上海土地批租试点亲历者说⒀虹桥26号地块曲折的开发始末

【编者按】

今年是中国改革开放40周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。

土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用(经营)单位。土地批租对我国土地使用和管理制度改革乃至整个经济体制改革有着十分重要而深远的意义。

由于此项改革在当时涉及诸多思想观念、理论和法律问题，为减少改革的阻力，确保试点工作能顺利进行，此项改革的研究决策与试点探索整个决策和实施过程，长期鲜为人知。上海市委党史研究室历时三年，对当年参与上海土地使用制度改革试点的30余位决策者、实践者、参与者，逐一进行了口述采访，用当事人的所见所闻所为所感，努力还原这段鲜活的历史，相关采访成果最终结集为《破冰——上海土地批租试点亲历者说》一书，由上海人民出版社正式出版发行。澎湃新闻（www.thepaper.cn）经授权刊发该书的部分内容，以飨读者。

今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者周友琪口述。

1944年3月生，江苏常州人。高级经济师。1980年至2004年，任上海虹桥联合发展有限公司经理、副总经理。

时间：2015年9月25日上午9:45

地点：上海钻石交易所

采访：严亚南

整理：严亚南

严亚南：周总，您是虹桥开发公司的元老了，不仅是上海首幅批租地块——虹桥26号地块国际招标的亲历者、参与者，也是虹桥开发公司、虹桥开发区发展历程的见证者。可以先介绍下您的个人经历吗？

周友琪：参加上海首幅地块土地批租的试点，是非常荣幸的事情。至于我个人的经历，其实很简单，大致分为两个阶段。第一阶段在部队待了25年，其中在南京军区司令部18年，包括在军校读书；后来到北京进入总参工作，其中有近5年时间被派驻国外大使馆。应该讲，在部队25年所受的极其严格的基本技能、知识的训练，对我个人成长以及世界观的形成、工作作风的养成，影响极大。第二阶段就是在虹桥开发公司，待了20年，一直到2004年3月退休。

严亚南：您怎么会到虹桥公司工作的？

周友琪：这个说来话长，主要是因为谢武元总经理邀请我来的。我和谢武元认识并有接触，是在1980年初。那时候，我们是中国驻叙利亚大使馆的同事，他是经济参赞，在经参处，我是副武官。在我没有去使馆工作之前，我们有一些军援项目，是由他代管的。我去了以后，他就把该我管的，交给我来管。从那时候开始，我们的交往就比较多、比较密切。在交往过程中，我觉得他是我们党久经考验的一个非常优秀的援外干部。

他是从上海纺织系统出来的，曾经担任上海纺织局援外处处长，对业务非常熟悉，在塞浦路斯、叙利亚的援外战线上前后待了10年，一些有名的、主要的体育设施和纺织厂，都是他亲力亲为去做的。因为援外政策执行得好，工作非常出色，他曾经得到受援国总统颁发的勋章。在日常工作中，他是一个非常认真、严肃的人，做事情认认真真，从来不“捣糨糊”。与我交接工作，有时要经过黎以冲突敏感区，会很危险。我是军人，到前线去是应该的，他是一个文职官员，完全可以不去，但是为了这些项目，他有时候就跟我一起去。记得有一次，刚好遇到以色列空袭巴解［注：巴勒斯坦解放组织。］据点，火箭弹就在我们车子前方不到一千米的地方炸了。我跟他的友谊，是在战火中结下的。

后来，他回到国内，我们市里的一些领导、组织部门就把他调到虹桥开发公司，由他牵头负责搞改革开放试验区。当他知道我要回来，第一时间就给我发出了邀请。但是，他非常实事求是地对我讲：第一，你现在来，没有合适位置；第二，很苦；第三，任务非常艰巨。我敬佩他的为人和才华，乐意和他一起工作。当然，我那时可以有其他选择，外经系统的朋友当时也在与我联系，他们甚至跑到北京，通过外交部，把我的材料先拿回来了。我最后决定，还是到虹桥开发公司。我对谢总说，我不计较，无论干什么工作都可以。

严亚南：您到公司的时候，当时公司是什么状况？

周友琪：我是1985年2、3月到虹桥开发公司的，那时候公司刚刚成立，市委、市政府对虹桥公司的要求就是搞一个改革开放的“小盆景”，成为一个改革开放的先行区、试验区，为进一步改革开放打下一些基础。虹桥开发区是1985年经国务院批准正式成立的。按理说，全国其他开发区都是一级政府，但是上海想自己搞些创新，想用经济实体来进行开发和管理，就以公司形式安排了组织架构。当时我们公司的法律咨询部主要负责人陆行方和市政府法制办一起研究了法律条文，专门搞了一个上海虹桥开发区、闵行开发区管理条例。

