TOD的秘密，走进日本一次看个够

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众所周知，

日本对TOD*开发模式探索由来已久。

1929年，阪急电铁枢纽站

结合阪急百货的开发形式，

成为此后日本站点开发的基础，

也深远的改变了旅客们的「消费习惯」。

*TOD：公共交通为导向的城市发展模式

▼ 建于1929年，只有五层的阪急百货，经过数次扩建，成为25万平方米的站前综合体

20世纪70年代，

「紧凑城市」*理念

成为日本城市建设「关键词」，

深刻影响到轨道交通开发，

演化出「站城一体化」*TOD模式。

该模式作为城市的「都市核」，

被广泛应用到日本新城们的建设之中。

*紧凑城市：以紧凑的城市形态，通过高密度开发、功能混合、公共交通有效遏制城市无效的蔓延

*站城一体化：枢纽站即城市功能中心，与周边街区进行一体化开发

▼ TOD——「车站引领」的联合开发模式图

TOD模式在日本经过发展演变

形成了「站城一体化」

（枢纽站即城市功能中心，

与周边街区进行一体化开发）的特色。

▼ 新京都站TOD不仅是城市的中心，也是著名的旅游目的地，每年游客超过4000万

▼ 新京都站由建筑大师原广司设计，包含酒店、剧场、百货、专卖店、城市公共空间等功能

本次，我们走入日本代表性的TOD案例，

一探其成功的奥秘！

01

TOD是城中城

人气大磁极，运营可持续

▼ 日本枚方市TOD

①.绝地求生的新格局

迫于民营铁路竞争和政府财政压力，

1986年11月，日本通过改革法案，

决定国铁正式转向民营化，

以解决轨道交通亏本运营的困境。

目前日本主要的民营铁道公司有16家，

控制了日本主要铁道线（含地铁）。

▼ 日本主要的民营铁道公司

民营铁道公司出于利益诉求，

业务领域

从单纯的地铁开发转向沿线物业开发，

并参与到包括百货公司、娱乐设施的经营中，

不断探索轨道交通对物业带来的升值，

后逐渐发展为混业经营集团。

同样的混合业务，但各公司侧重点不同，

有的偏物业开发，有的偏铁道运营。

比如东急电铁，

转型为扎根大都市

以地产开发和运营为主的企业；

而东武铁道依然以铁道运营为主，

物业开发作为副业，

其铁路里程是东急的5倍。

▼ 西武铁路旗下西武地产依托站点开发轻井泽度假区

▼ 西武地产轻井泽度假区内的王子购物广场

▼ 轻井泽度假区的王子大饭店

随着上世纪90年代TOD模式的兴起，

日本铁路公司们尝试与自己的实践相结合，

也就有了如今遍布日本的站城一体化TOD。

②.用地限制，TOD垂直发展

日本土地高度私有化，

出于开发资金、周期等因素，

铁路公司在城区的TOD开发中，

通常是在原有旧址上进行更新改造，

例如JR博多城，

它位于九州铁路网的核心福冈市，

是日本铁路公司（JR）TOD开发的范本，

TOD建筑面积约20万平方米，

被誉为「九州和亚洲的玄关」。

▼ JR博多城

2011年3月开业的第一天，

JR博多城迎来了50万人，

开业第一个月，累计有1000万人到此。

JR博多城开发投入的资金（600-700亿日元）

政府注资占比不到11%，

开业半年，

JR博多城销售总收入高达400亿日元。

| 创新设计驱动 |

JR博多城由旧车站改造而成，

原车站位于高密度的市中心缺少扩容空间，

JR公司利用既有空间进行升级，

打造了11层商业和一个屋顶花园。

▼ JR博多城TOD

车站大厅内启动了

名为「城市森林」的艺术瓷砖计划，

墙面28000块瓷砖上绘有树叶，

它们的28000名作者分散全国各地，

每块瓷砖上的树叶都有一个独特的身份标记，

可以追溯到作者本人，

艺术瓷砖项目

