无锡一业主封阳台后被物业公司起诉要求复原：法院驳回

无锡一名业主封闭自家阳台后被物业以“未遵守小区临时管理规约”告上法庭，澎湃新闻（www.thepaper.cn）12月20日从无锡滨湖法院获悉，该院日前驳回物业公司“恢复阳台原状”的诉讼请求，目前判决已生效。

姬林（化名）系涉案小区业主，2019年8月与物业公司签订前期服务协议、临时管理规约，约定禁封阳台。该小区有别墅、洋房、超高层住宅等四个区域，姬林家为超高层住宅，小区的超高层住户共320户。因某些区域入住率低，业主人数暂不符合成立业主大会的要求。2020年5月，223户超高层住宅业主自发组织填写“阳台封闭意见调查表”进行投票，并签署阳台封闭承诺书，协商形成统一的封闭方案。姬林按方案由选定的厂家施工，封闭了阳台，并作为封闭阳台的样板展示。2020年8月，物业公司向其送达整改通知书、律师函，因姬林未将阳台复原，物业公司诉至法院，要求姬林拆除封闭阳台、恢复原状。

法院组织当事人对小区进行走访，确认有超过三分之二的超高层业主已封闭案涉西/南阳台，采用的颜色、款式相似，整体尚协调，仅从外观难以精确区分。

对临时管理规约中禁封阳台条款的效力问题，法院认为应从规约设立的目的、主体、程序等认定。本案中，临时规约的设立主体是物业公司，而不是房屋出售前的所有权人（建设单位），设立时间不是售房前，禁封阳台的条文也未在交易时向业主作专门提示和说明，该条款不应对业主发生法律效力。

对业主是否有权决定商品房套内阳台封闭，法院表示，商品房套内阳台属于建筑物专有部分，其外立面属于建筑物整体的延伸，具有共有性，故封闭事项虽属业主自由处分权利，但实施前应征求其他共有业主的意见，确宜纳入业主公约。据《民法典》，业主共同决定事项，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。承办法官表示，楼盘销售、业主入住是动态、长期的过程，依日常生活经验法则可知，业委会往往不能立即成立，鉴于案涉小区超高层住宅与其他三个区域分区管理，本案引入“利益关切业主”概念界定有表决权的比例范围，即与阳台封闭影响最密切、利益最关切的320户超高层业主，认定223户同意封闭阳台符合表决规则。