在组织机构方面，虹桥公司是“两块牌子、一套班子”，由建设委员会代管，明确是正局级单位。“两块牌子”中，一块牌子是虹桥开发区管理委员会，另一块牌子就是虹桥开发公司。为什么要由建委代管呢？因为在没有列入市政府序列的时候，工作是很难开展的。粮票、布票、钞票都没有地方发，没有人来管，公司要想能正常运作，一定要挂靠一个部门才行。但是，公司本身明确是局级单位，文件什么的都是按照局级单位来发送的。我记得，那时去北京开会，经常会把上海两个开发区的管理机构和管理模式，拿出来作为特例或者典型来进行讨论。不能说产生了多少经验，但起码可以看到上海率先在进行探索。

在我正式进入虹桥公司之前，谢总带我去现场看了一次，眼前就是一片荒地，当时的工作条件很差，工作环境非常艰苦。公司领导绝大部分是从市政府的委、办、局抽调的，职工也是从市里各个单位借调的，所以很多人是在原单位拿工资。虹桥公司就支付给职工一个月五块钱奖金和三块钱饭贴，而且这个饭贴只有在工地工作的人才有，在四川中路49号办公的人就没有了。

我还记得，当时有个大军区的情报部部长、我原来的老战友跑来看我说：“老周，你现在怎么混到这个地步？”当时我在马家角22号工地现场，我们办公的地方就是生产队的一个仓库。他见到我的时候，我的袖子挽到这儿，裤腿挽到这儿，一脚泥一脚水，周围到处是猪圈、猪粪、池塘。他说：“你怎么跑到生产队来了？怎么混的！”

虽然条件很艰苦，但我觉得老谢是一个完全值得信赖的领导干部，他对自己的要求非常严。我曾经跟他提出，可以通过一些关系与部队合作建房，由部队提供地方，我们出点资金造些房子，这样起码可以让公司的一些领导住得地段稍微好一些。我把这个想法跟老谢汇报的时候，他对我讲：“老周啊，我们还是跟大家一样，不能搞特殊，能够多解决一户职工的住房都是好的。”他跟大家一样，一直都住在像动迁房一样的房子里，直到退休，也就每月拿四五百块钱的工资。我觉得我们搞改革开放，的确是需要有这么一批兢兢业业、不谋私利的人，我是很怀念他的。

严亚南：您到虹桥开发公司以后，主要负责哪些工作呢？

周友琪：我到虹桥开发公司后，在经营部工作。当时，根据《中外合资企业法》（包括合资、合作、独资）以及相关法律文件的规定，土地可以入股，也可以通过出租收取场地使用费。所以，我们虹桥公司当时是把大部分开发好的土地租给一些合资、独资或者合作企业。因此，场地使用费是我们非常重要的一项收入。

我到公司之后干的第一件事情，就是解决了场地使用费以美元计价并收取美元的问题。当时，市里把外汇管理局的一个处长调来当我们的常务董事。我记得很清楚，这个报告是我起草的，但主要靠他和外管局疏通，这在当时是件不容易的事。在中国土地上，就那么个弹丸之地，能以美元计价场地费并直接收取美元，这在当时是不得了的事情。所以说，虹桥开发区在当时就是个试验田，领导们的想法不仅仅是在那里造几栋房子，而是什么都在试，特别是在运行的体制机制方面。

严亚南：当时虹桥公司收取场地使用费是根据什么标准？

周友琪：当年我们在订立场地使用合同的时候，场地使用费每年是几块美元一个平方米，是非常优惠的。为什么呢？因为区内项目投资资金量大、周期很长、环节非常多，而当时的贷款渠道又不通。外商来造大楼，首先要向境外银行借款，然后将这笔钱从境外带进来，再投入地面建筑物的建设。

现在大家都懂了，房地产都要靠银行融资的，要能够进行抵押贷款。但是，当时是没有人民币和外汇抵押贷款这种业务的，今天我们觉得理所当然的事情在当时都不能顺理成章地运作。在这种情况下，我们收取场地使用费只能是非常优惠的。尽管少，不管怎么说，也还是公司的重要收入来源。我记得那时，我们一共签出去六块土地，每一块土地，基本是几十万美元，一共六至八个项目，算起来的话，大概每年能收进来几百万美元吧。虹桥开发公司本身的日常支出和投入，都要靠这些钱。