获得国际性铁道设计奖「布鲁内尔奖」。

▼ JR博多城处处可见的「城市森林」艺术瓷砖

JR博多城以这种「巧设计」

与全国民众建立起独特联系，

形成持续不断的传播效果。

| 完善的城市休闲功能 |

JR博多城TOD面积是旧车站的6倍，

其中商业面积高达50%，为全日本第一。

车站综合体名为AMU博多广场购物中心，

引进了日本百货公司阪急百货店（B1-8F）；

▼ 博多广场购物中心丰富的商业业态

购物中心建有主题美食街（9F-10F），

另外还有230间店铺特色零售，

是九州当时最新的城市休闲地标。

会议中心、九州大学商学院

则加强了综合体的商务功能。

▼ 主题美食街

车站屋顶花园保留了旧博多车站的结构，

设置有表参道工艺品街、天空广场、手工艺品街、

电动小火车儿童乐园等「户外」休闲功能，

打造了一个大型屋顶城市公园。

JR博多城开业后游客数量和销售额高速增长，

对所在地区的物业价值有明显提升。

▼ 车站屋顶花园

③.量级限制，TOD线性展开

由于城市规模、人口数量的差异，

一些小城市的TOD，

并没有大体量的综合性站点，

其多元功能是通过「点」的串联实现的。

例如位于大阪府枚方市TOD功能，

通过连廊系统的空间联系，

串联枚方T-SITE（商业综合体）

及城市广场实现。

▼ 枚方市TOD功能通过串联分散的功能实现

▼ 枚方市TOD连廊系统

▼ 枚方T-SITE商业综合体

▼ 活动丰富的市民广场

TOD商业中心枚方T-SITE

其前身是近铁百货商店（近铁铁路子公司），

2013年由茑屋书店母公司CCC

负责投资建设运营。

2016年以「生活方式提案」为理念的

枚方T-SITE开始营业，

它是日本最大的茑屋书店，

也是关西地区网红打卡地，

更是被市民称为「每天都想去的百货店」。

▼ 「T-SITE」已经成为枚方市民的一种生活方式

02

TOD引领城市拓展

优化城市格局，释放土地价值

▼ 六本木山TOD

TOD不仅可以实现自身的收益平衡，

还是城市有效提升老城影响力，

拓展尚未开发区域的

一种规模化城市运营策略，

下文将通过「都市再造」的东京六本木山，

以及东京都市圈柏叶新城TOD两个案例分别说明。

①.六本木山——从大杂院到国际范

六本木站位于东京港区，

日比谷线与大江户线在此交汇，

连接着东京新宿、丸之内、品川三大商务区，

串联起JR山手线、南北线、浅草线。

▼ 六本木山位于东京三大商务区之间

六本木区域还聚集着40多个外国使馆，

理应是东京具有国际性属性，

具有商务范的地区，

但在上世纪末，这里是著名的「大杂院」：

大使馆混杂在500户密集排列的旧式木房，

以及学校、医院之间。

▼ 1997年六本木山区域卫星图

1986年，东京港区重新划区完成，

同年，政府启动了「六本木山再开发计划」，

2003年4月，

占地11.6公顷的六本木山正式运营

（前期14年，建设3年），

年均游客量突破4000万，

不仅是日本最成功的站城一体的TOD之一，

也是日本城市更新的代表项目。

▼ 如今的六本木山区域卫星图

| 隐身的交通枢纽 |

森大厦株式会社是六本木山开发建设的主体，

在其长达14年的前期土地整理工作中，

主要是与400余位土地所有权人协调利益关系，

其中大部分以土地入股的方式加入这个项目，

以获得土地增值带来的红利，

但这对森大厦株式会社是一个挑战。

于是，

也就有了高密度交通网络

隐于地下的立体化枢纽设计，

从而为区域争取到更多可建设用地。

▼ 六本木山办公区和消费区地下空间相连，白天办公区停车位不够时可以向消费区的停车场靠拢，晚上停车紧张的消费区也可以往办公区分流，整个六本木山24小时运转

| 繁华的公园城市 |

