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国际消费中心城市，需要什么样的“商圈”？

2023-02-13 11:06

来源：澎湃新闻·澎湃号·湃客

原创华高莱斯丈量城市

关键词：

国际消费中心城市 | 商圈 | TOD

小街区路网 | 城市更新 | 治理模式

在扩大内需的战略背景下，打造国际消费中心城市，已成为众多城市发展的必选项。自2021年北京、上海、广州、天津、重庆成为首批试点城市以来，至少有近20座城市「争抢」进入第二批国际消费中心城市名单。

▼ 三里屯是北京打造国际消费中心城市的商圈之一

「商圈」作为国际消费中心城市落地实施的重要载体，成为各地发展规划的核心角色。

如《北京市高品质商圈改造提升行动计划》要构建4级商圈体系：国际级商圈、城市级商圈、地区级商圈和社区级商圈。《上海建设国际消费中心城市实施方案》中，建设南京东路、小陆家嘴、徐家汇、北外滩等7个具有全球影响力标志性商圈。

▼ 上海小陆家嘴商圈

这些规划建设的商圈中，既有老商圈的升级，如北京的王府井、三里屯、前门大栅栏，上海豫园、淮海中路、南京路等；也有要全新打造的商圈，如以成都站改扩建为核心的蓉北商圈等等。

▼ 上海豫园商圈 | 摄影@李莉

无论是老商圈的升级，还是新商圈的建设，都有一个前提——不只是让消费者在这里「买买买」，而是通过商圈聚人气、带动消费的属性，推动区域更多维度的产业发展，增强城市综合竞争力。

怎么理解商圈产业的多维度发展？

比如，国际消费中心城市纽约的老牌商圈第五大道，不仅是商业，还是商务中心，有云集着9座博物馆的博物馆一英里，以及世界级的戏剧中心百老汇，是城市的文旅中心。此外，这里还是代表纽约科技创新「硅巷」的起点。

▼ 纽约第五大道中的「硅巷」

再比如，作为后起之秀，全新建设的东京涩谷商圈，同样是商业中心，也是日本潮流文化中心，以及科技创新中心「比特谷」的所在地。

▼ 东京涩谷商圈（来源：Flickr）

可以说，国际消费中心城市语境下的商圈，不仅要有带动消费的基本功，还要有发展其它服务业的硬实力。当然，老商圈与新商圈面临的限制与挑战不同，因此从空间形态到品牌塑造，再到战略选择不尽相同，这也是本文研究的重点。

新商圈：

用好TOD的3个「隐藏技能」

MEASURE THE WORLD

老商圈是长期以来自发形成的商业聚集地，新商圈则不同，他们普遍先规划后建设，不仅建设规模大，公共交通配套也更为齐全。但是新商圈会面临区域品牌认知度低、人气不足，依靠一两个大项目支撑，抗风险能力低等问题，带动产业多维度发展任重道远。

从伦敦、纽约、巴黎、东京、新加坡等国际消费中心城市的建设来上来看，挖掘交通枢纽优势，将客流量有效转化为商业流量，带动服务业发展，是打造新商圈的普遍方式。甚至可以说「无商圈不TOD」。

▼ 伦敦国王十字区商圈的TOD

这不仅因为TOD是平衡公共交通投入与产出的优选模式，而且其400至800米的服务半径、5至15分钟的步行时间，以及功能混合的特点，与商圈发展的底层逻辑高度匹配。

需要强调的是，这些新商圈对TOD的挖掘不只停留在空间形态层面，而是更深层的与运营、旅游、创新结合，以达到塑造区域品牌，注入新产业的目标。

▼ TOD模式示意

1. 以TOD为核心的特色运营

TOD是城市开发模式，更是一种城市运营模式。众所周知，日本商业圈的TOD是「站城一体化」结构，运营则普遍采用「为人群定制」的形式。即不同区位的TOD，针对不同人群，采取不同特色运营，构建「轨道定制商圈」，从而避免同质化竞争，实现轨道交通发展与商圈发展的共振。

以东京轨道交通沿线分布的商圈区为例，如六本木依托车站打造「艺术化城市生活」，通过艺术、景观、生活的融合发展，聚集人气；秋叶原通过站前一体化开发，打造「动漫迷的圣地」；涩谷通过商圈的「引领全球时尚潮流」，成为年轻潮流人群的舞台等。

