农民工居住报告：深圳广州②｜“住不起”的城中村

过去十年，由于中国各城市产业结构、土地规划的转变，农民工的工作性质和居住形态也发生了变化。

2011年，在全国范围内，以受雇形式从业的农民工，居住形态以雇主或单位提供住宿为主。农民工居住在单位宿舍、工地工棚、生产经营场所等由用人单位提供住房的比例为48.5%，自行租赁的比例为33.6%。但到了2016年，在进城农民工居住形态中，由单位或雇主提供住房的，减少至13.4%，租房居住的高达62.4%。

随着中国大城市从事服务业的外来人口比例不断提高，农民工的用工单位规模缩减，工作形态趋于移动性增强、零散化，工作地点不再仅集中于工业园等。这意味着，2007年原建设部等五部委下发的《关于改善农民工居住条件的指导意见》中，将用工单位视为改善农民工居住条件的责任主体的思路，如今不再可行。

广州和深圳的变化比较典型。2009年至2016年，广州和深圳第三产业从业人员占总从业人员的比例分别由48.95%和45.97%增加至57.48%和54.82%。截至2016年年底，广州和深圳的第三产业从业人员分别高达4,800,855人和5,078,192人。

目前，这两座城市的农民工居住形态主要分为三种：其一，工业园或工厂兴建的集体宿舍；其二，服务业用人单位承租农民房或商品房，并放置上下铺改为员工宿舍；其三，农民工自行于城中村中寻找住所。

第一和第二种居住形态，均存在用人单位将其对农民工的控制由工作现场延伸至日常生活与家庭、农民工的社交生活被剥夺、人均居住面积过于狭小、彼此相互干扰降低生活品质等问题。值得注意的是，用人单位免费或低价提供住宿，往往是借此支付更低工资、要求更长的工作时间以降低成本。若农民工有家庭或因其他原因不愿入住宿舍，也只能获得由于“包住的福利”而被压低的工资，再自行在私人租赁市场中租赁昂贵的房源。

其中，服务业用人单位由出租屋改造成的宿舍，由于原先不是为密集居住而设计，用电安全和逃生设施皆不完善，因密集居住而产生隐患的风险增加。

对于用人单位大多不提供住宿、家庭迁移至城市、渴望离开企业控制从而拥有自己生活空间的农民工而言，城中村是较佳的选择。然而，我们调研发现，随着城中村租金飙升、二房东日益泛滥、改造农民房规模出租的情况增加，农民工的居住情况不断恶化；同时，随着广州和深圳的城中村拆迁重建计划，城中村的存量持续减少，农民工的生存空间不断限缩。

急剧飙升的房租

“低收入非户籍人口”选择落脚城中村，最关键的原因是相对低廉的租金。然而调研发现，许多城中村的房东有联合大幅上涨房租的情况。同时，两地城中村的受访者皆表示，近几年二房东有增加的趋势，带来了更昂贵的租金和水电费。

其背景是，过去五年深圳和广州市中心商品房的房租迅速攀升，越来越多在市中心上班的白领因为负担不起市中心的租金，搬往城市轨道交通沿线的城中村租住。

另外，2015年后，深圳和广州的长租公寓市场蓬勃发展，如YOU+、世联红璞、万科泊寓等大型租赁企业纷纷开发相对高租金的长租公寓房源，有条件的村民或二房东见到商机，纷纷翻新自己的出租屋，配备电器、家具，再挂上“酒店式公寓”的招牌，锁定白领出租，以赚取更高的利润。

原深圳关外城中村的租金上涨情况：以深圳龙华新区为例

以下以龙华新区工人的租住情况为例，说明深圳原关外城中村租金飙升的情况，以及其对原先租住该地的制造业和服务业工人的驱离。

清湖地铁站位于龙华新区，为通往福田市中心地铁四号线的终点站。大量在富士康龙华厂以及附近服务业就业的工人在此租住。一位在富士康工作的受访者，自2012年在靠近清湖地铁站的富联新村租住20平方米的单间，租金由刚开始的380元上涨至如今的850元/月，加上水电费，住房开销已占其月工资的四分之一。