六本木山的目标是打造「城市中的城市」，

这座「城市」集合了

来自全球各专业领域的设计机构：

KPF（森大厦、君悦酒店、榉树坡综合楼），

捷得事务所（商业设施），

C&P设计事务所（住宅区），

槙文彦（朝日电视台及庭院景观）。

▼ 六本木山功能业态分布示意

建成之后的六本木山不仅有办公、住宅，

还有美术馆、剧院、博物馆等文化设施，

其间分布有大量的餐饮和购物场所，

不仅呈现出高楼林立的区域新形象，

还挖掘出更多的公共活动空间。

森大厦聚集了雅虎、乐天、活力门等

众多知名企业总部，

内有酒店、森美术馆、

六本木山TOHO影城、购物中心等设施。

▼ 仰视森大厦

住宅区由4座塔楼组成，拥有793个住宅单位。

半开放式的购物中心——山边 (Hill Side)，

充分利用地势变化，打造出错落有致的空间，

将「峡谷」意向与商业空间相融合。

▼ 购物中心内景

六本木山景观设计，被称为「都市森林」，

从地面到建筑屋顶，植被见缝插针分散其中，

即便在高容积率的形态下，

绿地面积为开发前1.5倍，占开发面积20%以上。

▼ 六本木山茂密的植被

六本木山景观地标

是一座带有本土文化风格的园林

——毛利花园。

它占地4300平方米，

是在毛利藩宅邸遗址中复原的庭园，

成为展现六本木山历史与文化的点睛之笔。

▼ 代表本土文化的毛利花园

不止如此，在高约45米的综合楼顶，

有一片面积约1300平方米的都市良田

——稻田空中庭院。

这里可体验不同的四季农业活动，

如插秧、割稻、脱谷、捣年糕等，

市民在都市里就可体验田园生活。

▼ 稻田空中庭院

| 市民的文化舞台 |

六本木山提出构建「文化都心」的目标，

区域大型雕塑有19个，

小雕塑作品超过100个，

大量的艺术文化活动与建筑空间紧密结合，

吸引市民参与其中。

▼ 六本木山最著名雕塑——「Manma」蜘蛛铜像

森艺术中心（Mori Arts Center），

位于森大厦的52-54楼，

是东京最「高档」的空中美术馆，

也是东京新文化中心的象征。

▼ 森艺术中心标志性的窗户，高11米，是日本最大的观景台之一

▼ 森艺术中心举办的日本园林艺术展

森艺术中心与中城2121美术馆、三得利美术馆，

国立新美术馆联动发展，

构建出「东京艺术金三角」。

▼ 东京艺术金三角示意

▼ 建筑大师黑川紀章设计的国立新美术馆

▼ 中城的2121美术馆，由时装设计师三宅一生创建，建筑大师安藤忠雄设计

六本木露天广场（Roppongi Hills Arena）

是兼具文化、艺术和商业功能的露天剧场。

广场上举办的活动丰富多彩，

既有高大上的世界运动博览会等，

也有民众喜爱的各类传统祭典，

不仅白天熙熙攘攘，晚上也热闹非凡。

▼ 处于区域中心的六本木露天广场

始于2009年的「六本木艺术之夜」

（以六本木的街道为舞台的艺术节），

以及成为东京国际电影节主会场，

使六本木成为海外游客

感受东京都市文化的必访之地，

六本木山TOD完成了提升区域国际形象的使命。

▼ 六本木露天广场是举办「六本木艺术之夜」的主要载体

▼ 位于六本木山的富士电视台，向市民开放，结合本土的影视IP经常举办影视活动

②.柏叶TOD——从一无所有到未来生活

如果说六本木借助TOD解决了旧城区新活力问题，

那么柏叶新城TOD则是需要解决从无到有，

创造全新吸引力的难题。

▼ 柏叶新城TOD俯瞰

占地273公顷的柏叶新城，

是东京东北部（距30公里）的卫星城市，

由三井不动产公司牵头，

联合「官·民·学」

（柏叶政府、民间企业、大学机构）

共同开发，

其开发用地

主要依托首都圈新都市铁道株式会社，

于2000年—2001年在柏市沿线土地整理获得。

