富力是否会成为第二个恒大？

富力董事长张力被抓，是否会加速富力的暴雷。

文丨BT财经 无忌

12月12日地产行业曝出重磅消息。

有媒体报道称，11月30日，富力董事长张力因行贿罪在英国被伦敦警方逮捕。被捕原因是被美国指控通过回扣拿下在加州的商务合同。张力在缴纳创纪录的1500万英镑保释金后被释放，并向美方就引渡提出异议。

保释金这笔巨款是张力自己出的还是富力地产出的，引发猜测，富力地产第一时间发出公告澄清，称富力地产并无就保释提供任何保证金、与Z&L Properties Inc.（由张力及其关联方拥有）并无权益，此外该案件将不会对本公司的业务及营运有任何重大不利影响。

虽然富力地产的一纸公告，直接将张力被抓后对公司的影响摘得一干二净，但作为富力联席主席，张力被抓的影响还是在资本市场得到直接体现，截至12月13日11时，富力地产股价暴跌13.17%。股价仅为2.11港元/股，总市值79.17亿港元。距高峰值时50.20港元/股的股价已经跌去96%，市值蒸发约1804亿港元。

1500万英镑保释金

据BT财经了解，1500万英镑是英国保释金的新纪录。以实时汇率计算，1500万英镑约合1.3亿元人民币。

这笔高额保释金对福布斯富豪榜榜上有名的张力来说显然不是问题，公开资料显示，虽然富力地产近几年频频陷入“暴雷”风波，却并未对创始人兼联席董事长张力的财富造成实质影响，2022年，张力、张量父子以190亿元的财富位列《中国胡润富豪榜》第296位，但距离2013年230亿元的身价有一定的缩水。

据悉，这笔巨额保释金并非由张力独自承担。张力的代理律师马克·萨默斯表示，富力地产将提供1000万英镑的担保，之所以富力地产未能全部承担，是“由于港交所的上市规则，担保金不能高于这个水平”，张力个人仅提供另外500万英镑的保释金。这和富力地产的公告相矛盾，具体是谁在说谎，已经不再重要，能确定的是张力已经交纳1500万英镑的保释金。

张力一案的法官约翰·扎尼准予对张力保释，并对张力实施24小时宵禁。保释后，张力并未完全恢复自由，法官表示，张力出门时，必须用手铐将他和一名法庭指定的私人保安团队成员铐在一起，目前处于监视居住的状态。张力目前被监视居住于伦敦塔桥公寓43层，公寓内部有5张床，由前军事人员每12小时轮班站岗，并布置了监控摄像头。

瀛聪律师事务所主任林仁聪解释称，在国外保释被视为被追诉人的诉讼权利，在被羁押人交纳保释金，提供一个或者几个保证人的情况下应将其释放。保释金数额由治安法官根据被羁押人的情况、犯罪的性质、保证其出庭受审的必要限度裁量决定。不规定保释金的上限和下限，保证金的数额通常由决定保释的法院或警察自由裁量决定。保释金相当于用金钱作为担保，只要到时间自动归案，保释金是会退还的。

“保释金与我们国内的取保候审时交纳保证金制度相似。缴纳保证金是防止其逃避侦查、起诉和审判，若犯罪嫌疑人或被告人配合相关机关的工作正常到案，取保候审期间没有违反刑事诉讼法第七十一条的规定，也没有故意实施新的犯罪的，在解除取保候审、变更强制措施或者执行刑罚的同时如数退还保证金。”

由此可见，虽然1500万英镑的保释金创下英国保释的记录，但无论张力最终是否被定罪，这笔钱都会归还，也就没有必要纠结这笔钱是富力地产承担还是张力个人承担。

7年前的旧案

张力被捕的相关案件并不是最近发生的，而是一桩7年前的旧案。

2015年8月，当时的富力地产和众多房地产头部企业一样不断布局海外。富力地产也在美国“开疆拓土”。

当时富力地产通过旗下一家公司在美国加利福尼亚州的圣荷西收购一处土地，用于555 Fulton项目的高端公寓开发，这处项目位于圣荷西市的中心位置，地理位置优越。富力地产计划兴建两栋高层住宅大楼，项目总占地面积将近2英亩，接近一整个街区。

