中国制造业重镇浮现“新配套”：租购并举的另一面

无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。20世纪八九十年代，无锡工业发展程度较高，是名声在外的工商业城市，常被称为“小上海”。2017年，无锡正式加入“万亿俱乐部”，从2012年到2021年，无锡规上工业总产值从1.45万亿元增长至2.14万亿元，保持全国大中城市首位。这一系列数字的增长，与无锡重视发展先进制造业和现代服务业紧密关联。

无锡坚持以新兴产业发展为战略重点，已经形成涵盖集成电路设计、晶圆制造、封装测试、专用材料与设备业等较为完整的产业链，2021年，无锡集成电路产业实现营收达1783亿元，同比增长25.5%。

产城融合之下，如何为这些快速增长的“高级人才”提供良好住所，全方位服务城市经济社会发展，成为摆在企业面前的一道重要课题……

无锡新兴产业蓬勃发展

需求之变：企业人才安居的新课题

2019年9月，总投资100亿美元的华虹无锡集成电路研发和制造基地一期（以下简称华虹）在无锡正式投产。这也是华虹集团走出上海、布局全国的第一个制造业项目。“小上海”全方位接轨“大上海”、“太湖明珠拥抱东方明珠”背后，是无锡融入长三角一体化迈出的关键步伐。

“当时听说企业一直在寻找合适的员工宿舍，但迟迟没有找到合适的，因为企业本身对于公寓的品质及服务要求还是特别高的。”无锡龙湖冠寓弘毅路相关负责人表示，因为当时住店的客户中就有华虹的几个员工，也是在和他们日常聊天中了解到企业的这个诉求。“他们对于我们的住宿品质和服务是特别满意的，所以主动提出要帮我们牵线搭桥，促成这次的合作。”她笑着说。

在周边竞争激烈的长租市场，华虹的选择往往代表了“高级人才”对于公寓的全新需求。据克而瑞一份调查报告显示，“90后”蓝领受教育水平显著提升，大专以上学历占比超过70%，消费习惯也发生着新的变化。不同于过往蓝领的“克制型消费”，新蓝领阶层更加注重租住环境的品质及安全性，对于公寓的休闲文化娱乐活动也有较高的预期，希望租住环境居住和娱乐属性兼备。

打铁还需自身硬，几位“内部”员工的引荐，也间接促成了企业相关负责人的实地到访与尘埃落定。这个坐落于弘毅路上的龙湖冠寓一店、二店，也成为华虹“高级人才”们安居在无锡的温暖港湾。

“飞凤人才计划”升级版3.0

“为了适应人才公寓的需求，我们针对于公寓本身进行了多维度的改造和优化。”无锡龙湖冠寓相关负责人表示，一方面是针对于原先室内空间进行了调整，比如对原先的单间进行标间的改造，通过视觉化的设计及空间的利用，让员工在入住房间时也不会感觉到空间的局促，以更好的满足企业的诉求。同时，通过每天入户打扫、床品定期清洗更换等五星级酒店式服务，让青年人才们没有后顾之忧，可以全身心投入到工作中。

“我们还会在节假日举行时令的社群活动，比如说在端午、中秋、元宵等这样的传统佳节，邀请公寓中的“朋友们”欢聚一堂，一起包粽子、元宵，玩在一起其乐融融。”无锡龙湖冠寓负责人还表示，让员工们能感受到“家”一样的待遇，才能感觉家的温暖。

政策之变：“留”下来更要“住”得好

近年来，无锡全力擦亮“无比爱才、锡望您来”这个引才金字招牌，实现了人才规模和水平均有较大幅度的提升。截至2021年底，无锡人才总量超过195.4万人，和2012年相比增长55%，其中高层次人才15.33万，高技能人才47.6万，较2012年增长140%。按照无锡的要求，到2025年，无锡人才强市建设取得实质性突破，高层次人才集聚水平明显提升，成为长三角区域重要人才高地和创新高地。

