“第三支箭”落地，地产股掀涨停潮，券商看好优质房企估值修复

金融支持房地产“第三支箭”正式落地，房企股权融资政策迎优化调整。

11月29日早间，A股地产股开盘掀涨停潮，中国武夷（000797）、城建发展（600266）、阳光股份（000608）、中交地产（000736）、光大嘉宝（600622）等超10股竞价涨停。截至发稿，Wind房地产指数涨超4%，领涨各板块。

此外，港股内房股方面，恒生综合地产建筑业指数涨逾3.4%，其中，天誉置业涨逾20.37%，佳源国际控股、新城发展、富力地产涨逾10%。

港股物管板块跟随内房股走高，融创服务涨幅17.16%，绿城服务、碧桂园服务均涨超10%，世茂服务、雅生活服务涨逾9%，旭辉永升服务涨幅7.66%，新城悦服务、中海物业涨约7%。

消息面上，11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，表示证监会决定在股权融资方面，进行恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等5项调整优化措施，并自即日起施行。

市场人士分析称，本次政策优化调整后，除IPO外，上市房企和涉房企业股权融资规定将全面恢复正常化。房企股权融资政策的优化调整，有利于维护房地产市场平稳健康发展，是行业里程碑式的进展。

“投资方面，房地产板块上市房企将呈现多层次受益逻辑。其中，优质房企的估值修复，得到了多家机构的一致看好，且无论是国企、民营企业，还是混合所有制房企均被看好。此外，随着地产企稳，产业链的物业、家电等板块也有望收益。”分析人士称。

行业基本面有望企稳修复

证监会指出，决定在房地产股权融资方面调整优化5项措施：一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资；三是调整完善房地产企业境外市场上市政策；四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；五是积极发挥私募股权投资基金作用。

“整体来看，本次政策调整目的在于充分发挥资本市场的功能，以改善优质房企资产负债表，盘活存量住宅、商业、基础设施等多种资产，对于降低房企杠杆有积极作用。”中金公司表示。

中金公司指出，短期看，政策有助于扭转房地产市场下行风险，并稳定地产行业对宏观经济大盘的支撑。中长期看，有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产行业与企业新发展模式的形成与房地产市场平稳健康发展。

“随着房地产股权融资正式放开，金融支持房地产力度持续加码，一个月内‘三支箭’相继落地，有助于促进房地产行业的健康平稳发展。”中信建投证券表示。

中信建投证券进一步分析称，如恢复房企再融资，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力，促进其健康发展。此外，通过股权融资募集资金，也有助于“保交楼”政策的落地。

“本次政策着重强调要推动保租房REITs和基础设施REITs的发展，再次强调已上市REITs的扩募。此外，提出要发展不动产私募基金，除了可以投资基础设施之外，还可以投资存量住宅地产、商业地产，该政策有助于为当前住宅与商业地产引入新的资金，盘活房企存量经营性不动产，助力行业的健康发展。”中信建投证券称。

据了解，房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，并于2013、2016年持续加码。此后，涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。

“本次政策优化调整后，除IPO外上市房企和涉房企业股权融资规定将全面恢复正常化。供给侧政策的持续突破，有助于行业基本面企稳修复。”中金公司表示。

多维度受益下，优质房企估值提升被一致看好

投资方面，政策利好下，机构认为房地产板块上市公司出现多层次受益逻辑。特别是优质房企的估值修复，得到了多家机构的一致看好。

中信建投证券表示，在当前金融端支持政策下，优质房企存在通过股权融资扩大净资产进一步做大规模的可能，因此看好优质房企的估值修复。

“政策支持下，优质企业能够在经营性现金流恢复、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下，实现资产负债表改善并持续推进份额提升的良性循环。”中金公司也指出。

企业层面，本次政策利好，无论是国企还是民营企业，均有望受益。浙商证券便指出，证监会股权融资5条未明确划分政策收益方是国企还是民企，这意味着所有地产企业都有可能受益，包括国企和民企。

“允许借壳上市与再融资，不仅将助力央国企做大做强，同时有助于减轻民营企业的流动性压力。”中信建投证券也指出。

除优质房企外，中金公司还建议投资者关注三条投资线索：一是具有符合要求的基础设施资产和REITs盘活机会的企业。二是部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会；三是港股H股架构上市房企再融资与境内保持一致，红筹架构内房企业亦有望间接受益。

标的方面，重组并购方面，中信建投证券建议投资者关注南国置业（002305）、中交地产（000736）、信达地产（600657）、中华企业（600675）、招商蛇口（001979）、南山控股（002314）、上海临港（600848）、金融街（000402）、首开股份（600376）等。

“融资类，投资者可关注新城控股（601155）、建发股份（600153）、华发股份（600325）、金地集团（600383）、滨江集团（002244）等。REITs与私募基金类，可关注光大嘉宝（600622）。”中信建投证券进一步指出。

浙商证券建议投资者关注三大类标的：一是2016年获得定增并于2022年3月延长定增有效期的新城控股，是目前A股房企公司中有定增批文在手，能够最快利好房企第三支箭的民营房企。

“二是央国企和混合所有制房企，率先获得政策支持的可能性更高。其中，弹性最大为之前被市场错杀的金地集团（600383）和万科A（000002）。三是随着地产企稳，物业弹性巨大，可关注港股的碧桂园服务（06098.HK）、旭辉永升服务（01995.HK）。”浙商证券指出。

招商证券则指出，预计2023年住宅竣工面积有望同比增长15%。因此，白电、厨电分别有约20%至30%和60%至70%的新增需求来自地产拉动，竣工修复有利于支撑家电需求，可关注海信家电业（000921）、格力电器（000651）、美的集团（000333）等。