2020年，美国加州公共事业部主管Mohammed Nuru因涉嫌腐败而被捕，这名主管供出此前曾在这个项目中接受了中国一家房地产商贿赂一事，此事才东窗事发。

按照Mohammed Nuru案件起诉书披露的信息，这家中国房地产商通过加州当地一位华裔商人黄永乐为中间人，与美国公职人员Mohammed Nur介绍相识，谋求这一开发项目更快获得许可审批。Mohammed Nuru在2018年应邀去中国旅行，旅行中其所居住五星级酒店及其他相关费用均由这位中国地产商承担，在参观这位地产商的私人宅邸时，接受了一瓶价值2000美元的葡萄酒。

相应的，该中国房地产商也让Mohammed Nur这位美国官员为之付出回报，帮助这家中国地产商解决了上述项目开发中的一系列麻烦，快速地拿到了开发项目的许可。

2021年12月17日，美国司法部网站公开披露这份起诉书，起诉书显示Mohammed Nur主管和华裔商人黄永乐均已认罪，但这份起诉书并未披露这家中国开发商的名称。直到张力在英国伦敦被抓，海外媒体才将这两起事件联系起来。

富力的“暴雷”

自“三道红线”出台之后，富力一直是三条线全踩的房地产企业。

根据WIND和焦点研究院数据显示，截至2022年上半年，国内房地产企业共有21家处于红档，富力地产位列其中。

三道红线具体是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”是已经暴雷或随时可能暴雷的企业，富力地产的三道红线的数据分别为剔除预收款后的资产负债率为77.09%，高于70%。净负债率为145.78%，高于100%。现金短债比只有0.2，低于1，三道红线一条不拉全部踩中。

2021年，富力完成的合同销售额为1202亿元，营收762.3亿元，亏损163.5亿元。富力地产在2021年年报中披露，截至2021年年底，已有298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约，形成客观事实的“暴雷”。

但和一些选择躺平的房地产企业不同，富力一直在积极自救，比如以5.5亿元卖掉了北京富力万达嘉华酒店，积极回笼资金，竭力避免公开债的违约，截至2022年11月份，已完成境内外展期债务466亿元。这些债务展期为富力地产大幅降低了中短期的债务压力，获得了喘息的机会。有业内人士称，张力这次在伦敦或是为了处置英国的地产项目，今年10月，富力出售英国的开放项目回笼了1.08亿英镑的资金，但同时付出的代价是亏损了6884万英镑。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜认为张力涉事被抓对富力的影响巨大。“富力联席董事长和创始人张力是富力的灵魂人物，而富力正处在各项主要债务展期完成、设法恢复经营的关键时刻，此时张力被抓甚至有被引渡到美国受审的可能，无疑将会对富力的公司治理、内部平衡都会产生明显的影响，尤其是对于张力与李思廉长期以来构成的双董事长联席制这种治理体制而言则可能打破其原有的平衡。”

据了解，多年来，富力地产一直沿用“双老板”制，这在房地产行业属于异类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。但这双老板制度，在近几年，不仅未能让富力获得发展，反而使其陷入“暴雷”的旋涡之中，市值一再缩水。

从资本市场对富力股价的反应来看，张力被捕对富力地产的影响可谓巨大，对深陷“暴雷”泥沼的富力地产来说，无疑雪上加霜。而中原地产首席分析师卢文曦则认为，张力被抓只是富力地产股价下滑的诱因，“富力股价长期在低位徘徊，一度跌至1.3港元/股左右，这是市场对富力整体表现的直接反馈。”