严亚南：当初拿出26号地块，是谁的决定？把一块已经比较成熟的“净地”拿出来给市政府，公司内部是怎么酝酿、讨论的？有没有不同意见或者阻力？

周友琪：讲老实话，当时土地局局长蒋如高，以及王安德他们提出要搞土地批租这件事情，我们感到很吃惊，思想上多多少少有一些防着他们。因为虹桥公司在成立的时候，市政府正式划拨给虹桥公司的土地是65.8公顷。要把上面的一些单位、村庄、居民动迁走，还需要有一些配套的动迁基地，这些基地大约有几十公顷。所以，两项加起来，估计有100多公顷土地。那完全是按照计划经济的方式划拨的。虹桥开发公司拿到市政府划拨的这批土地时，市土地局还没有成立。

土地局成立后，他们想把虹桥公司的土地全部纳入他们那个系统去管理，从管理的职责来说，当然是应该的。但是在这之前，土地已经在我们手里了。所以，当听到他们要叫我们开会、谈土地批租的时候，我们的确是有些防着他们的。那个时候，我们不知道什么叫土地批租，什么叫有偿使用，计划经济体制下土地是无偿的、划拨的。我记得很清楚，当时公司的主要领导和一些主要部门，在第一次开会前专门做了研究，定了个方针，就是市里如果找我们开会，我们就带着耳朵去听，既不点头，也不摇头，听听看究竟怎么回事。

严亚南：第一次开会您就去了吗？

周友琪：我去了。以谢武元总经理为首，带着我们有关部门负责人去的。我当时在经营部，有一位是工程部的，主要管土地开发，还有一位是我们公司法律咨询部的。这个会好像是倪天增同志组织并主持的，参加会议的有当时市土地局局长蒋如高、土地经济方面的学者型专家俞汉卿，还有一个就是王安德。

第一次会后大概一两天，蒋局长就带着王安德、俞汉卿到我们公司来具体讨论了。他们详细介绍了土地使用制度改革试点的意义、任务以及具体的操作要求，我们才把事情弄明白了。弄明白以后，谢武元总经理当场就表态：我们配合。谢总表态以后，因为后面涉及具体操作的事，公司在内部研究的时候，有些同志就有些担心，主要是觉得公司对这块地的前期投入很多，已经开发得差不多，市政府拿去以后，会给我们什么。

虹桥公司成立的时候，市里一共拨给我们3500万人民币的市政建设费用，是从上海市城市开发建设费用中划拨的。当时是先拨给我们，后来就“拨改贷”，作为贷款给我们，说好以后要连本带利还的。这些钱，我们全部都投到包括动迁、征地、基础设施的建设里了。因此，当时虹桥公司的开发资金相当紧张，非常困难。

所以说，当听到要我们把开发好的土地拿出来做试点，要说公司领导层没有一点想法和不同意见，那是不可能的。我们公司以陈昌华为代表的香港方面的董事，因为有房地产开发的经验，就觉得公司手里的土地会越来越值钱，不要一下子都放出去。但是要说阻力，倒也谈不上，主要就是考虑虹桥公司的投入能不能有合理的回报。

严亚南：为什么会选虹桥26号地块进行国际招标？

周友琪：当时在选择批租地块时，大家感到虹桥这个地方比较成熟，因为有一个总体规划，可以让人家知道，你来投资的地方是什么样，以后会建成什么样。开始的时候，不是定的26号地块，而是定的31号“小太古”地块。“小太古”地块当时规划最成熟，但开发还没有完成，地块上面还有加油站、一些住户都还没有动迁。第二，这块地比较大，大概3公顷多。后来，研究来研究去，感到太大，要比较快地拿出来供市里面试点，条件不完全成熟。所以，后来就改为26号地块。26号地块，我记得是1.29公顷，即便是1.29公顷，当时也感到地块太大，所以考虑一分为二，变成26号A、26号B进行批租试点。旁边的25号地块比它还要大，大概1.6公顷左右。后来王安德、俞汉卿运用多种方法对地价进行了测算，最后算下来，如果要把1.29公顷土地一次性买去的话，可能要上千万美元，然后就把方案汇报到市里。当时不要说上千万美元，觉得能卖几百万美元也算成功了，没有想到最后虹桥26号地块出让价为2805万美元，翻倍还不止。

严亚南：当时对26号地块上盖建筑的功能、用途都已经有了规划？这个规划是什么时候形成的？

周友琪：对，有规划。市政府在决定要开发虹桥的时候，就规划先行了。当然，那时候的详细规划还不十分成熟，等到虹桥开发区正式批准后又重新制订了详细规划。在详细规划中，水、电、气、通讯等各种配套设施都要上去。从当时来说，电力、通讯是最大的问题。