无锡迈进长三角一体化关键步伐

新人才的大量涌入下，如何将他们“留下来”和“住得好”，成为一个重要的城市治理课题。为了解决这些人才的后顾之忧，无锡致力打造最佳人才栖所，营造更加安心顺心的人才“软环境”。

一方面，全面推行人才分类认定，提供子女教育、健康医疗、安居补贴、出入境、园林旅游等“全链条”服务；另一方面，加速推进人才公寓建设，出台“人才房”优惠购等新政，让各类在锡人才获得“此心安处是吾乡”的归属感和幸福感。

今年，作为无锡产业高地的无锡高新区就提出“飞凤人才计划”升级版3.0全面推进新时代人才强区建设的意见，将整合筹集8000套人才公寓、青年驿站，满足人才各阶段租购需求。现实需求下，“进一步优化人才发展环境，建立多主体供给、多渠道保障租购并举的住房制度，满足人才多元化住房需求。”更成为无锡进一步发展长租公寓的应有之意。

龙湖冠寓积极践行社会责任，配合各地人才引进安居政策，助力构建当地人才好生态。如上海龙湖冠寓华泾天街店、苏州龙湖冠寓大科园店等。截至目前，龙湖冠寓已经与全国十余个重点城市政府及相关事业单位，如房管局、公租房管理机构、国家科技园区等合作落地40多个人才公寓项目，助力当地政府实现人才安居，构建更好的营商环境。

行业之变：利好之下如何因“城”制宜

紧跟政策红利，在“民生”的行业基调下，积极、健康、长期地融入国家稳定发展的宏大叙事中，如何成为城市租住空间的焕新者，成为每个住房租赁企业不得不思考的问题。

正如“投-融-建-管-退”全链条的打通，不再仅是某一阶段的租金收益，而是从投资、定位阶段开始，经历融资、建设、运营，以退出为终点，将全生命周期作为因子，将长期可持续的现金流作为标准，进行新一维度的考量。

以冠寓为例，从龙湖冠寓的2022年中报来看，截至上半年末，全国开业超11万间，出租率达到93.3%，开业超过6个月房源出租率为95.4%；龙湖冠寓实现租金收入11.8亿元，同比增长11%。在6年时间里，运营模式覆盖轻资产、中资产和重资产等不同类型，在行业中向下扎根，向上生长。

不止于此，冠寓也在积极参与协助政府及相关企事业单位参与老旧物业的存量盘活，以产品与服务能力、社群运营能力以及数字化能力，助力资产保值增值。以无锡的学前东路店为例，是在原无锡日报社旧址基础上改造而来的，改造之前为效益并不高的停车场。而三阳广场店是与太湖新城集团资产公司合作，则是为国有资产保值增值贡献了一份力量。

与此同时，龙湖冠寓在2021年上线了自研的驾驶舱和指挥舱管理系统。在两个系统的助力下，门店运营者可以做到经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等，既能更好的保证租客的租住舒适，又能提升运营效率。更为重要的是，通过数字化系统对整体运营流程中各个节点的数据监控，龙湖冠寓能进行更为高效的数字化管理决策，并通过颗粒度不断细化的管理和对于市场变化的敏捷应对，降低经营风险，提升经营效益。

可靠的数据驱动，优化资源配置，实现组织效能和转化效率的提升。拥有领先优势的龙湖冠寓，正借力数字化平台持续夯实资管能力，助力资产保值增值。

据介绍，目前，龙湖冠寓数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具打通全链条生态，覆盖90%的场景，围绕“投、融、建、管”等环节，为租客、门店、业主等提供全场景的服务与支持。

虽然华虹“人才公寓”只是无锡这座城市中人才安居的一个缩影。但可以预见的是，随着强资管能力时代的到来，安全规范且专业度高的租赁品牌也终将会引起行业市场的“迭变”。未来，龙湖冠寓也将持续以好产品、好服务为驱动，关注城市青年需求、打造有温度的租住社区，为无锡及全国各地的新市民、青年人打造温暖港湾。