北京：与市场评估差价较大的限价房，将收购为共有产权房

5月7日，北京市住房和城乡建设委员会官方微信号“安居北京”发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，并向社会公开征求意见。

此次发布的《通知》规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

《通知》指出，收购转化的共有产权住房，具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售；具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

《通知》明确了限房价项目收购的具体操作，规定：一是在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估；二是市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款；三是确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

“为改善新建住房的可支付性，促进住房市场稳定、防范住房价格泡沫化风险，北京市近年开始探索‘限房价控地价’的土地供应方式，形成了本《通知》所称的‘限房价项目’。目前，这些项目陆续达到了预售条件。由于‘限房价项目’在土地出让时确定的销售限价，与达到预售条件时项目周边住房市场价格存在差异，所以如何销售‘限房价项目’，社会上非常关注。本《通知》的发布，应该说是给出了一个探索性的解决方案”，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波对此解读称，《通知》 “双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。楼建波指出，限房价项目是按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目，之所以说这个文件起到了“双防双保”的作用，体现在：“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

北京房协副会长、秘书长陈志则认为，《通知》合理制定了有关规则，较好地兼顾了各方利益。

陈志表示，《通知》根据当前市场形势，兼顾各方利益，明确了限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。所以，总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。

中央财经大学法学院院长尹飞也表示，《通知》收购差价较大的限房价项目转化为共有产权住房的做法，符合法律规定。共有产权住房是政策性的商品住房，限房价项目也具有政策性。收购部分限房价项目作为共有产权住房，打通了限房价项目和共有产权住房的通道，不但本质上都是具有政策性质的住房，而且是之前推出的共有产权住房的“政策性”的深化和精准化，能够更好地满足包括刚需和改善性家庭的居住需求。

另外，《通知》规定，市保障房中心收购限房价项目时，应在购房合同开始网签之日起10个月内向开发建设单位付清全部收购款。

陈志称，10个月的结清收购款时间对于开发商来说是比较合理的。通常一个商品住房项目，开发商从开始销售到全部回款，需要很长的时间。转化项目要求10个月全部结清收购款，回款进度和开发商自行销售基本相当。

刘洪玉指出，此次《通知》比较好的兼顾了各方主体的利益。因为是按照土地出让协议中约定的房屋限价收购，且“应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款”，还可以在收购协议中通过平等协商做出进一步的约定，让收购的公平性更有保障。

以下为征求意见稿全文：

关于加强限房价项目销售管理的通知

（征求意见稿）

各有关单位：

为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》（京政办发〔2016〕46号）和《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）等文件规定，现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下：

一、本通知所称限房价项目，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

二、在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市保障房中心”）对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（以下简称“销售限价”）与评估价之比不同，分别按以下方式销售：

（一）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；

（二）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；

（三）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

四、市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

五、市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

六、市保障房中心收购转化的共有产权住房，其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）执行。

七、本通知自发布之日起实施，所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）不一致的，以本通知为准。

北京市住房和城乡建设委员会