创梦上海｜魔方副总裁金喆：长租公寓远没有到红海竞争阶段

长租公寓是过去一年最火热的产业风口之一。

2015年1月，中国住房和城乡建设部发文首次提出租购并举，2017年7月住建部联合国家发改委、财政部等九部委要求加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。2017年10月，租购并举写入十九大报告，相继出台的文件都表明住房租赁市场将会是未来解决房地产供需问题的重要手段。

也正是在政策的东风下，长租公寓行业快速发展，同时也带动了地产系、酒店系、中介系以及创业公司等纷纷入场。而作为该行业经营时间最长的长租公寓品牌，魔方公寓目前已布局北京、上海等20余个城市，为6万余名住户提供租住生活服务。

4月10日，在魔方公寓总部，魔方生活服务集团副总裁金喆接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）的专访，金喆提到“魔方自2009年布局长租公寓以来，规模已居行业首位。同时，魔方正在进行下一轮融资，规模将创集中式公寓新高。未来魔方会不断创新推进这一行业的发展。”

运营是关键

魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场规模领先的“连锁长租公寓”运营商。

目前，魔方旗下已经形成了魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，切入租赁领域的各个细分市场，为城市白领、精英、企业员工等各类人群提供多种租住解决方案。

金喆介绍，多品牌战略解决更多人群的租住问题。其中魔方公寓，为都市年轻白领提供长期独立居住的解决方案，客群年龄在22 ~ 35岁；魔尔公寓（中高端公寓）则为都市新贵提供自由舒适文艺的新精英生活，客群是新精英人群；另外还有9号楼（B2B企业公寓），定位是为企业提供住宿综合解决方案。

在金喆看来，对于一个企业来说，运营是关键。魔方作为租住行业领先的运营商，主要有三大运营优势：一是收益，拥有精细化&智能化收益管理；二是流程，包括服务SOP（标准操作程序）+质检标准+维护体系以及全面自动化管理门店标准执行；三是人才，魔方对内&对外树立长租公寓人才培养标杆。

举例来说，魔方公寓应用酒店式的管理模式，将人脸识别与身份证信息捆绑录入，严控公寓内有序环境。同时配备专职管家在公共区域及设备定期清洁保养。

金喆指出，通过9年时间的运营，魔方积累了很多方面的经验，并且深入到整个公寓运营的每个环节中，从拿房、营建、出房、运营这一系列环节，每个环节魔方都在推陈出新。“可以自豪的说，魔方的运营能力在行业内最为领先。”

据了解，魔方收益一方面是租金的差价，另一方是增值服务收益，增值收益包括对租客提供住宿以外的需求的满足所产生的收益，包括：信息平台中的广告价值、垂直生活服务收入、平台流量收入场地租赁收入等。

金喆介绍，在魔方的营业额中，长租公寓的收入占比达85%~90%，其利润率在20%左右。不过魔方也在探寻其他增值服务。

金喆表示，“通过构建以公寓为核心+生活业态（办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等等），打造公寓产业生态圈，通过‘聚焦租住本质’的产品及系列增值服务业务，不断创造并引领行业新型商业模式。”

在他看来，“奶油蛋糕，奶油固然漂亮，但没有蛋糕做支撑，奶油还是会塌。魔方更多的将精力专注在主营业务上，未来魔方将继续做长租公寓领头羊，推动行业更好发展。”

2013年，已然成熟的魔方将主战场搬至上海，并在同年进军广州，随后又覆盖深圳、北京等一线城市，开始向全国一二线重点城市布局。

5年时间，魔方在上海已开设4000套房源。

在金喆看来，上海的流动人口规模大且人才素质高，同时政府在住房租赁政策上也给予了企业很大的发展空间。

2017年9月，上海出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确加快培育和发展住房租赁市场。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

