农业大棚变身私家庄园：签阴阳合同，开发商既收租金又拿补贴

央视新闻客户端6月2日报道，500平米私家庄园，在北京只需十几万一套，不仅能住人，还能种菜、烧烤、垂钓，打造都市人的田园梦想，这样诱人的广告短信相信很多人都收到过，但这样实惠的房子真的有吗？所谓私家庄园又是怎样的呢？央视记者对此进行了调查。

记者上网搜索“北京农家院”，发现这样的信息比比皆是，记者随机联系了其中一条房源信息的卖家。按照销售人员给的房源定位，记者来到位于北京市昌平区一处名叫“六合成观光园”地方，很快，就看到了一个自称是园区开发商的人。

本文图片 央视新闻客户端

记者：都是大棚啊？

园区工作人员：对，这边现在都是以这种大棚形式的农家院，咱们这个规模算是最大的。

这位开发商向记者介绍，他们的园区占地300多亩，像这样大棚形式的农家院，目前共有200多套，在一套还未出售的所谓“毛坯房”前，开发商停了下来。

园区工作人员：我们交一个毛坯房，大棚一百多平米，然后院是一百六七十平米，一个小配房大概十七八平米。

一套这样的“毛坯房”20年的租赁价格为17万，签订合同后，租户可以根据自己的需求任意装修，如果嫌配房小，还可以在大棚里做文章。

园区工作人员：这国家是没有什么太大的硬性标准的，像棚里您搭一个简易的客厅，做一个卧室出来，这都可以。

开发商向记者介绍，园区内的大棚房水电煤齐全，并且有网络和电视信号覆盖。为了展示大棚改造的效果，开发商还专门带记者来到公司负责人自己装修的一套大棚房。

园区工作人员：可以在院中央做个柴锅，朋友来了炖个鱼。这个就看你后期怎么打造自己的田园梦想。

记者调查发现，在天津和河北，这样的情况同样存在。在河北廊坊大厂回族自治县，记者被当地销售人员带到了一个叫做“玫瑰农庄”的园区。

园区销售人员：每套占地是650平米，48万8，房子100平米。那边有一个，我听说他们装修花了七八十万。

记者：能装成什么样啊？七八十万。

园区销售人员：你是没见过好的，屋里边游泳池啥都有。

记者：还装游泳池啊？他在哪挖呀？

园区销售人员：棚里挖。

记者看到，所谓的100平米房子，其实就是用原来的大棚改建的，而在距离“玫瑰农庄”不远处的“百合谷”，原本的种菜大棚已经被改建成了一套套功能齐全的住宅，有的还十分豪华。

在天津武清，当地销售人员在一处要到2018年10月才能“交房”的园区里，对记者规划着“毛坯房”未来的装修方案。

园区销售人员：这是你家门，进门之后，您弄个停车位，然后这边再种点树，弄个假山凉亭都行。

躲避监管，“大棚房”里有玄机

花上10余万元就能在繁华的城市边缘拥有一处“世外桃源”，听起来的确让人心动，但在看房过程中，各地的销售人员都一直在强调同一件事，不管怎么装修，大棚的外观不能改，棚顶外的材质也得是薄膜或者阳光板一类的材料，这又是为哪般呢？

园区销售人员：这土地性质就是农业用地，这里边建房子没事，只要你不把这个外观改变就没事，航拍能看见这个棚就行了。咱们说白了，航拍就是十天半个月一个月转一圈，国家不有这种政策吗，你以农业性质全盖上楼房了那能干吗？

按照销售人员的介绍，记者所探访的园区土地使用性质均为设施农业用地，那么什么是设施农业用地？这样的使用方式是国家允许的吗？

中国农科院农经所农村发展研究室主任 夏英：这个设施农业也是我们现代农业的一种类型，它的这个性质上来说，它是农用地。

2014年，《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》中明确：设施农业用地按农用地管理。设施农用地不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设。

按照《中华人民共和国土地管理法》规定，这样在农业大棚内建设“大棚房”的行为，属于破坏耕地或非法占地等违法行为。

中国政法大学国土资源法律研究中心主任、中国地质大学特聘教授 李显东：它的最大的问题，就是大棚房违反了我们国家所执行的世界上最严格的土地用途管理制度，他把这样的农田，实际上是变成了一种带有农家乐生活的这么一种别墅，非经法定的程序批准，不能把农业用地变为其它的产业、娱乐的用地，所以是大棚房是违反农业方面的土地管理的法律法规的一种违法行为。

