深观察｜“金融支持十六条”将如何改变楼市？

近日，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。这是央行和银保监会在一年多来，首次就房地产融资问题出台的专门性文件。《通知》涉及到了开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。

这份《通知》标志着金融监管部门对房地产行业的支持和救助，从窗口指导变成红头文件，体现了监管层对于地产金融的坚决支持态度，对于当前房地产市场稳定发展将产生积极且重要的影响，可避免因房企资金吃紧和去杠杆提速导致系统性风险的发生。

从当前我国金融业支持房地产业实际，以及房地产发展所面临的处境来看，楼市十六条金融新规将产生五方面积极效应：

其一，可在助力房地产企业资金解困、化解流动性危机上起到有效作用。《通知》明确要求，确保房地产企业融资稳定，除了央行给予专项再贷款之外，还支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，并保持信托等资管产品融资稳定、贷款集中度过渡期延长等多条措施。尤其规定从自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

由此，通过展期模式，可帮助房地产企业度过流动性困难，缓解资金压力，可主动扶持房地产企业的保交楼工作如期进行。这有助于促进金融机构贷款政策稳定，避免银行抽贷断贷行为发生，有利防范金融机构和房企关系恶化，化解当前我国楼市风险。

其二，可在助力消除房地产企业“金融歧视”上起到导向性作用。《通知》要求要稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

尤其是，《通知》还对之前金融机构存在的三种歧视性倾向进行了批评，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目出现风险而忽视对整个地产企业的支持。这样，可促使金融机构在支持房地产企业上消除身份区别，做到一碗水端平，使我国各类房地产企业都能稳妥渡过当前的资金难关。

其三，可在助力房地产企业丰富融资内容上提供有效的渠道。《通知》要求金融部门在对信贷、债券等融资上给予支持的同时，还鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁租房建设等提供金融支持。

同时，鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排，按期兑付有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。这意味着对房地产企业融资进一步放宽，释放了金融政策暖意，标志着房地产金融政策或进入到一个新阶段，各金融机构将从多个渠道和方位支持房地产企业。

其四，可在助力金融部门消除支持房地产企业融资后顾之忧上，起到减震作用。如《通知》开出了“免责条款”，从11月11日起，半年内银行向房企专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理；尤其“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

而且，对银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期，即不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。“免责条款”释放了目前信贷投放工作出现了重大的、方向性调整，将从根本上减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供了充足的空间。

其五，可在助力保交楼，化解房地产、金融部门危机上起到根本疗效。《通知》支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

这就对金融部门支持房地产企业“保交楼”提出了明确方向。这一规定不仅有利于房地产企业化险脱困，更有利于减少对金融机构的信贷违约风险，确保购房者能够按时拿到所购买的房产，也就可以化解一些由房产纠纷引发的矛盾。

党的二十大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。因此，也不能认为《通知》是对楼市基本政策的全面放松或转向，在支持刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展的基础上，开发商、金融机构和购房者仍须坚持“房住不炒”。