▼ 东京轨道交通，串联了一系列各有特色的城区，实现了不同偏好人群的吸引与聚集

▼ 六本木艺术化的TOD商圈

这种商圈的差异化，并非一开始就规划好的，而是经历了同质化竞争后，通过定制化运营形成的格局。

例如涩谷商圈，在上世纪末凭借新建设的后发优势，取代新宿成为年轻人聚集的商业区。

进入新千年，在各大商圈的同质化竞争下，涩谷对人群的吸引力不断减弱，商业销售额大幅下降（2001-2011年涩谷商业销售额减少25%，涩谷采取围绕TOD的「时尚潮流」定制化运营，重塑商圈活力。

▼ 涩谷围绕TOD打造「时尚潮流」（来源：Flickr）

定制化运营，包括更有倾向的业态选择。

如新开业的涩谷站大厦，汇聚了众多「初登陆」的时尚商铺，212家进驻商家内，有7家在日本首次登陆，45家在涩谷首次登陆，37家是新形态店铺。

还有对老业态的更换，如老牌商业综合体「涩谷PARCO大厦」引入了年轻人喜爱的OMO型体验式购物空间。

▼ Scramble广场大厦（来源：Flickr）

定制化运营，还包括氛围运营。

如涩谷地标Scramble广场大厦，设置了日本最大的屋顶展望空间「SHIBUYA SKY」，在夜间会上演灯光秀，华丽炫目的高空灯光秀嗨翻全场，成为吸引年轻人的利器。

聚集年轻人的节庆活动更是必不可少，如「涩谷ZUNCHAKA」音乐祭、涩谷万圣节等，让涩谷成为年轻人参加活动的首选地。

▼ Scramble大厦顶部的灯光秀（来源：Flickr）

围绕主题的运营，涩谷商圈树立起「年轻人街区」「街头时尚策源地」的区域品牌。

涩谷完善的商业配套，加上时尚感、流行文化，尤其是年轻人在此创造出的高密度社交场景，吸引到互联网企业聚集，形成了如今的「比特谷」。

▼ 涩谷万圣节（来源：Flickr）

2. TOD即商圈的旅游枢纽

消费中心城市商圈的职责，不只是促进「本地人」消费，更要主动吸引「外地人」，做好「以外促内」的文章。这也就意味着，商圈不仅是消费中心，更是吸引「外地人」的旅游目的地，TOD要从交通枢纽升级为旅游枢纽，这对于新商圈来说尤为重要。

比较典型的要数日本横滨了。

横滨有两个商圈，以横滨站为核心的老商圈，还有以港未来站为核心的新商圈，后者也是横滨的旅游中心。

▼ 横滨港未来站为核心的新商圈

首先，港未来TOD是休闲中心。

围绕站点，皇后广场、地标大厦、MARK IS港未来等形成了高密度商业聚集区，也成为了城市地标式的天际线。

▼ 港未来站功能空间与港区未来站连通

而围合的空间成为城市的休闲中心——「购物中心公园」，公园又分为「港」「船」「海」三个主体区。

港主题区：以横滨皇后广场与地标大厦间的历史遗迹船坞花园为核心，形成活动广场，是音乐会、表演活动的举办地。

▼ 港主题区举办的活动

船主题区：主要以各类城市家具，塑造甲板化的休憩空间为主。主题区包括儿童戏水区、户外休憩区，以及横滨美术馆，是商圈的文化消费区。

▼ 船主题区的儿童戏水区

海主题区：通过多变的水主题，成为周围商务区的公共休憩空间，为商圈增加了「视觉上的人气」。

▼ 海主题区

此外，港未来站地区也是举办各类城市级别活动的空间，如「皮卡丘大量发生中」活动，会有1000多只皮卡丘出现在商圈内，为横滨带来数以百万计游客。2015年活动参加人数达到196万人，30多个国家的媒体前来报道活动盛况，推动了商圈的国际知名度。

▼ 「皮卡丘大量发生中」活动（来源：Flickr）

旅游枢纽，是港未来站更为重要的功能。

商业、休闲作为人气的基底，站前区围绕海湾打造了一个环形的旅游带。旅游带是对有限资源的整合，形成的旅游磁极。

▼ 站前区的环形旅游带

旅游带有历史遗址，如日本丸纪念公园，由两个日本重要文化财产构成：最古老的横滨码头，及停放展览的日本丸帆船（第一艘风帆训练舰），还有配套的横滨港博物馆。旅游带还包括一段历史步道「汽车道」（火车道改建），串联起日本丸公园、运河公园增加游览体验。