金喆在接受采访时称，“上海是一个海纳百川的城市，上海的整个流动人口占比超40%，而上海的房地产行业占GDP 的比重非常合理，这也使得上海的产业发展多样性可以留住人才。而这部分人群必然有居住的需求，包括前段时间上海做了人口结构的调整，这对魔方来说都是较为有利的条件。这也更加坚定了未来我们在上海发展的思路。因此，在核心城市之上，上海已被我们定位为关键城市。”

据悉，包括光明集团、地产集团、张江集团等国有企业也都与魔方探寻合作。

而在此之前，魔方已经成为上海市徐汇区人才公寓项目战略合作企业，并就上海市番禺路人才公寓项目进行15年的合作运营。该项目涉及公寓面积7423平方米，房间数量98间。

据了解，魔方公寓番禺路项目作为徐汇区人才公寓项目，优先供应符合徐汇区产业导向的单位及个人，在对外招租同等条件下优先考虑政府推荐的租户（区高校毕业生、创业创新人才、徐汇经济园区就业人才等），该项目已于2015年投入运营，并由魔方专业团队负责运营管理。

“通过商业化的管理可以达到更高的效率，这是魔方与政府合作的一个优势。通过魔方的运营，使得物业增值以及客户得到更好的体验，这是我们的目的。”金喆指出。

据了解，当前魔方公寓正和上海静安区、长宁区等就相关项目进行交流。

今年3月31日，上海市住房租赁公共服务平台已经上线试运行，并将于7月1日起正式实施。

“在这个平台上，可以把所有企业合法化的管理起来，同时在这一平台上，对于优质的企业给予了更多展示的空间，我觉得非常好。”金喆说道。

下一轮融资规模将创集中式公寓新高

据金喆透露，魔方正在进行下一轮融资，规模将创集中式公寓新高。

2013年，魔方公寓获得美国华平集团6000万美元B轮融资；2015年，华平追加投资，两轮投资总额近2亿美元。2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3亿美元的C轮融资，由中航信托领投，几轮融资总额近5亿美元。

此次融资后，其估值超过10亿美元，这也让魔方一跃成为长租公寓行业的“独角兽”。

2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，明确提出要加大政策支持力度，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持，这其中包括支持企业发行证券化产品。魔方也在2017年成功发行首单公寓行业ABS，成为行业中首个受惠于政策的企业。

当前，魔方的规模居行业首位，拥有近300家门店，房间数量约4.7万间，分布在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、郑州、青岛、镇江、厦门、西安、无锡等20座城市。

长租公寓远没有到红海竞争阶段

据同策研究院发布的调查报告，中国的租赁行业正在不断崛起。不论从市场端还是企业端都能反映出，以销售新房为绝对主导的时代被弱化，租购并举的房地产时代来临，租赁即是盘活存量资产的解决方案，也是满足人民住房需求的重要手段。

而在市场上，房地产开发商、创业类企业、房地产中介、酒店类企业、“国家队”陆续试水长租公寓产业。其中房企就包括保利地产、万科、世茂、碧桂园、旭辉、阳光城、绿城、越秀地产等多家企业。

面对更为激烈的竞争局势，金喆说到：“对我们来说，我不认为他们是竞争对手，应该是友商的关系，每个企业都有自己的基因，都有自己运营好的地方。长租公寓市场远没有到红海竞争的阶段，未来还有很大的发展空间。”

据市场机构统计，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿。

今年1月，自如完成A轮40亿元融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，创下行业融资额的首位。

与魔方集中式公寓不同，自如是分散式长租公寓领域规模较大的企业。

金喆提到，“分散式长租公寓的管理成本很高，但是自如做分散式有其自身的优势，包括其拥有线下中介、获客成本低，房源获取优势等，但这并不适合魔方的发展基因，魔方还是想专注集中式公寓发展。”

在金喆看来，此次自如融资的领投方也是华平，而华平也是魔方公寓的大股东，因此，无论是分散式还是集中式，未来这两块业务将会共同发展。

不过，面对长租公寓的现状，做大规模已成为所有从业者的必然选择。“我们一定是追求规模的，但是追求有质量的规模。我们希望魔方和友商共同推进长租公寓行业的发展。”