合同内容违法，权利无法保障

毋庸置疑，建造“大棚房”属于违法行为，但久居都市的城市人在恬静悠闲的田园生活和低廉价格的诱惑下，认定了“大棚房”这份“靠不住的实惠”，他们大多认为，既然我和开发商签订了租赁合同，就可以万无一失了，然而，这样一份合同，真能保障租户的权益吗？

在北京市昌平区的园区里，记者看到了开发商和租户签订的“农业观光园承包合同”，上面写着“合同是根据《中华人民共和国土地管理法》的规定订立”。

中国政法大学国土资源法律研究中心主任、中国地质大学特聘教授 李显东：表面上签订这个合同，你从权利和义务的内容，它都不违反法律的规定，但是问题是什么，你底下伪装了一个违法行为。

这份合同还承诺了合同期内如遇拆迁或国家征地，承租人自由投资部分将获得国家拆迁补偿，却对因违法建房导致房子被拆除的后果避而不谈。

中国政法大学国土资源法律研究中心主任、中国地质大学特聘教授 李显东：这叫阴阳合同，就是阳合同中间一般都不会出现直接违反法律法规的明文规定的那些条文，但是他的阴合同，双方当事人在心里面默认的那个合同，就是我说是给了你一个大棚，实际上我是给你带了一个农地的小别墅。因为事实上是违反了我们国家关于土地用途管制和这个农业承包管理的禁止性的、强制性的规定，所以这样的合同是得不到法律的保护的。将来一旦被查处，你的投资，你的合同中间交的钱，全打水漂了。

专家表示，像这样以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同应属无效，承租人的权益不能得到法律保障。对于此类“大棚房”，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，应退还被非法占用的土地，对违反土地利用总体规划的建筑物应拆除，恢复土地原状；违法破坏耕地情形严重的，应依法追究刑事责任。

利益驱使，违规“大棚房”屡禁不止

据了解，近年来，北京、天津、河北都已经对违规“大棚房”进行了多次整顿和拆除，然而，这些被明令禁止的违规“大棚房”却并没有因此绝迹，屡禁不止的背后，主要在于强烈的利益驱动。

与普通违规建房不同，“大棚房”是以建造正规农业大棚为掩护建设的违规项目。因此除了租金外，很多大棚还以设施农业的名义申请政府部门的政策补贴。

天津园区销售人员：政府咱们是审批合格的，有补贴的。

记者：什么补贴呀，农业补贴？

天津园区销售人员：对呀，建一个棚它补贴，为什么不让你改变棚的外观呀，为啥说人家要航拍呀，每年国家有这个农业扶持，鼓励种大棚，种菜。

那么这笔补贴究竟补到了谁的身上呢？

中国农科院农经所研究员 钟钰：其实我们的政策，我们文件一直鼓励这个补贴，主要是给谁呢，是给实际的种粮，或者实际的生产者。承包地人他要拿到补贴的话，他可能会把土地流转的价格，要略降一些，如果他拿不到补贴呢，他就把这个价格要略升一点，这个实际上，他都从市场上，把这个补贴和土地流转的费用，综合考虑在一起。

由此可见，无论补贴最终补到谁的身上，对于开发商而言，都是一笔不会赔本的买卖。补贴加上租金，如此两头获利，不断有人选择铤而走险。

中国农科院农经所研究员 钟钰：你骗到了国家的补贴，那首先国家有财政上的损失，第二就回到农产品上，本来应该这块是生产农产品的，用于农业的，但你没有，做了其他，对我们这个供需平衡可能短期局部看不出来，长时间由点及线可能就会影响我们供需上的不稳定。

短评：共同守住耕地红线

作为一个拥有13亿多人口的农业大国，守住耕地红线和基本农田红线，是国之民生生存发展的根基。一个好的农业开发政策，不但要重建设、也要重管理，更要有严格的监督措施，这样才能避免发生大棚房这样的荒唐事。有关部门对这些拿着国家补贴、干着违法生意的开发商、承包人，更要加大打击查处力度，为了能给子孙后代留下更多的良田沃土，避免国家农业用地的流失。同时也要提醒大家，像“大棚房”这样违法违规建起的“世外桃源”，终不过是“南柯一梦”，不要轻易听信一些违法违规开发者的“忽悠”，不要购买来路不正、涉嫌违法违规的“大棚房”，避免遭受经济损失。 

（原题为《记者调查农业大棚变身私家庄园：签阴阳合同 开发商既收租金又拿补贴》）