严亚南：当时虹桥公司开发的土地是做到“七通一平”吗？

周友琪：对，七通一平，这在当时，规格算是很高了，做得比一些工业开发区要好。搞这些基础开发，需要投入大量资金，市里各个部门都是用足了力道，这不是虹桥公司一家能做到的。比如说，为开发区提供电力的大的变电站，全部是大市政进行投入的，到了虹桥开发区里面的变电站，是市里面出一部分，虹桥公司出一部分。当时为了建一个紫云路变电站，是由倪天增副市长亲自出面，召集市里的各个职能部门开会，可以说是在举全市之力保障虹桥开发区的市政建设能按照规划要求落实到位。对此，我们虹桥人心里是非常清楚的，讲到底，开发区的基础设施最终还是由国家、由政府投入的。

当年，我曾经做过一个大致测算，市里对虹桥开发区大概投入了十几亿资金，包括各种大的市政配套设施以及周边道路建设。我们在开发区里搞的都是直径一米、两米的管线，但是开发区外面上游市政配套，都是3米以上的管线，这些都是国家投入的。我们公司尽管借了钱投入了一些，但毕竟数额比较小。

严亚南：虹桥公司的这100多公顷土地全部都是预征的吗？

周友琪：全部是预征的。除了市里直接给政策之外，区里、县里都在配合，当时虹桥开发区所在地还属于上海县。土地上农民的安置，光靠虹桥公司也是不行的，区里、县里都吸收了一部分劳力。所以说，虹桥开发公司是非常清醒的，市里要搞土地批租，这个地我们拿出去是应该的。我们这些人，说到底不是在为某一个公司打工，而是感到自己是党的人，是被派来完成任务的。所以总的来说，关于把26号地块拿出来进行批租试点，公司内部没有很大阻力，比较顺利。

严亚南：1988年1月25日到2月13日，您和王安德、朱克君一起去香港做国际招标文件的起草工作，能和我们说说这个过程吗？

周友琪：好的。其实在确定去香港做招标文件之前，上海已经有了比较充分的准备，包括法规上、舆论上的一些准备。在法律法规方面，已经得知《宪法》有关条款准备要修改了；舆论方面，因为上海人对于租界有着刻骨铭心的记忆，有关方面针对批租与租界的关系以及社会上可能出现的质疑，运用新闻媒体进行了解释和宣传。我们虹桥开发公司主要侧重地块准备。比如说“七通一平”，尽管我们按规划要求都做得很充分了，但管线是不可能接到红线的，那么接入点的位置，既不能太远，又要能够得到专业部门的批准。

而且，按照有关职能部门的规定，开发建设者要用多少量，需要经过申请和审批，虹桥公司是没法包办代替的，为此我们还准备了协调方案。诸如此类的问题，都必须在招标文件中明白无误地写清楚，做到既不违背各部门的规定，又要方便投资者，以免产生不必要的误解与纠纷。所以，我们在去香港之前，已经拟写了一份招标文件的初稿，是由安德起草的。初稿完成以后，我们内部也经过几次讨论。当时批租办以安德为首，俞汉卿、杜承文、姜兆田和我都是批租办工作小组的第一批成员，我们天天到那儿上班。

严亚南：当时办法和试点方案是同步进行的，土地使用权有偿转让办法出来的同时，地块的试点方案也差不多形成了。

周友琪：对，实际上我们去香港之前已经有方案了。当时就考虑，要把对内、对外两个市场隔开，需要我们公司参与的一个非常重要的原因就是公司主要面向国外市场。正因为是对外的市场，所以要进行国际招标。正因为要进行国际招标，办法和招标文件不仅要有中文版，而且要有外文版，外文当时定的就是英文。

本来我们想在去香港之前就拿出招标文件的英文初稿，当时还找了六个大学的教授、专家来起草英文版的招标文件。但是，他们看了之后是一头雾水，对于那些闻所未闻的专业术语，实在是不知道该怎么翻译。在英文里，“批租”和“土地使用权有偿转让”，不完全等同，不仅是字面意思不等同，含义也不完全一样。上海第一次搞国际招标，拿出去的东西又不能够出洋相，当时就觉得很头痛，所以就想带着这些疑问到香港去。招标文件的初稿尽管内部讨论过几次，其实连我们自己心里也没有底，不知道行不行。后来，领导要求我们抓紧时间去香港，尽快把招标文件拿出来，这对我们来说，要求是非常高的。英文版怎么搞呢？想来想去，觉得只能找梁振英了。根据批租办平时和他的联系，觉得他还是愿意帮这个忙的。后来，安德和梁振英一说，他同意帮忙，并且不收任何费用。