▼ 日本丸纪念公园

环形旅游带也有新的旅游项目。

如深受年轻人喜爱的宇宙世界游乐场，除了各种游乐设施、主题化购物中心外，它的「宇宙时钟21」是世界上最大的报时摩天轮，成为城市夜游的地标。

▼ 「宇宙时钟21」报时摩天轮

与其他TOD商圈强调主题化同理，港未来站区域特别强调「浪漫」。先后引入主打浪漫的横滨港湾未来万叶俱乐部，婚庆主题的东方港未来大饭店，以及专业做婚礼、周年纪念的Anniversaire港未来等「浪漫业态」。

▼ 主打浪漫的港未来站站前区

休闲中心+旅游中心，使港未来商圈平均每年访客量超过8,300万人次，为横滨带来的城市效益超过20,446亿日元（2016年数据），港未来商圈成为城市的「效益」中心。

3. 以TOD为核，激发商圈的创新产业

科技回归都市的趋势，已是不争的事实。这股浪潮背后，除了创新方式的变化，更重要的是创新人群的需求发生了转变：

他们从之前工作、居住两点一线的基本需求，转变为如今对于工作、消费、社交、文化、居住、旅游等，多元交互的都市化生活追求。商圈，特别是那些有针对性的定制化商圈，对创新人才、企业的吸引力优势显露无疑。

如果说涩谷商圈是先有年轻人的聚集，再有了比特谷的科技发展，那么，大阪站商圈一开始就是瞄准孵化创新而打造的。

▼ 大阪站TOD

大阪站，是日本关西地区最重要的交通枢纽，7条铁路线在此汇集。

2000年后，以大阪站为核心的新商圈建设开始，除了塑造大阪的新国际形象外，更为重要的是提升大阪的创新能力。

围绕TOD的定制化运营、旅游打造必不可少。站前广场周边是商业设施，中间是城市文化活动区。在特色营造上，挖掘了大阪曾经被称为「水之城」的历史，公共空间既有绵延的地面水系，也有层层跌落的动态瀑布，增加了城市活动的特色。

▼ TOD的水主题活动空间

▼ 站前区域举行的城市活动

在创新主题上，大阪站1小时通勤圈内，分布着众多科研能力很强的高校、机构及企业，因此，大阪站商圈的目标是成为关西「知识之都」（Knowledge Capital），从而提升区域的国际竞争力。

知识之都一期是商业与创新的融合，主打机器人、IT产业。12家开发商联合组织经营，面积为8.8万平方米，除了商业、办公，还引入诸多体验型新型业态，打造出「大型的知识娱乐空间」。

▼ 知识之都一期功能构成

这里对大众来说，是一个接触和体验尖端技术的「科技展厅」；对专业学者、研究者来说，是一个最新科学技术、产品发明的展示和交流场所。两者的结合，构成「产、学、研、展、商」的科技综合体。

▼ 设置有趣的、互动的科技项目，鼓励市民互动体验

未来的知识之都二期，结合梅北站公园的建设（2027年完工），强调知识产业与环保的结合，推动大阪站成为世界领先的「环境技术」示范区。

▼ 建设中的知识之都二期

小结一下，新商圈以TOD为核心的建设，不仅是要发挥TOD的空间组织优势，更需通过挖掘TOD作为人流枢纽，在运营、旅游、创新经济方面的潜力。

这三者并非独立存在，需要相互作用，形成一定的人气密度，才能激活TOD的潜力，拓展商圈多元化的经济发展。

老商圈：

发挥更新的3大优势

MEASURE THE WORLD

在老城区控制增量，挖掘存量的发展背景下，老商圈不具备新商圈大规模建设的条件，围绕TOD的商业打法也很难实现，能做的似乎只有空间上的微更新和业态更新。是这样吗？

随着近些年，我国经济财富的迅速积累，很多经济发达地区与其他发达国家一样，已进入「后物质主义」时代。

特别是在物质「过剩」环境下，成为消费主流的Z世代，他们对非物质需求日益看重，文化已成为消费需求的必需品。这对有历史、有文化、有厚度的老商圈来说，是绝佳的机遇。

▼ 进入后物质主义时代，文化成为商业发展的必需品

当然，老商圈早已是「无商圈不文化」，甚至很多曾经是城市的文化标签，融入国际消费中心城市，不是说再挖掘一轮历史，铺开了做文化就能实现。最为重要的，是重新认识自身「旧资源」的新价值，将他们放大，推动商圈成为消费中心城市国际化的名片。

