香港根本就不缺少土地，缺少的是向自己动刀子的能力

游香港的人，如果登上太平山，会对港人在建筑上的聪明才智印象深刻，太平山就像一个建筑的母体，在海拔的各个高度都有楼盘和私人别墅。香港是立体化人类的杰作。

但在这一切背后，是居民住宅的微型化，因为房价太高，人们只能买得起小单元，和内地小区不同，这里的楼盘很少有公共面积，内地的公共花园、泳池在这里就是奢侈品。经典的西方经济学认为，自由市场会让一切都停停当当，市场繁荣，井然有序。可是非常市场化的香港楼市提供了一个反面案例，在全世界都算得上富裕的香港，无法提供一个令人满意的房地产市场。

一群能吃苦的市民，特别聪明会做生意的商人，一个廉洁法治的政府，为何不能提供一个满意的住房市场？

前一段时间我在香港和一个香港本地做建筑承包的上市公司高管聊天，他说香港住房供应严重不足，新加坡比香港人口少很多，每年供应新房4万套，香港只能供应1万套。

供应和需求决定价格，价格高就是供不应求，所以需要分析的最核心问题是，为什么香港每年供应市场的住宅如此之少?

内地土地掌握在地方政府手中，但香港政府手中掌握的土地非常有限，这些年投放土地是原来公共设施改造释放出来，港府其实没有能力通过土地投放平抑土地价格。

港府手中权力有限，无法盘活存量土地，存量土地掌握在私人或私企手中。这些人或者企业，他们为何不拿出来改造，这倒还真是一个问题。

香港还有很多公共土地，比如青山、海洋，香港也试图通过填海新增土地供应，但是遭到环保机构阻挡，一旦遇到民间反对，政策就无法执行下去。

香港寸土寸金，那说的是港岛和与港岛临近的九龙区域。实际上，在深圳临边还有离岛区域都没有怎么开发，或者说完全没有开发。香港是个国际性大都市，面向的是国际，但深圳和来自内地购买力日趋重要，完全可以在临深片区开发旅游购物产业。

香港现有住宅区都在地铁站沿线，特别是九龙，一个个居民区围绕地铁站建立，地铁站成为一个个居民区的灵魂，将这里和港岛、尖沙咀这些就业和商业聚集区连接起来。好像还有一种说法是，香港不去开拓新住宅区，是因为除了港岛和临近区域，缺乏工作机会。当然在房地产开发上，围绕老城区很少有失败的案例，但在增加住宅供应量上能做的很有限。说新区域就缺乏工作岗位和竞争力，完全是思维固化和缺少开拓精神，内地兴建了多少被称为鬼城的新城，过了一段时间就开始有了活力。

港人现在想的都是在有限空间内怎么提高使用率。比如怎么能在一个小房间里设计好各种需求，大家只能在已建成区想办法，聪明才智用在使城市立体化上面。这方面的经验的确值得借鉴，地铁和居住区紧密相连，楼下就是公交车站，交通立体化，公路交通系统尽管车道较少，整体还能通畅。

与此同时，通过增加供应量降低房价这条路，基本被堵死了，可以展望的是，香港人买房会更加困难，居住条件不会有什么改善。这还是在香港人不怎么生育的情况下。

如果简单的说这是共输，那也并不客观。保持楼市紧缺，对香港楼市的整个市值有利，它特别有利于资源持有者，任何个人和组织都可以通过持有香港楼盘，成为社会财富的分割者，整个社会创造的财富都因为楼市稀缺而流入到背后的持有者手中，这是香港超级富豪特别多的原因之一。

假设香港楼房现在多了一倍建筑面积，香港楼市整体市值将下降，这些富豪或者普通楼盘持有者资产将会大面积缩水。

在一本小说里有个商人举过一个案例，一个文物商人买了4只稀世古董，他当即打碎了3只，只剩下一只，市值反而比4只更高。稀缺产生的市值，要比供需平衡更大。

假设香港楼市获得大量新鲜供应，普通居民住房条件大幅改善，那么整体市值可能只有现在的一半不到。

有人认为这是地产富豪的一个选择，选择不让新增产能入市以维持自己的财富，从结果上看，减少供应量的最大受益者的确是地产商。

香港楼市格局如此，是一场政府、商人、环保组织和市民的共谋，人们追逐短期利益，而没有看到更长远的福祉，守着已经建成的成熟商业区发展，更为安全，缺少拓展新区的能力。普通人为了让房价维持下去，也反对供应量增加，将更长远的利益抛弃了。香港根本就不缺少土地，缺少的是向自己动刀子的能力。 

（原标题为《香港楼市的竞争失灵》）