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小兴知法丨居住权是什么？如何设立居住权？

2022-10-31 18:37

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

最近大火的电视剧《底线》中徐老头“以房养老”上当受骗的案例使人记忆深刻。老年人如何避免陷入骗局，真正实现“以房养老”？夫妻双方如何在离婚纠纷中，帮扶经济困难一方，最大限度发挥房屋居住使用权能？今天，小兴将结合具体案例对居住权的设定与内容等问题给大家答疑解惑。

【案情简介】

甲某、乙某原是夫妻关系，生育一子现年15岁。甲某与乙某在婚姻存续期间购买二居室一套，房屋登记在男方甲某名下。因感情失合，甲某与乙某已经分居五年。分居期间甲某居住在父母家，乙某带着婚生子居住在上述房屋内。现甲某认为二人感情已经彻底破裂，故诉至法院要求与乙某离婚，案涉二居室房屋判归其所有，并依法确定婚生子抚养权。案件审理中，双方均同意离婚。抚养权问题经过双方协商，最终决定尊重婚生子意见，由乙某担任婚生子的抚养权人。对于案涉房屋，乙某提出因其收入较低，婚生子高一在读，希望保持现有居住状态至婚生子高中毕业。

经过本院做调解工作，甲某与乙某同意暂不分割案涉房屋所有权，并在案涉房屋上为乙某与婚生子设立一项居住权。本院据此判决甲某与乙某离婚，婚生子由乙某抚养，本判决生效之日起至婚生子高中毕业前，案涉房屋由女方与婚生子共同居住使用。

一、居住权是什么权利？

居住权制度脱胎于古罗马婚姻家庭关系，设立初衷是解决家庭成员的居住和供养问题。为切实满足人民群众生活居住的需要，我国《民法典》增设了关于居住权的规定。根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的规定可以保障居者稳定有其屋，即便住宅的所有权发生变动或者被设置权利负担，其他权利人如买房人、继承人等后权利人也必须尊重在先居住权的现实，无权要求居住权人搬离。

本案中，本院也是基于双方当事人的意见，考虑婚生子正处于高中学习关键时期，女方无固定收入且无其他住处，双方均同意条件成熟后再行分割房产，法院不持异议，并判决自本判决生效之日起至婚生子高中毕业前，上述房屋由女方与婚生子共同居住使用。判决作出后，双方均表示服判，该判决现已经生效。

二、居住权如何设立？

居住权设立有两种方式，第一种是基于法律行为的居住权设立方式，当事人约定设立或者被继承人的遗嘱设立。当事人约定方式设立居住权的，应以书面合同形式，并在合同中列明当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。居住权自登记生效。

第二种是基于非法律行为设立居住权，主要是通过法律文书设立居住权。《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

生效的人民法院法律文书具有与登记、交付等公示方法相同的效力，故人民法院法律文书所设立的居住权，不以登记为生效要件。因而依据此类法律文书而进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力。本案中，为乙某和婚生子设定的居住权自本判决生效日发生效力。

三、居住权包括那些权利内容？

本案例中，乙某获得房屋居住权，可以对案涉房屋进行占有使用，但是作为用益物权的居住权，目的主要是满足居住权人的生活居住需要，故原则上不包括获得收益的权利，故乙某只能与婚生子共同使用房屋，而不能将房屋出租或盈利。居住权期限一般具有长期性、终生性。在确定的居住权期限届满时，居住权消灭。但离婚纠纷设立的居住权，除当事人同意终生居住以外，应确定居住权的期限，一般可为居住需要事由消失或者居住权享有者再婚等。本案中，婚生子高一在读，需要稳定的住处，故至其高中毕业止较为恰当。期限截止，则在婚生子高中毕业后，乙某与婚生子的居住权终止。

居住权制度作为《民法典》新规定制度，为房产加名、公租房、以房养老、老人再婚等现实问题提供了新的解决方案。法官特别提示，设立居住权前应前往不动产登记部门查询当地居住权登记流程、手续，有针对性制作合同。以合同或者遗嘱方式设立居住权，应进行登记，避免因未登记导致居住权未生效。让居住权真正满足居住权人生活居住需要和对弱势群体的住房保障作用。