上海土地批租试点亲历者说⑿遗憾不做房地产市场调查报告了

【编者按】

今年是中国改革开放40周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。

土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用(经营)单位。土地批租对我国土地使用和管理制度改革乃至整个经济体制改革有着十分重要而深远的意义。

由于此项改革在当时涉及诸多思想观念、理论和法律问题，为减少改革的阻力，确保试点工作能顺利进行，此项改革的研究决策与试点探索整个决策和实施过程，长期鲜为人知。上海市委党史研究室历时三年，对当年参与上海土地使用制度改革试点的30余位决策者、实践者、参与者，逐一进行了口述采访，用当事人的所见所闻所为所感，努力还原这段鲜活的历史，相关采访成果最终结集为《破冰——上海土地批租试点亲历者说》一书，由上海人民出版社正式出版发行。澎湃新闻（www.thepaper.cn）经授权刊发该书的部分内容，以飨读者。

今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者颜南海口述。

颜南海

1965年12月生，上海人。美国西伊利诺依大学访问学者、高级经济师。1988年毕业于复旦大学经济系。1988年7月至1993年3月在上海市土地批租办公室工作，曾参与中国首次土地批租国际招标，负责中国首次房地产市场调研，并担任《上海市房地产市场》年鉴编委；著有《地租理论及在社会主义社会的应用》《1995中国房地产市场》《上海市办公楼市场回顾》等。1993年3月至1999年10月，任上海陆家嘴金融贸易区开发公司项目招商负责人, 曾获“上海市杰出青年岗位能手”、“浦东十大招商能手”称号；组织编写的《陆家嘴金融贸易区房地产市场调研报告》获上海市政府决策咨询奖。1999年10月起，参加国家级要素市场上海钻石交易所的筹建。2000年10月至今，任中国钻石交易中心、上海钻石交易所副总裁；兼任上海黄金饰品行业协会副会长。

时间：2015 年9 月24 日下午2:00

地点：上海钻石交易所

采访：严亚南

整理：严亚南

严亚南：颜总，您好！30年前，您从复旦大学毕业后，就成为上海市土地批租办的工作人员，参与了上海首次土地批租即虹桥26号地块的国际招标工作，同时，您还负责组织了新中国成立以后首次房地产市场调研，可以说您参与的这些事都是史无前例的。今天，能不能先请您谈谈是如何开启职业生涯的？

颜南海：好的，谢谢，非常荣幸。我于1984年到1988年在复旦大学经济系学习。1987年的某一天，当时我们经济系的主任邀请了上海市土地使用制度改革领导小组办公室王安德副主任来讲课，我很有幸地去听了。听完报告后，我就跟王主任交流，结束时他问我：小颜同学，你什么时候毕业？

我说我明年就毕业了。他说，欢迎到我们那儿工作。这样，我就跟王主任结下了缘分。因为有了这个目标，我用了不到一年时间，通盘看了很多书，完成了自己的毕业论文，题目就是《土地的级差地租及其在社会主义社会的应用》。我们复旦大学的张薰华、蒋学模、洪远鹏、李慧中以及我的班主任宗平都是研究土地经济学的专家，他们对我的影响很深。

与王主任的结缘，为我以后进入批租办工作打下了重要基础。我在1988年7月正式毕业，当时王主任说批租办缺人，让我早点去，所以7月，我就去土地批租办报到了。那时候，批租办的工作人员都是从各个单位借调过来的，基本上都是两头跑，经常待在办公室的就是杜承文。李钰君同志当时是在市政府法制办、批租办两头跑，王主任在房产局还有工作。后来杜承文走了以后，批租办基本上就没有常驻人员了。所以，王主任希望我赶紧来。

当时的批租办设在人民路879号803室的一间一室户民宅里，只有半个厕所。我第一天上班的时候，就在底楼碰到李钰君，王主任为我作了介绍。因为他长得比较成熟，看上去年纪比较大。我说：“李老师好，我会跟着你一起好好干。”以后我们就成为很好的同事。那时候的办公条件很艰苦，又没有什么人手，所以我当时是什么事情都要干。开会的会议纪要，我们都是手写的，会上来不及记录就带回家里整理，然后再誊抄清楚；复印机坏了，也是自己修；在我到批租办之前，批租办是没有档案的，去了以后，我把一整套档案建立起来了。

虽说那时条件很差，但是在批租办的这段时光给我留下非常美好的回忆。像我这样刚毕业的大学生，一出校门就进入了市政府一个相对比较高层次的单位工作，几乎每个星期都可以看到市长、副市长、秘书长、各个委办的主任，这些领导让人感觉是可以和他们平起平坐的；同时，还可以接触到国际房地产业的一些专业人士，像梁振英、刘绍钧、简福饴等，以及很多前来咨询批租的客户。对我来说，眼界提升得很快。我可以在工作中观察他们处理问题的方法，学习和体会他们的思维方式、个人风格等，学习怎么写报告、怎么总结以及各种问题如何协调等，这些都不是从书本上可以学到的。这段经历对我此后人生的发展以及各方面的成长非常有好处。所以现在回想起来，还是很喜欢那段艰苦的岁月。

严亚南：一毕业就进入了市政府一个层次相对比较高的部门，对您个人来说，职业生涯的起点还是很高的。

颜南海：是的，起点比较高。今天说到“批租”，人人都知道，但是那个时候很多人都不知道。那时候同学们之间碰面，问我去哪儿了，我说“批租办”，几乎没有人知道什么是“批租办”，这是一个涉外部门，是太新的事物。