新城目标有8个，

如田园都市、创新产业都市、

学园都市、健康长寿都市等等，

希望通过这些目标构建日本未来城市的范本，

吸引更多东京人来居住。

▼ 柏叶新城规划沙盘（拍摄于柏叶新城展示馆）

理想很丰满，现实很骨感，

东京周边成熟的明星新城多如牛毛，

例如筑波、多摩、千叶、幕张等等，

柏叶新城既没形象，也没名气，只有理想。

TOD再次登场！

2005年，筑波快线柏叶学院站投入使用，

占地约25公顷的TOD开始建设。

6年的时间，

一座小而美的「未来都市」示范区

呈现在世人面前，

2011年12月柏叶新城被日本内阁府选定为

「综合特区」「环境未来城市」。

▼ 柏叶新城TOD沙盘（拍摄于柏叶新城展示馆）

| 儿童友好，吸引第一批客群 |

日本少子化现象十分严重，

拥有孩子健康成长的环境

是家长们的共同愿望，

柏叶新城TOD优先建设了众多儿童友好设施，

吸引家庭客群入住。

站前商业「啦啦宝都」（ Lalaport）

如同一个有商业功能的儿童乐园，

从室内到室外都是孩子们的畅玩空间。

▼ 与站点紧密结合的啦啦宝都

▼ 啦啦宝都入口处的儿童活动区

▼ 啦啦宝都庭院被打造成为儿童户外活动区

TOD的住区就是「儿童成长综合体」，

在社区内就可完成学习、课外辅导、

体育运动、认识自然等系列教育活动。

▼ 住区「儿童成长综合体」沙盘（拍摄于市民活动中心）

▼ 住区内的家庭聚会中心

▼ 住区内的儿童活动中心

▼ 住区内的家庭农场

▼ 住区内的儿童运动场

| 生态可见，传播「新城」品牌 |

新城建设使用了太阳能、风能设备，

以及地下水、雨水等可再生技术，

但这些都是隐性工程。

新城为了使生态可被感知，

在「啦啦宝都」屋顶建有农场，

而生态超配套

——柏叶橡树园（农业主题公园），

使市民不仅可以回归田园生活，

还会收获亲手种植的健康食材。

紧邻TOD的千叶大学植物工厂

（三井不动产与千叶大学合作），

则是东京市民体验农业科技的乐园。

▼ TOD一侧的千叶大学植物工厂

有了人气，有了名气柏叶新城的发展步入正轨，

8大目标正在逐步实现。

2013年获得日本城市规划家协会的优秀设计奖，

成为大东京周边为数不多人口上升的新城之一。

03

TOD重塑城市影响力

从局部到区域

▼ 大阪站TOD

大阪站，

是日本关西地区最重要的交通枢纽，

7条铁路线在此汇集，从大阪站出发，

1小时即可到达京都、神户、奈良等

关西地区重要城市，

2015年，它以日均43万的乘车人数，

成为全日本排名第四的热门TOD。

▼ 大阪站

①.再造城市中心

大阪站的地位上升，

离不开关西地区经济再生战略的推动：

城市多个区域被划为「都市再生特別地区」，

被誉为大阪最后黄金地段的大阪站北区，

不仅进入再生特別地区名单，

还被列入「特定都市再生紧急整备地域」，

以提升整个关西地区的国际竞争力。

▼ 大阪最后黄金地段——站北区（2001年卫星图）

2011年，大阪站升级项目

——「车站城市」完工。

2013年，大阪站北区TOD一期

——Grand Front Osaka

（约56万平方米）投入使用，

它采用PPP公私合营模式，

由都市再生机构（政府委托的独立法人）、

阪急电铁、三菱房地产、

住友商事株式会社等20多家企业参与。

▼ TOD一期包含4栋塔楼（办公、住宅）和8层商业裙房

大阪站与Grand Front Osaka之间，

由二层连廊以及地下商业空间连接。

▼ 连接两者的地下商业以及连廊

连廊、站前广场的空间联系，

使两者成为一个整体，

且形成了不同人流之间的「专属通道」。

▼ 不同人流的通道

▼ 连廊以服务办公人群为主

