一季度上海房产大宗交易外资占33%，零售物业空置率降低

2018年 4月11日，世邦魏理仕发布《2018年第一季度上海房地产市场回顾》，解析上海商业地产市场最新发展状况与趋势。报告显示，一季度上海写字楼市场持续迎来优质新增供应46.3万平方米，推升全市空置率达13.9%，全市写字楼平均租金持平报每月每平方米301.8元。

此外，报告还显示，一季度上海大宗交易总额累计达117亿，同比下降8%。但即便如此，报告认为，外资对上海保持着充分的信心，本季度投资总额占比33%，较2017全年平均水平上升4个百分点。

新兴写字楼板块逐渐成形，帶动全市租赁活动

区位分布上，有42%的新增供给位于交通便捷，商业配套完善的新兴商务区。这些新兴商务区的崛起为企业的搬迁和整合提供更多的选择。本季净吸纳量也表现亮眼，总计超过27.9万平方米。

从行业来看，排名前三位的依次分别是金融业(22%）、TMT(21%）与共享办公(20%）。中资金融业及互联网相关企业呈现稳定的租赁需求，同时随着共享办公行业发展逐渐成熟，经营模式的转变，部分行业先驱品牌已抢先进驻核心商务区甲级写字楼，迸发一股新生力量。

全市写字楼平均租金持平报每月每平方米301.8元。报告称，一方面新兴商务区，业主开价随行就市，以期助推新增供应稳定去化。另一方面，核心商务区优质写字楼业主对市场持观望态度，报价不变。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部主管张越表示：“未来六个月，市场约有73万平方米的新增供应，约半数项目分布在新兴商务区。日益成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对各行业的客户吸引力加大，而核心商务区将面临租金相对较高及空置上升双重压力。预计短期内全市空置率难有回落机会。”

零售物业空置率环比下降1.6个百分点

报告显示，本季度上海零售物业市场未录得新项目开业。得益于改造项目的重新入市和零售品牌积极布局，空置率环比下降1.6个百分点至7.3%。整体而言，现有项目运营稳健，部分项目于年后上调租金报价。受此影响，购物中心首层平均租金环比微涨0.5%，报每天每平方米38.5元。

报告称，18年伊始，各大商场积极拥抱人工智能，不谋而合的在其商场内设置多台智能导航机器人以代替传统导购图。

电商巨头则持续加码实体商业向线下开店，季内当当网旗下书店当当车站和腾讯微信纷纷开出实体店。此外，延续2017年开店趋势，新进品牌加速在沪跑马圈地。

仓储物流租赁市场保持活跃，推动租金稳中有涨

此外，上海工业用地依旧紧张，主要工业园区平均用地价格上涨1.8%至每平方米2,105元。本季度普洛斯临港奉贤物流园和普洛斯奉城物流园交付，为市场带来23.3万平方米新增供应。受新交付项目的影响，高标仓空置率上升至7.6%，除新项目所在的奉贤以外，上海其它主要物流园区均接近满租状态。租金方面，受业主方年初租金调整影响以及强劲的需求推动，平均租金环比上升4.5%至每月每平方米45.3元。

需求方面持续旺盛，净吸纳量录得9.4万平方米。超过八成的租赁需求来自第三方物流行业，且多为扩租；某外资制造业企业录得位于临港超过一万平方米的租赁成交。本季菜鸟网络科技有限正式签约落户上海临港奉贤园区，将投建约15万平方米的电子商务生态产业园，实现从电商服务节点构建到产业新城的有机融合的发展。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、工业部主管缪博文分析：“未来六个月，预计将有超过27万平方米高标仓库入市，在目前市场存量紧缺，需求旺盛的情况下，预计去化情况表现良好，未来物流市场租金仍有上升空间。随着电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级需求不断扩大，高端物流需求迅速提升，除物流开发商以外，传统开发商以及一批私募基金都在不断加码进入物流地产，物流地产已然成为各路资本和社会关注的焦点。”

外资对上海信心充分，物业大宗交易外资投资比例超过三成

在城市化进程高速发展及商用地产进入成熟期的双重背景下，一季度上海大宗交易总额累计达117亿，同比下降8%。究其原因是近九成的交易集中在核心拓展区以及新兴商务区，交易标的物价格低于核心商务区。

报告分析称，从买家来看，外资对上海保持着充分的信心，本季度投资总额占比33%，较2017全年平均水平上升4个百分点。从成交物业类型来看，投资者关注资产类型更趋多元化，商业、综合体及酒店型资产交易占比相较于前三年皆有明显增加，而最热的写字楼物业，也从传统商务区转向商务园区写字楼项目。

“未来六个月，我们预期上海的大宗交易市场活跃度升温，其中拥有良好潜能的新兴市场仍将是资本追逐的热点。而除了传统型的资产，投资者将对利基市场如养老地产、长租公寓及数据中心等更为关注。”世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示。