我们工作小组到香港以后，按照一般的程序、惯例，要拜访与上海市有关系的单位和部门，像上海实业公司、新华社香港分社、东南咨询公司等，并与谭茀芸、杨振汉等许多同志见面，我们虹桥公司还要到我们的董事单位港澳中银集团报到。但是，真正开展招标文件的起草工作，是在梁振英的仲量行里。梁振英在他位于中环的交易广场25楼仲量行办公楼里专门给我们一个办公室，面积不大，但足够我们三人工作了。他看了我们带去的招标文件初稿，就帮我们把招标工作的来龙去脉进行了梳理，然后根据他的经验对标书的总体架构作了调整。根据他布置的工作要求，我们白天就在仲量行工作。隔个两三天，他会过来对我们指导，逐字逐句地修改、纠正，有时候甚至全部推倒重来。他一般都是下了班直接过来，和我们一起加班加点。那时候没有电脑，也没有任何打字设备，全都是手写的，我们就一遍一遍地写，一遍一遍地改。

在香港，我们拼命看了很多英文版的标书后才知道，原来每一块土地的标书都是不一样的，都要量身定制。而且，香港的每块地都很小，甚至几百平方米的地都在批租，尽管如此，招标文件照样非常严密。在那些招标文件里，一句话要翻来覆去地要讲好几遍，就怕有一点点疏漏。好多条款在我们看来，可能都是重复的，但是仔细看又不完全重复，中间可能有两三个字不一样，那表示的意思就不同了。在这个过程中，我们体会到，招标文件中的每一句话都要讲到最严密的程度。比较起来，我们带去的招标文件初稿就显得比较粗糙。

在梁振英的帮助下，我们看到了很多，也学到了很多，终于完成了最后带回上海的招标文件第五稿，可以说这一稿是在梁振英手把手指导、帮助以及亲力亲为下完成的。招标文件的英文版也是由梁振英翻译的，那么厚厚的一本，他用两个晚上就翻译完了，我们对他简直是佩服得五体投地。尽管在香港停留的时间并不是很长，跟梁振英真正碰头的时间、次数也不是很多，但他严谨、细致的工作作风以及为内地改革无私奉献的精神，给我们留下了非常深刻的印象和体会。

严亚南：在香港，制作招标文件的工作都是由专门的服务机构和专业测量师来做的，而当时内地连房地产市场也没有，这就需要有专业能力的人来做这件事，梁先生是帮助我们完成了这项工作。

周友琪：是的。另外，我们去的三个人中间，只有安德是受过一些培训的。讲老实话，我和朱克君只能帮安德做点辅助工作，帮他抄抄写写。我非常清楚我们虹桥公司和我自身的定位，虹桥开发公司就是拿了一块地出来，我们能做的就是保障、服务、配合。他们没有地方办公，我们可以提供地方办公；他们没有饭吃，我们可以提供他们吃饭。

在香港的那段日子，生活是很艰苦的。我是带了一些经费去的，我们请上海实业公司的顾镜卿帮我们找了一间民房，有三个房间。为了能节省一点，每天工作结束后，我们会顺便到市场里买点菜回来，简单加工一下。安德每天起来会烧一锅粥，等我们起床。有的时候，买一个盒饭进来，那算是改善生活了。那个时候，一个盒饭就几块港币，不像现在要几十块。每天水果还是有的吃，只不过买便宜点的，我们基本上只买苹果、香蕉、生梨这三种水果。我们住在谢斐道，离上海实业公司很近，离仲量行有点路，要么就坐地铁，要么就走过去，那时候年纪比较轻，觉得走一走也不错。

严亚南：您在1988年的6月7日到19日，和蒋如高局长，还有谢武元总经理、李钰君去香港进行招商。能否介绍一下，这次赴港招商的主要任务以及带给您的感受？

周友琪：这次赴港的任务，主要还是推动土地批租试点工作。因为那个时候，标书已经发出去了，一方面是去做些市场的摸底、推动工作；另一方面，还是想进一步学习香港的土地批租制度，包括市政建设、房屋改造等方面的制度。去的时候，我们有过一个分工：有关政策方面的事情，蒋如高和李钰君多接触，比如说上海实业公司、专业测量师、港英当局，有关部门如地政署、房屋署等。当时大家都感到，香港建设得那么漂亮，靠什么呢？主要还是靠土地批租。香港的土地批租收入，是怎样取之于地、用之于地的呢？他们俩有个很重要的任务，就是要进一步了解这方面的情况。谢总和我的主要工作，一是去拜访银行，因为我们有老朋友在那儿，比较熟悉；二是见客户，接触有兴趣投标的人，推动投标。这些客户，主要是香港的地产公司。