另一位富士康工人于2015年至2016年租住15平方米的小单间，房租最初为400元/月，但此后每3个月上涨50元。当时受访者问房东，怎么又涨房租，房东说：“没办法，市里面的房子更贵。这里近地铁，市里面上班的人都到这里来住。这边消费又低，每天坐地铁不怕堵车，不会迟到。你要不住的话，提前两天跟我讲，你就可以走了。”短暂租住一年后，受访者因无法负担持续上涨的租金而搬离。

值得注意的是，目前出现了房东联合上涨租金的情况。一位在清湖老村租住的受访者指出，房东联合哄抬房租：”我被房东误拉到房东联谊群，然后（他）发现不对，给我踢出来了。这个时间是涨房租的阶段，果然有群，果然联手，果然够狠。”同一时间，于该区租住的多位工人亦同时被通知租金即将调涨，加租幅度普遍达到100元甚至更多。

近几年，不仅比邻地铁口的城中村租金涨幅巨大，距离地铁站有一段路程、需要搭乘公交出行的城中村租金增长也十分可观。一位在富士康工作的受访者在清湖老村租住单间，两年内租金由2016年的480元增加至680元，涨幅超过40%。另一位受访者2015年在清湖老村租住一房一厅，一年内房租由550元上涨至700元，该年工资没有调涨，租金增幅却高达27%，他唯有搬到离地铁站更远、位于岗头村农民房七楼的小单间。然而2018年年初，该处租金亦以30%的比例上涨至650元。

以上两位受访者的工资在两年内只随着深圳市最低工资调涨而略微上涨了4%，远远追不上30%、40%的房租涨幅。目前两位富士康受访者每天工作十小时，每星期休息一天，平均每个月实际到手的工资是3500元，租金占工资的比例逼近四分之一。受访者表示：“房东还老是比我们先知道要涨工资，我们今年7月涨工资，房东5月就告诉我，你们要涨工资了，这个月房租要加。我都完全没有听到任何风声，他就很确定地跟我说：不会多收你的，你要是下个月没涨，我退给你。我这不是帮房东打工了吗！”

除了清湖老村，大量服务业工人就近租住的锦绣新村，单间月租金也由2016年的410元涨至620元；一房一厅则由2016年的850元涨至950元。一位服务员受访者表示，小单间的租金和水电费也已占据薪水大约四分之一。

一些工资较低或收入不稳定的农民工，为了较低廉的租金在更偏远的片区租房。然而近几年租金也纷纷大幅上涨。一位从事废物回收的受访者，从2011年开始以200元/月租住禾平岗村的瓦房，2011年至2016年租金较稳定，然而过去两年，租金以每年100元的幅度涨至500元/月。一位在岗头市场附近工作的环卫工，自2013年起在风门拗的瓦房租住，但在2017年一年内，月租金由500元调涨至650元，调涨幅度高达30%。不少受访者无奈地表示：“我们的工资又不涨，不涨工资老涨房租。越搬越远，再涨下去，我们穷得都要往东莞去住了。”

加剧租金涨幅：泛滥的二房东和公寓装修

在两地的调研发现，过去广州农民工直接向本地村民承租房源的比例较深圳高。他们通常在该出租屋租住的时间较长，租金涨幅较缓慢，整体租住情况较稳定。然而，过去几年，在广州多个交通方便的城中村，越来越多的二房东从本地村民手中承揽租务，城中村中条件较佳的房源也趋向于装修改造为公寓。

广州棠下、棠东、上社一带连绵的城中村，因邻近BRT公交站，交通区位方便，是广州外来人口集聚最多的城中村。多位受访者表示，二房东增多，并带来了更频繁的涨租和更昂贵的水电费。

从事搬运和旧物回收的受访者忿忿地说：“以前的房子便宜。现在那些二房东包下好几栋来乱搞，房租都被他们搞贵了。有的还和装电表的联手，把电表调快，现在水电费贵死了！”