▼ 一般大众通过与广场连接的大台阶出站

Grand Front Osaka开业一个月，

吸引700万人次前来，

运营一年，共吸引5300万人次。

再造的城市中心不再只是停留在形象上，

更在功能上获得市民一致认可。

▼ 活动多样，热闹非凡的站前广场

| 城市活力轴线 |

大阪站「超大号」的TOD，

还是城市公共活动中心，文化展示中心。

由站前广场和新北大楼

构建了城市文化活动轴线，

轴线不是只存在于图纸上的「酷设计」，

星罗棋布的公共活动空间，体现文化的景观，

共同构建了实至名归的城市活力广场。

▼ 城市文化活动轴线示意

建筑大师安藤忠雄，

以「水绿之都」为概念完成了公共空间设计。

绿色空间由地面的梅北广场

与散落在建筑屋顶的屋顶花园组成，

梅北广场主要承担规模性的公共活动职能，

屋顶则为上班人群及购物人群提供休憩场所，

相对的独立性降低彼此间的干扰。

▼ 散落在建筑屋顶的屋顶花园

▼ 广场周围的榉树街道与休憩空间结合，把人留在树阵下带入店铺中

大阪曾经被称为「水之城」（明治时代），

安藤忠雄通过「水之都」主题

在城市门户注入文化。

▼ 梅北广场「水之都」景观

▼ 广场地标——梅北之舟

梅北广场既有绵延的地面水系，

也有层层跌落的动态瀑布，

▼ 随着阶梯设计涓涓流下的「瀑布」

一静一动的水形态讲述着「水之都」的故事，

也就有了多样的水主题活动空间。

▼ 水系分割出丰富的空间，成为各类社会团体的活动场地

②.打造知识之都

大阪是关西地区的科技中心，

1小时交通圈内分布着

众多科研能力很强的高校、机构及企业，

因此，大阪素有「国际工商业之都」、

「科学文化艺术技术中心」的美誉。

大阪站TOD目标是成为关西

——知识之都（Knowledge Capital），

从而提升区域的国际竞争力。

《发挥北梅田所具备的巨大潜力，以最尖端最有潜力的知识（人才、信息、技术和知识）为资源，围绕对未来生活的提案、体验和学习这一主题，通过人、物和信息界面，努力成为能够创造全新知识的「创造未来生活的信息收发据点」。》

—— 节选自知识之都推进报告

知识之都的建设分为两期，

一期位于TOD的Grand Front北馆，

以机器人、IT产业为核心，

未来的二期以环保相关产业为主。

▼ 知识之都一期室内

知识之都一期，由12家开发商联合组织经营，

面积为8.8万平方米，

除了商业、办公，还引入诸多体验型新型业态，

打造出「大型的知识娱乐空间」。

▼ 知识之都一期功能构成

这里对大众来说，

是一个接触和体验尖端技术的「科技展厅」；

▼ 设置有趣的、互动的科技项目，鼓励市民互动体验

对专业学者、研究者来说，

是一个最新科学技术、产品发明的

展示和交流场所，

两者的结合，

构成了「产、学、研、展、商」的科技综合体。

▼ 形成具备商务和观光功能的科技门户据点

▼ 针对大学、科研机构举办的「永不落幕」新科研成果展

▼ 乐敦药业旗下的Smart Camp旬谷旬菜食补餐厅

未来的知识之都二期，

强调知识产业与环保的结合，

借TOD的经济、区位优势，

推动大阪站成为世界领先的

「环境技术」示范区。

从垂直的站城一体，到拓展城市区域能级，

再到引领大区域发展，

日本TOD开发已不只是实现自身的可持续运营，

而是通过轨道物业规划和城市规划、

土地规划的联动真正融入城市发展，

成为一把城市运营的利器。

1/6图片工作室出品

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原标题：《TOD的秘密，走进日本一次看个够！》

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