我们四个人其实是一个工作组，去的时候，分两批走。我们是先到深圳，从罗湖过关。那时候还是港英当局，查得很紧，我们要进小屋子接受盘问什么的。今天听来有点可笑，但当时就是这样。在香港的工作，我感到我们是尽力的，生活也是很艰苦的。我记得我们把蒋局长和谢总安排在香港的一个中型旅馆里，就在湾仔，现在已经拆掉了；我和李总，还是住在民居里。一方面是照顾他们年纪大、职位高；另一方面，是因为他们还有些公务活动，方便他们对外接待。总不能在对外接待的时候，让人觉得堂堂从上海来搞土地批租的人，住在民居里面。今天想来，也是很寒酸的。除了住的地方分开，其他时候我们四个人都在一起工作，拜访客户也是一起行动。

严亚南：我在档案中看到，你们当时主要是拜访了一些大的银行、港英当局的有关机构、上海土地批租改革的顾问以及一些大的地产商。

周友琪：是的。大的地产商，像太古、恒基兆业、鹰君、新世界，鸿基地产等，基本上都去过了。

严亚南：在你们接触的港商中，对内地搞土地批租持怎样的态度？

周友琪：应该说首先是不了解。尽管报纸上刊登了，人家也并不十分关心，也没有想到上海能够大张旗鼓地搞国际招标。说老实话，当时包括一些顾问，也带有疑虑。当时，香港真正著名的一线地产商，在我看来是客气大于实际行动，客气都很客气，基本上都表示了会考虑投标，但真正准备来投标的没几家。最后是恒基兆业、瑞安各投了一标，都是试探性的。我的理解是，一来人家还不太了解；二来作为公司整体发展的策略，还没有排上日程，毕竟我们当时的法规还不是很成熟。尽管搞了些规章，但这些大地产商还是觉得没有保障，他们对需要长期投资的房地产项目是格外慎重的。

严亚南：在香港做宣传和市场推广的日程是如何确定的？谁去联系的？

周友琪：我们虹桥公司有些股东在香港，像中银集团与这些地产商在业务上都有紧密联系，主要是通过他们联系、安排。除此之外，就是通过测量师行，像恒基兆业、太古、新鸿基、新世界等都是他们的客户。

严亚南：1988年8月8日，虹桥26号地块顺利签约。批租成功以后，后续建设进展顺利吗？

周友琪：当时搞批租试点的时候，可以说是举全市之力，进行得还是比较顺利的。但是，我记得发标的时候，倪天增副市长代表市政府在宣布孙忠利中标以后说：“现在还不能说最后成功，要等到孙先生赚钱了，我们这次试点才算真正成功了。”根据这个要求，整个试点工作既顺利，又不能说很顺利。为什么呢？因为我刚才讲过，房地产项目的特点，一是开发周期长，二是环节多，三是资金量大。孙先生当时以那么高的出价获得这块土地，最后能不能赚到钱呢？大家心里都没有底。

记得在投标截止之前，我们双方有个相互摸底的过程。摸底以后，我们就感到孙先生的出价已经高于我们的期望。当时，安德很艺术地讲了一番模棱两可的话，David（张 宇）［注：参与虹桥26号地块国际招标的孙忠利先生的代理人。］感到有点悬，觉得原来准备的出价还不保险，就回去跟孙老板讲要稍微加点保险系数。所以，在临投标之前，孙先生决定在2500万美元的基础上再增加300万美元，这是后来孙先生亲口告诉我。等开标结果出来，第一标远远高于第二标。当时，孙先生来投这个标的时候，还是很有钱的，多花几百万美元对他来说不是个事。但是，房地产开发周期比较长，等到建成、投入使用、能赚钱，就需要好几年时间，这中间就发生了一些变化。

1988年8月，孙先生投完标，没过多久，日本的房地产泡沫破裂了。拿孙先生自己的话说：“我来投标的时候，日本的一些企业，包括银行，都到机场来接我，毕恭毕敬地九十度鞠躬。他们都愿意把钱借给我，我的投资从来没有失败过。”可是日本房地产泡沫破裂后，银行的银根一收紧，不仅贷款不可能继续给你，还要把原来的贷款收回，这就把孙先生逼到了绝境，工程刚开了个头就被迫停了下来。

严亚南：在你们和孙先生接触的过程当中，他当时是一种什么状态？

周友琪：状态很不好。首先他不来了，把负责这个项目的程永康一个人留在上海。我们虹桥公司为了便于程永康工作，给他提供了一个几十平方米的办公室。他平时没有事情，就看着工地。孙先生到处去借钱，但是没有银行再借给他。他的项目原来是日本三井建设在做，同时由三井银行来贷款。