受访的环卫工一家人在十多平方米的单间租住，单间位于七弯八拐的巷弄一楼，没有阳光，回南天时阵阵湿气从地面透上来，令人关节隐隐作痛。夫妻俩都是环卫工，一个月每人到手工资只有2600元。他们在这里住了八年，前六年一房东没有调涨过租金。2016年起，由二房东承揽租务，本来欲大幅调涨租金，后来因受访者帮忙做了很多粉刷墙壁等装修活，房东租金微涨50元。2017年，另一个二房东接手，直接加租50%，并加收卫生费30元。

随着地铁开通，深圳马鞍山城中村和广州的凌塘村均出现大量村民将农民房改造为公寓的情况。2016年，深圳地铁马鞍山站开通，多位村民对农民房外墙进行粉刷，内部打隔断装修，并添置家具，以酒店式公寓的形式出租 。

从事保安行业的受访者在深圳马鞍山的城中村住了十年。他指着地铁站附近的利威公寓说：“我以前就住在那里，不过后来被赶走了。现在这个房子我租不起。这个房子哪里是新的？就是旧的，外面粉刷一下墙壁，里面放几个家具，就跟你收1000多块房租。”受访者在“利威公寓”那栋农民房将近八十平方米的两房一厅住了七八年，本地村民向他收的房租一直是500元，多年没有调涨过。2016年，房东收回房子进行装修，他和老婆为了节省开支，以300元的租金，搬到另一栋农民房七楼的20平方米小单间租住。

广州天河区的凌塘村靠近软件园，但交通并不方便，离周遭地铁站均有一段距离。2014年，地铁13号线智慧城站开工，预计2018年开通。过去几年，不少二手房东承包多栋房源开展公寓租赁，部分城中村内靠近主道路两侧的农民房也纷纷开始施工改建。由于缺乏统一规划，改建后的农民房楼距非常靠近。

凌塘村的环卫工受访者一家五口自2012年起，在250元的单间和400元的一房一厅租住；2017年，房租分别上涨至400元和500元。2018年，房东通知农民房要翻新，全家只能搬离。受访者说：“现在靠近外面、光线比较好的房子全部都装修租出去，一个单间就要七八百。搞得里面光线差的一房一厅都要800块，我们上个月才搬到一个里面没有光线的三房一厅，都要1500块，水电费还要400块。”另一个小贩受访者则表示：“地铁开通对我们有什么好处？我们每天从早到晚都要上班，也很少进市里，要去哪里自己有电瓶车，还嫌地铁贵。而且地铁开通了房租就马上贵了啊！”

本部分尝试梳理外来务工人员租住的城中村租金飙升的现况，以及背后的的运作机制。值得注意的是，租金作为居住情况的指标之一，仅反映住房开支对农民工劳动成果的直接掠夺。我们的调研发现，对大部分家庭条件差、经济压力大的农民工而言，首要目标是最大化每个月的储蓄。当租金上涨，他们往往寻找更便宜——也就是楼层更高、面积更小、采光更差或地点更偏远的房源。急剧恶化的居住空间和生活品质并没有反映在租金涨幅上。

此外，上述受访者的租金上涨金额乍看不高，但对房租的承受力和工资多少、调涨比例直接相关。广东省平均工资分布是典型的偏态分布：2016年广东城镇私营单位的18个行业门类中，高于全省平均工资水准的有8个，其就业人员占城镇私营单位就业人员的比重为29.1%，另外70.9%的就业人员所在的10个行业门类，平均工资均低于全省平均水准，即仅有少数就业人员的工资水准较高，大多数就业人员的工资水准低于平均工资。此外，资本、技术和知识密集型的行业相比劳动密集型行业的平均工资水准差距较大，高达2.58倍 ，前者的平均工资水准增长较快，后者增长相对缓慢。从广东省的工资分布状况，可以推估，城中村急遽调涨的房租，必定很大程度地影响为数庞大、工资涨幅较缓慢的低收入产业及服务业工人的生计。

（本文为香港大学社会学系“城市新移民住房保障政策研究及倡议项目”深圳、广州调研报告第二篇，共三篇。原文题为《深圳、广州农民工居住现状调研报告》，有删节。）