全球城市策略︱迈阿密公寓倒塌后，佛州共管公寓受到新规冲击

2021年6月迈阿密发生倒塌的公寓。（图来自网络）

美国东北和中西部某些地区，超过半数租房者，居住在1970年之前建成的房屋中，图中以红色标明。图片来自《美国住房状况报告2021》

灾难理当推动改变。不过，变革却不能指望一蹴而就。本文回顾2021年迈阿密公寓倒塌事件及其后续进展。

2021年6月，美国佛罗里达州迈阿密公寓楼倒塌事件，造成上百人死亡和失踪。此后不到一个月，同一县又有一处公寓楼发生楼顶垮塌。许多报道尝试追溯事故原因，包括1981年公寓开发商在顶楼的违建，不均匀沉降导致结构失稳，持续数十年海水入侵地下车库造成结构破坏，乃至于气候变化导致的海平面上涨。倒塌事件无疑为城市敲响警钟。尽管海滨公寓楼坍塌事件的全面调查结果出炉很可能还需要等上数年，但眼下美国已经有太多的基础设施因年久失修或气候变化等因素而面临风险，检测和修缮宜早不宜迟。

迈阿密倒塌公寓 现场。

1980年代迈阿密“公寓热潮”及其隐患

1980年代，迈阿密地区迎来了一波移民热潮。无数来自中美洲与加勒比海国家的移民在迈阿密定居。以数据为证：1960年代，非拉丁裔白人占迈阿密人口的90%；到了1990年代，非拉丁裔白人只占10%。大型公寓开发热潮在这一时期兴起，坍塌公寓大楼正是在这一波热潮中修建的共管公寓。

何为“共管公寓”（condominium）？其全称为“共管式独立产权公寓”，指的是个人拥有单户产权，整个物业由统一物业公司管理的集合型社区。与一般物业相比，共管公寓拥有更完善的生活配套和休闲娱乐设施，所有业主都可共享这些设施。

迈阿密倒塌公寓现场。（图来自网络）

然而，倒塌公寓建筑所在的海滩，是围海造地填筑出来的。这里曾是一片红树林湿地，而填海地基肯定无法与基岩相比。如前文所述，开发商的顶楼违建、不均匀沉降导致结构失稳、持续数十年海水入侵地下车库造成结构破坏，乃至于气候变化背景下的海平面上涨，凡此种种隐患，共同导致上百人遇难。更糟糕的是，建造在填海地基之上的公寓楼，并非仅此一栋；存在相同隐患的陈旧建筑，数以万计。

迈阿密和周边海滩社区深受海平面大幅上升的困扰。新千年以来，海平面上升导致该地区发生洪水的次数激增至320%。即便在迈阿密非填海而成的内陆地区，其地下也是多孔的石灰岩，上涨的海水很容易渗入。即使在晴天，涨潮时也会引发洪水，这威胁到淡水供应和化粪池系统。受气候变化影响，沿海建筑及其钢混地基浸泡于水中的时间比过去更长，水一经渗入混凝土结构的缝隙之中，腐蚀和削弱的过程就开始了。

共管公寓协会作为共管公寓的物业管理和维护组织，承受着巨大压力。迈阿密倒塌的尚普兰大厦南塔的共管公寓协会声称，为完成40年一次的“重新认证”，倒塌发生前不久，对这栋大楼开展了“彻底检查”，倒塌发生时正在更换屋顶，并计划进行其他维修。相关检查报告，确认了生锈的钢材和受损的混凝土需要修复，但“报告中并没有任何迹象表明存在生命安全问题”。倒塌事件之后，愤怒的业主对共管公寓协会提起集体诉讼。诉讼称，这场灾难本可“通过实施日常维护、安全措施和监督”来避免，并指责共管公寓协会没有披露有关安全措施和监督的信息，也并未监督公寓大楼的稳定性。

新出台《佛罗里达州共管公寓安全法》对共管公寓协会提出要求

为应对困境需要采取行动，但所设想的改革，长期以来难以实施。佛州拥有约150万套住宅共管公寓，形成了一个利润丰厚的共管公寓产业。从管理公司、公寓协会到开发商，众多利益相关方参与其中。历史上看，这些强大的团体成功抵制了他们认为带来压力或耗资昂贵的政策。继迈阿密公寓倒塌事件之后，今年春季通过的《佛罗里达州共管公寓安全法》，正是试图引发变革的一项法律。

佛州议会于2022年春天通过了《佛罗里达州共管公寓安全法》（Florida Condo Safety Act），以应对前一年的公寓倒塌惨剧。该法案要求开展更严格的检查，并禁止共管公寓协会免于征收维修储备金。此后，“任何与共管公寓或公寓建设相关的人都在为这件事发愁。”无论对这项新法律持支持或反对态度，人们都必须承认，这给佛罗里达共管公寓协会带来了巨大的财政负担，对于旧建筑而言尤为如此。