这个时候，三井银行反过来向他追债。境外其他银行，知道孙先生把钱投在中国、投在上海，也都不借给他。在这种情况下，孙先生万般无奈，只好停工，走投无路的时候甚至准备把整个项目三钿勿值两钿卖掉。第一块地就落得这么个下场，我们心里很不是滋味，所以就以虹桥开发公司的名义，向市里作了专题汇报，市委、市政府非常重视这个事。市外国投资委员会当时的一位负责人李雅谷跟我说：“市政府有意帮他一下，但是你要搞清楚，孙先生是不是还有意做下去。”我们虹桥公司得到这个消息之后，立刻派我到日本去，直接找孙先生了解他的想法。

等我们到了东京碰到他，我就问他：“孙先生，你还有没有兴趣做下去？今天要跟我讲心里话。”因为我们原来也比较熟悉。他说：“阿周啊，我想做，但是我没有钱。”我说：“如果上海市政府能够帮助你呢？”他惊奇地反问：“啊？上海有铜钿啊？”我跟他说：“我今天就问你，如果上海要帮你的话，你愿不愿意再做下去？你要给我一个非常明确的答复。”他表示：“太好了，当然愿意。”我们就明白了，这件事情并不是孙先生不想做，尽管丢尽了面子，他还是愿意做的。当时市况不好，上海还谈不上有房地产市场，但是看到市政府有意愿继续推进这个项目。他如果做不好，反而觉得对不起上海市政府。

当我得到这样的消息后，回来向公司领导作了汇报。然后，市政府决定由市计划委员会、市外资委负责牵头这件事，具体就由上海投资信托公司来操办，给予全力支持。在落实这笔钱的时候，又碰到了难题。如果需要国内银行提供贷款，那就需要有抵押物。问孙先生有没有什么抵押物？他说：“我有啊，我美国有栋楼。”那么在美国的这栋楼，我们的金融机构能不能去拿来作抵押呢？没有先例，谁也不知道该怎么做。那时候中国银行在美国还没有分支机构，我们对外汇又是严格管制的。为这些事情，前前后后谈了起码两年。这中间，孙先生又有过动摇，并不是一帆风顺的。

严亚南：那后来是怎么解决资金问题的？

周友琪：一方面孙先生把美国的物业拿来作抵押；另一方面是信用担保。这件事情，通过上海投资信托公司在境外做了很多方案，七转八转，搞得很复杂。孙先生还专门把他原来的好朋友——日本三井银行的一位很资深的银行家请到公司来，因为他熟悉国际上通行的运作方式，可以和上海投资信托公司一起商量，做咨询。应该说，最后上海做成这件事，经历非常曲折。所以我说，这首幅地块的批租试点既顺利，也不顺利，但最终是成功的。

现在我们回过头来看，孙先生确确实实赚钱了，虽然其间经历曲折，甚至有段时间都快破产了。他后来能够东山再起，可以说都是靠上海这点产业给他最后的支撑。之后，他在日本和世界上其他地方又有了许多成功的投资。

当时我们上海讲让孙先生赚了钱，我们才算成功。那么，今天我们完全可以说，这块地的试点工作毫无疑问是成功的，无论是从法规的实践也好，还是让投资者真正赚到钱也好，完全按照上海市政府的意图实现了。

严亚南：那孙先生后来就是靠这个项目，再慢慢重新发展起来的吗？

周友琪：是的。当时在这块地上规划搞成一个综合体，办公楼、旅馆、公寓、商场可以一起做，标书里也写得很清楚。但他最后还是以住宅为主，大概造了将近400套公寓，等房子造好的时候，正好是小平南方谈话以后，房地产开始兴起，孙先生还是很有眼光的。

严亚南：刚才您讲述了26号地块从批租一直到最后项目建设成功，经历了很多曲折。那么紧接着推出的第二个地块——虹桥28-3C地块与第一块地的批租有什么区别吗？虹桥公司当时在搞第二块地批租的时候，有没有碰到什么困难？

周友琪：第二块还是比较顺利的。为什么紧接着要做第二个地块的批租呢？当时有几方面的原因：一方面，想让外界看一看，我们第一个地块成功绝对不是偶然的，我们是有底气、有决心推动土地使用制度的改革；另一方面，也是听从了梁振英的建议，第二块地和第一块地相隔时间不能太长，否则刚刚形成的房地产价格信号就不容易稳定。从虹桥公司来说，因为28-3C地块面积比26号地块小，可能更成熟。因此，招标的时候，就准备搞一个办公楼。当时觉得这个地价，能与第一块地差不多就最好了。所以，对我们来说，第二块地的主要任务是进一步完善市政配套，公司董事会也同意还是按照第一块地来办，一如既往地支持。

