价可能整体企稳，重点城市房价二季度末可能率先触底回升，不排除“金九银十”行情在重点城市再度出现的可能性。

同时，2023年土地市场将逐步回暖，房企金融环境持续改善以及土拍规则的优化，2023年土地市场可能摆脱2022年的低迷。预计全年相对比较低迷的阶段在一季度，因房企整体资金实力不济；二季度在销售回暖和融资能力增强的综合影响下，部分房企具备了一定购地补库的能力。下半年部分大型民营房企有望逐步回到土拍市场。

此外，房企资金边际改善将促进投资恢复。植信投资研究院预计，到二季度，住房销售企稳回升及融资工具的支持效果进一步得到强化，头部房企现金流有望回升至相对平衡阶段，为下半年投资回升奠定良好基础。预计2023年住房信贷增速跌幅会大幅度收窄，房地产投资增速可能由低到高逐步爬升。四季度房企偿债压力相对减弱，房企经营性收入和融资性投入增加，投资性支出意愿将有所上升。结合历史类似周期的情况来看，如果政策落地效果显著，预计2023年房地产开发投资可能达到约12.5万亿元，（名义）同比下降5%，跌幅较2022年明显收窄。

连平提到，当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但仍然不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。

对此，连平建议下一个阶段政策应针对不同住房需求精准实施，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。

连平建议，一是引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持；二是重点支持刚性住房需求，降低首套房购置成本；三是阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠；四是加大对房企银行开发贷支持力度；五是实施定向宽松调整，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款计划；六是加大力度创造宽松的房企非银金融环境；七是合理松动土拍规则；八是针对不同城市采取差异化住房政策，谨防个别城市未来可能潜在的房地产市场“过热”的问题；九是扩大大城市保障性租赁住房建设；十是针对人口转变的新特点出台一系列有利于促进房地产市场平稳运行的政策。