法律要求，所有高度在三层及以上的、距海岸线3英里以内的共管公寓，如果使用年限达到25年，则必须在2024年底之前，由具备资质的工程师或建筑师执行检查；对于使用年限超过30年、高度在三层及以上，与海岸线相距超过3英里的共管公寓，也需进行检查。此外，还要求共管公寓协会在2025年之前留足储备资金，用于保证开展维持公寓建筑结构完整性所需的维修。而上述维修至少要耗费数十万美元之巨。当然，摆在眼前更为实际的问题是，有成千上万的共管公寓需要同时实施并完成这项工作，然而，工程师、建筑师和其他所需人员数量有限，要如期完成，根本没有时间和人力。

根据佛罗里达州参议院对该法案的财务影响分析，目前有超过200万佛州居民住在房龄超过30年的共管公寓里。该州近28000个公寓协会运营的约150万套共管公寓都将受到该法案影响。据广播节目《共管公寓和业主协会》（Condo Craze and HOAs）的主持人埃里克·格雷泽（Eric Glazer）所言，目前只有5%至10%的共管公寓协会预留出充足的储备金，约50%共管公寓协会完全放弃了储备金。格雷泽指出，除了新出台的检修和储备金要求之外，六层及以上的共管公寓楼安装自动喷淋灭火系统的规定将于2024年1月1日生效。如此多的规定，就这样加诸于公寓协会之上。

共管公寓业主的困境和开发商的闻风而动 

没有人知道，数百万共管公寓业主和业主协会将如何应对。而开发商总能在公寓业主的困境中钻空子。不少开发商买下了陈旧的海滩公寓的所有单元，这样可以拆除并原地建造高端住宅。据《华尔街日报》报道，今年4月，名为Related Group和13th Floor Investments的两家开发商提出了5亿美元的收购要约，用以从业主们手中把Castle Beach共管公寓全部买下。《华尔街日报》称，开发商购买一套公寓的出价超过75万美元。对于1990年代末购房的业主来说，这是一笔意外之财，当时一套公寓的售价约为5.5万美元。开发商蜂拥而至，业主们出不起公寓评估和维修的钱，不得不出售。

立法机关匆忙通过了法律，并未考虑周全。业主们向立法机关提出诉求，“做点什么来保护我们的公寓”。许多共管公寓业主因此无法负担继续住在自己的公寓中，这肯定不是这部法律的意图所在。此外，因为海景稀缺，所以如果海滨共管公寓的业主们将整栋楼出售给开发商，通常可以收取两倍、三倍甚至四倍于市场价格的房款。而内陆较不理想地段的业主们肯定没有这么幸运。无论能否卖个好价钱，被迫出售自家公寓的业主们，将何去何从？即便出售公寓得到80万美元，但按照目前的市场行情，80万美元买不了一套新房。那么，他们将去往何方？

过去几年，佛罗里达州人气飙升，通货膨胀也快速发生，该州已成为全美可负担性最差的居住地。全州范围内有50万户中低收入家庭缺乏可负担住房，9月底飓风伊恩摧毁了西南海岸的整个社区，让境况雪上加霜。

佛罗里达州还面临一场保险危机。房主支付的物业保险费几乎是美国平均水平的三倍，许多保险公司宣布破产、离开该州或拒绝在该州签订新保单。为迈阿密Surfside公寓坍塌事故中的幸存者和遇难者家属支付的10亿美元和解金，让保险公司充满恐惧，也让保险公司对老旧建筑的潜在问题更加敏感。

佛州的困境，也是全球其他沿海地区的困境

专家建议，全美其他地区需要关注佛州的困境。从气候变化到人口问题以及其他所有问题，佛罗里达州成为全美面临问题的先行者。虽然气候变化可能与迈阿密倒塌的公寓楼并无直接关系，但人们由此警醒到佛罗里达州对气候变化的独特脆弱性，进而对沿海基础设施是否有能力应对海平面上升带来的洪水产生疑问。佛州得到关注，是因一栋公寓楼倒塌在眼前，百人命丧于此。但这并非佛州独有，这些问题终将影响整个美国。美国各地，那些未曾预留维修储备金的每一栋共管公寓，都可能面对相同困境。 

佛罗里达国际大学（Florida International University）的海岸地质学家帕金森（Parkinson）认为，“现在是时候开始考虑将居民搬离海岸了” 。 帕金森说，到2050年，南佛罗里达州的建筑可能会被0.6到0.9米的海平面上升，以及1.2米以上的风暴潮所淹没。坍塌的公寓只是一个转折点，它推动更多人更认真地思考沿海地区的气候变化危机。尽管大多数佛罗里达居民不愿考虑有计划地撤退，但帕金森表示，按照目前的状况，佛州居民在未来30年左右能坚持下去，但在此后，此地将无处立足。“防止未来的悲剧意味着现在就行动，”帕金森说。否则，州和地方领导人可能 “不得不在发生重大灾难时做出决定”。

迈阿密海滩