严亚南：为了做好28-3C地块的宣传和推广，当时您、谭企坤局长等四人又去了一次香港。第二次去和第一次相比，感受有什么不同吗？

周友琪：第二次去香港做宣传、推广，心理状态是不太一样的，觉得多少有了点底气。另外，当时期望值也不是很高，只不过想让大家知道，上海是有计划地在做，是要逐步走上正轨的。同第一次相比，工作对象也是差不多的。第二块地，本来我们希望能够有好一点的香港公司或者英国公司来投标，最后中标的是我们上海纺织系统的抽纱公司，现在的公司名称叫协泰（英文SHATEX 的谐音）。当然，它也是外资，是通过澳门的南光集团来投的，但实际上是我们上海的抽纱公司。

严亚南：第二块地和第一块地有个相似的地方，就是不在视野范围内的公司最后中标了。

周友琪：没错。

严亚南：那么，这个投标价格与我们的底标差得远吗？

周友琪：比我们底标要高一截，应该说比较理想了。880万美元，不大的一块地，容积率大概是6，专门建办公楼。

严亚南：这两块地批租成功以后，对虹桥公司的发展产生了什么影响？

周友琪：对我们公司来说，是有了一大笔收入，增强了虹桥公司的经济实力，对进一步发展壮大是有好处的。这两个地块批租了以后，我们感觉就不一样了，感到自己挺有钱了。那时候，公司曾经做过一个发展计划，提出用3年时间使10万平方米的房产沉积下来，那就相当于把利润保存下来，价值能达到10个亿。当时大家都感到，对一个公司来说，这个计划很宏伟。正是因为有了这两块土地的成功批租，我们在制订发展计划时就比较有底气。

其实这一计划，后来很快就超额完成了。一方面虹桥公司积极地配合市里的试点；另一方面市里的试点，反过来也使虹桥公司发展壮大，更有了更好的基础和保障。这个基础和保障，不仅是财力上的，还包括人才、知识等各方面的储备。

严亚南：今天您带领我们回顾了虹桥公司在30多年前土地批租改革试点中所做的工作，作为这段历程的参与者、见证者，您觉得我们土地使用制度的改革进一步深化的方向在哪里？能谈一谈您的想法吗？

周友琪：如果要说有些什么建议，首先是要进一步完善法制，进一步坚持公开、公平、公正的“三公”原则，这是维护市场秩序的基本原则，一定要坚持，否则后患无穷。我们每一块地批出去之后，都有一个开工、完工的时限。但是，很多人拿了地以后，放着不动，10年以后再动工，有的10年以后还没有建成，这实际上就是炒地皮。这块地的价值会10倍、20倍、成百倍地往上翻，土地的时间价值真是不得了。记得当年，我们第一次为批租的事开董事会的时候，董事们就和我们提出，虹桥不要急于卖地，留着慢慢地卖，不要急。我们当时不懂，就感到市里面派我们来，就是要完成任务，越快完成越好、越圆满。现在我们都懂了，这些大佬们早都懂啊！有些地产大鳄，拥有几千亿市值的上市公司，在上海，有哪一块地或者说哪一个项目是按时开工、按时完工的？很少。为了能拿到地或者能改善点容积率，要么变变形状、变变性质，要么允许稍微迟一点开工，他们千方百计、竭尽全力、想方设法做通审批部门工作，因为这里面都是利益。如果不坚持“三公”原则，正常的市场秩序就无法建立，国家就会蒙受巨大损失。所以我感到，这方面我们还要不断地改进。

其次，土地绝对不能搞“运动式”批租，否则后患无穷。城市建设需要调动各种力量来进行，但是也要为子孙后代留一点余地。有时候，我会感到很惊奇，香港这么个弹丸之地，土地资源那么少，但那么多年下来，到现在还有地在卖，每年都在批地。他们的每一块地都很小，千把平方米算是大的了，几百平方米照样在批。可见他们是真正懂得土地是不可再生的宝贵资源，必须要很小心地对待。我们现在是越搞越大，几万平方米算是小的了，一开口就是几百亩，几千亩一批的都有，这真是对子孙后代不负责任。

严亚南：您刚才讲土地使用制度要从法规方面进一步完善，在市场秩序的建设方面要坚持公开、公平、公正的“三公”原则；同时要惜土如金，为子孙后代留一点，千万不能搞“运动式”批租。谢谢您提供的来自于多年实践的真知灼见！

（本文标题为编者所加，原题为：“虹桥26号地块：经历曲折，终获成功”，本文刊发时略有删节）