1. 发挥空间密度优势

「小街区，密路网」是老商圈具有代表性的空间组织结构，这曾被认为是导致交通混乱的弊端，但这种结构正在成为老商圈的优势。

众所周知，日积月累形成的老商圈街区，不只有商业功能，还有生活功能，他们交织在密集的步行路网中，造就了老商业区的繁华。

这些街巷功能不仅是混合的，甚至是有些混乱，期间不时冒出来的老建筑，共同塑造出城市独特的「烟火气」。这种烟火气正在成为稀缺资源，也是老商圈代表城市文化的优势。

▼ 老商圈小而密的路网是「烟火气」的载体 | 摄影@李莉

此外，「小街区，密路网」也符合《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出的「窄马路、密路网」城市道路发展理念。因此，对「小街区，密路网」的保护改造，是老商圈升级的必修课。

像大阪的老商圈心斋桥，在面对大阪站和难波公园两大新商圈崛起的境况下，依然保持着城市核心商圈的地位，与其对「小街区，密路网」的开发利用密不可分。

▼ 大阪心斋桥商圈

心斋桥对「小街区，密路网」进行了分层级改造，强化区域内的烟火气。如主步行街会加盖顶棚，形成连廊，保障步行的便捷性和舒适性。次一级的步行道路，分散着特色商铺和百年老店，保持街区「旧风貌」，增加人们逛街的趣味性。

▼ 主步行街

▼ 保持旧风貌的小街区

滨水区街道，是心斋桥的打造升级的重点区域。分层的亲水步道，是游览路线也是商家举办商业活动的场所；两侧建筑立面，通过霓虹灯招牌的强化设计，配以水面游船游览，成为「夜游」打卡的必到之处，使心斋桥成为代表城市夜经济的中心。

▼ 可游览可观赏的滨水岸线

▼ 滨水岸线夜间举办的活动

同样，通过挖掘「小街区，密路网」优势，英国加的夫老城商业区，通过强化「拱廊之城」的步行网络特色，激活老商圈活力。在2019年，访客量超过了6,600万次，成为英国西南部的消费中心。

▼ 英国加的夫老城商业区，「拱廊之城」步行网络

▼ 拱廊内举办的活动（来源：Wikipedia）

2. 借助文化活化优势

除了空间的密度优势，老商圈还有文化活化优势。当然，这不是说恢复两个小剧场、办两场活动就活化了，而是需要与街区的复兴配合进行，形成一定密度的文化活动，才能构成对商业区的带动。

最为典型的当属伦敦西区。这里囊括了牛津街、摄政街、庞德街等伦敦最具代表性的商业街区。

▼ 伦敦西区内的摄政街

19世纪开始，各类剧场开始在这里出现（20世纪初超过10座），但随着流行文化的崛起，很多剧场难以为继，被各类音乐酒吧取代。同时，西区的治安问题也越来越严重，这不仅进一步压缩了剧场的演出时间，更严重影响到商圈内的商业活动。

新千年，《伦敦规划2004》提出中央活动区（CAZ）的概念，西区被纳入其中，承担着「文化娱乐区」「发展夜经济」的功能。

西区开始改造街区：压缩车行道宽度，加宽步行道，增设街边「集市」等功能空间，以及对建筑间的小街区推行「彻底步行化」改造，重塑营商环境。

▼ 西区的街道提升

▼ 小街区内的功能空间

此外，西区将节点中的公共空间，转化为各具特色的人气节点，举办多样化的文化活动，并引入BID（商业促进区，后文将展开）治理模式，大大改善区域的治安环境。

▼ 节点空间举办活动

在这些基础上，西区开始大力扶持剧场发展，压缩音乐酒吧的市场，完成文化市场的「腾笼换鸟」，进而带动商业区的发展，特别是对「夜经济」的拉动。

▼ 西区内的剧场演出

西区众多剧场为保护建筑，需要投入高额维护费用。西区有5个国家级非商业剧院和众多实验性剧院，它们不以商业为目的，只为促进戏剧产业的多元化发展。

西区还推行低票价策略，吸引更多的游客进入剧场，这也意味着商圈、政府必须投入高额补贴，才能保障剧院的正常运转。

▼ 西区内剧场多为历史建筑，需要大投入维护

不过这是一项非常精明的投资：如今，西区聚集着40多家剧院，每年保持200部以上的新剧推出速度；平均每年吸引观众数超过1000万人次，平均每位观众的票房支出是27.75英镑，票务之外的附加消费是53.77英镑。