富力会不会成“老赖”？

目前富力地产的财务状况面临巨大压力，现金流已经降至历史最低点，从2020年的256.7亿元直线下滑，至2021年年底已经下滑至62.59亿元，再滑至2022年上半年的20.24亿元。较2021年末大幅下降，现金短债比仅为0.027，流动性十分紧张，短期偿债风险较大。

截至2022年上半年，富力地产总资产3826亿元，总负债3065亿元，净资产761亿元，资产负债率80%。

同期财报显示，富力地产流动负债高达2430亿元，其中一年内到期的短期债务同样高达749.3亿元，短期债务压力巨大。

2021年，富力地产销售额为1202亿元，同比下滑13.4%，净亏损164.7亿元。2022年上半年，富力地产实现营收177.8亿元，实现归母净利润-69.2亿元。2022年前三季度，富力地产总营收为331.7亿元，同比减少64.41%，这和整个地产行业遇冷基本吻合，并未超出投资者的预期。但对债务缠身的富力地产来说，营收的大幅下滑，意味着日子将更加艰难。

11月初，在国家税务总局广州市税务局发布2022年第3季度欠税公告中，富力地产赫然在列。公告显示，广州富力地产股份有限公司拖欠土地增值税、城市维护建设税、增值税、房产税7,327,163.54元。

从2017年豪掷199亿从万达手中购买77家酒店，到如今仅仅是732.7万元税费都无力偿还。富力地产境遇让人唏嘘。林仁聪律师表示，富力地产欠税不仅需要交纳一定的滞纳金，超过期限还要面临一定的罚款，如果在规定期限内不能履行义务，还可能面临失信的风险，而这种税务逾期的信用记录一旦形成就将无法删除，对富力今后的融资会有一定的影响。

2020年以来，外部融资环境明显恶化，富力地产筹资性现金流净额持续净流出，使得富力再融资压力巨大，流动性承压。而从融资渠道看，除了借贷和债券融资，富力地产还通过租赁融资、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

根据“杜丽虹另类金融说”统计，2022年上半年65家上市房企的融资成本中，富力以9.7%的融资成本排在第60位，按此标准，综合债务融资成本小于5%的企业被赋予10分，而综合债务融资成本大于10%的企业被赋予0分。富力的融资得分仅为0.58分，和深圳控股的3.2%和10分相比，富力地产的融资并不顺利，也是为数不多的融资利率超过9%的房企之一。

“富力的转折点是在2017年收购万达酒店，投入199亿元从王健林手中以为捡到了便宜，但同样是烫手山芋，当时李思廉为了压价还使出坐地杀价的“阴招”，作为香港人，他可能不太了解内地的人情世故，而地产圈更加江湖，他当时的举动看似捡了便宜，从长远看，却是有损自己和富力口碑，得不偿失，在特殊时期，这些酒店不仅不能为富力带来想要的现金流，反而成为最大的包袱。”地产分析师王娟认为李思廉当年坐地杀价收购万达酒店，为富力后来的糟糕表现埋下了伏笔。

当年，李思廉在低价购入万达77家酒店时，笑得合不拢嘴，和一旁稍显郁闷的王健林形成了鲜明的对比。他或许怎么也没有想到自己低价成交的酒店，会成为富力的最大包袱。

李思廉自己也意识到酒店对富力的拖累，曾透露已在积极出售酒店资产，但至今除了5.5亿元卖掉北京富力万达嘉华酒店之外，富力的酒店出售仍未有切实的动作落地。

在疫情影响下，房地产消费欲望持续低迷，依靠地产来“翻身”已不太现实，如今创始人兼联席董事长张力被抓，对富力地产的股价还有声誉都造成不可估量的影响。

在地产行业销售疲软、业绩连续亏损，对债务和利息的保障能力恶化的情况下，富力地产是否会成为第二个恒大那样真正“暴雷”，是否会被列入失信人名单，都将很快见到分晓。

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