戏剧与商业形成联动，催化出白天「逛街」、晚上「看剧」的戏剧主题游。西区不仅带动了整个演出产业的发展，还吸引了科技媒体行业的聚集。

▼ 伦敦西区成为夜经济中心

3. 赋能创新治理模式

与新商圈统一规划建设，统一管理维护不同，老商圈的更新升级不仅周期长，而且过程中会伴随利益群体的各类冲突，影响实施效果。

这里不得不提，伦敦西区升级中说到的BID（商业促进区），这是一种为老商圈定制，公私合营的发展治理模式——通过商家、政府、业主的共同参与、共同付出、共同收益，形成利益共同体。

▼ BID主要特征

BID提供「软件服务」（品牌宣传、文化活动、管理运营）和「硬件服务」（空间改造、夜间照明、景观提升）。

以街区为基本单位，而非单个项目；BID的目标，是通过微更新+共同治理+深度运营方式，保持老商业区持续的活力。因此，BID在国际消费中心城市中呈现爆发式增长趋势，例如纽约有76个BID，伦敦有70个BID。

▼ 纽约BID组织的构架及特点

以纽约时代广场BID的发展为例。这里被称为「宇宙的中心」，日均步行人流量超过36万，但在上个世纪中后期，老城空心化让时代广场成为犯罪高发区。

到1984年，区域内发生了2300起犯罪，纽约时报称这里为「市内最差的街区」，并与很多企业一起搬离。

时代广场于1992年引入BID模式，由时代广场联盟（简称TSA）管理运营，时代广场开始了驶向「世界的十字路口」的更新升级之路。

▼ 纽约时代广场

TSA第一个动作是强化广告灯箱的特色，形成「独特的建筑尺度、巨幅广告及娱乐商业活动区」，从而提升区域的商业活力。

TSA制定了详细的灯光与广告牌规定，如每栋建筑要有不小于1000平方英尺的发光广告牌；闪烁广告牌的熄灭时间不超过3秒钟，夜间熄灭时间不早于凌晨1点等等。

时代广场五光十色的灯箱，已成为拉动夜经济的核心驱动力。

▼ TSA制定了广告牌最小高宽、最小亮度标准，才有了如今的时代广场形象

2000年后，TSA与各方达成一致目标，推动时代广场的更新改造。

改造主要包括：道路功能调整（百老汇大道段为步行，第七大道为车行）；改变道路铺装、添设临时座椅、自行车专用道等方式，加强时代广场的公共属性；提供活动设施以承办大规模公共活动，如时报广场票务亭的顶部成为户外剧场空间。

▼ 改为步行空间的百老汇大道段

2016年完工时，时代广场步行空间扩展到了原来的两倍。这意味着，BID将纽约最著名的拥挤空间，变成了一座开放式的市民广场，同时整合了区域中的各类资源。之后就要考验BID的运营能力了。

▼ 时报广场票务亭顶部户外剧场空间

TSA明确了时代广场发展愿景——不可复制，有创造力和活力的城市场所，一百多年来娱乐、文化、城市生活的典范。

TSA制定了时代广场空间营造4个核心原则：

原则一：保持公共空间的魅力，设计、管理、运营，三者缺一不可。

原则二：时刻接受变化，尝试新鲜事物，尝试多方共赢解决问题。

原则三：挖掘数据看清事实，并寻找新的盟友，以保持空间的独特性价值。

原则四：坚守空间营造的6C规则：根植社区Community-based，连续性Consistent，条理性Coherent，专注Concentrated，创造力Creative，关键点Critical mass。

在这些原则的指导下，TSA将时代广场变为活动不断的文化空间，如升级版的新年夜、夏季瑜伽、时代广场艺术节等等。至此，时代广场完成从没落，到国际消费中心城市的「中心」的升级。

▼ 2018年举办的新年前夜表演活动（来源：Flickr）

通过时代广场的案例，可以看出BID最大优势是将凌乱的商业个体，整合成为目标一致的利益共同体，推动老商业区的可持续发展。

回顾一下本文要点。

对于新商圈来说，TOD不能停留在开发模式层面，要用他易于运营、便于旅游、利于创新的属性，赋予新商圈活力，塑造区域品牌，同时拓展商圈多元化的经济发展。

对于老商圈来说，在既定的发展框架下，抓住后物质时代的特质，发挥自身空间、文化的「密度」优势，结合创新的治理模式，跑赢商圈进化的马拉松，促进商圈经济的多样化。