严亚南：您决定去批租办工作的时候，家人、同学、老师都有什么反应和评价？他们知道这是一个什么样的单位吗？

颜南海：那时候，我的同学大部分是去进出口公司，觉得做生意好，去进出口公司是件时髦的事情，收入多又能接触外商，是非常好的职业选择。但是，我还是希望能够为国家、为政府做点事情。当初很多老师对我的选择是比较赞同的，像我的班主任宗平以及李慧中老师都很支持我，对我说：你在这工作中有什么需求，我们都会大力支持。

严亚南：如果单就收入来讲，那时候在政府部门工作收入是很低的，远远不如公司、企业，政府机关的收入其实是到20世纪90年代才开始有了改观。

颜南海：是的，那时候在政府工作的收入要比进出口公司的人少一半左右。但是，当时有几个学校邀请我去讲课，所以还是会有比较不错的讲课费。我记得那个时候讲课一个小时50块钱，大概和复旦的教授差不多了。我在复旦所学的理论知识，特别是在地租理论方面的学习基础还是打得比较扎实的，加上身处一个很前沿的部门，能够接触到很多重要、有价值的信息和理论，所以我可以把理论与实践结合起来讲。应该说，因为自己选择了一个喜欢的职业，所以幸福指数就比较高。

严亚南：1990年，您与宗平、王安德共同撰写的《地租理论及在社会主义社会的应用》一书出版，这本书是否就是您毕业论文的延伸？当时写这本书的初衷是什么？

颜南海：对，这本书是由我牵头，我的班主任宗平老师、我的领导王安德同志，还有后来成为上海市规划管理局局长的毛家樑一起参与的。20世纪80年代，从政府到理论界都在探讨土地可否从无偿使用转变到有偿使用。最早的时候，学术界只能引用马克思的理论，然后从马克思的理论发展到研究世界经济史的发展，在此过程中理论研究很多，但是怎么把理论应用到城市建设的实践呢？当时我就觉得，我们对城市土地级差地租理论的实证研究比较少。所以，我们那本书是把中国的土地制度从古至今梳理了一遍，一直写到20世纪90年代初。

中国历史上的土地管理制度其实是很丰富的，远的不说，就说民国时期。当初王总给我推荐过两本书，一本是《上海地价研究》，另一本是民国时期的法律制度汇编。后来，这两本书王总通过我送给了梁振英先生。梁振英先生看了很吃惊，他不知道在民国时期，我们的土地制度就允许租地造屋了。比如我是这块土地的业主，你来向我租这块地。这块土地可能是无限期的，但我租给你30年，然后你可以在这块土地上造建筑物，建完以后出租给别人。越剧表演艺术家尹桂芳曾经跟我说，20世纪40年代，她用七根金条买了一栋别墅，但是后来一看，发现上当了，为什么？别墅是租地造屋的人所有的，她不可能有产权，只能租赁。

新中国成立以后一直到1957年，还是有很多土地制度并存发展。到1957年以后，土地基本上实行国有化或者集体化了。1978年以后，农村实行联产承包责任制，率先在土地使用制度上进行改革。农民的积极性被调动起来，长期束缚的生产力得到了释放。农村土地使用制度改革以后，城市土地的使用问题开始进入大家的视野。我记得，于光远［注：1915年7月—2013年9月，上海人，经济学家。］最早提出，马克思的级差地租理论也可以运用在我们社会主义国家。但是，讲得最透彻或者最先完整阐述的，是我们复旦大学的张薰华教授，当然后来还有李慧中老师。在大量的理论研究之后，上海就在中央的要求下进入探索和试点阶段。像王安德主任这批人，当时还很年轻、有抱负，希望能够学习先进的东西，希望为国家做事情，香港就成为他们了解西方世界的一个非常好的窗口。

香港的土地制度承袭了英国的土地制度，但只承袭了整个制度的一部分。现在回头看，我们学习、借鉴的香港土地制度是有局限性的，要认识到这一点很重要。

严亚南：当初借鉴和学习香港的土地制度，是中央给上海的任务和要求，也是经过反复比较、深思熟虑的。

颜南海：是的。当初上海根据中央的要求学习、借鉴香港的制度，有当时的历史背景和理由。我们一直沿用土地公有制，如果突然有一天告诉大家，土地可以像国外一样可以买卖、交易，这个“弯”肯定转不过来，当时的法律也不允许。在那个时候，人们的思想认识、社会舆论环境还没有达到可以公开讨论这些问题的地步。土地制度是国家经济制度的重要组成部分，牵一发动全身，要很慎重地进行改革。选择香港，就是因为看到土地的所有权与使用权可以分离，并且在实践中运用得很成功。所以说，选择学习香港土地制度，可以解决当时理论和实践上的困境。但是，30年后，我们回过头来看，我们学的是英国这种君主立宪制国家的政策，学的是英国人占领、租借我们土地的殖民统治时期的制度，是有自身局限性的。我觉得我们需要认识到这一点。

我记得有一次，俄罗斯总统叶利钦带领一大批商业人员到中国访问，专门提出要到上海学习。他在会上讲：今天我来这里，就是要来学上海怎么搞土地批租的。我要请你们上海市长（那时候是徐匡迪）来跟我讲一下，上海的土地批租是怎么回事？可见，我们当初在很短的时间里，通过学习、借鉴香港的经验而开创的土地利用模式，不仅为中国的改革开放提供了强劲动力，还引起了世界上其他国家的高度关注。但是，今天这种模式已经被运用到极致，我们更应该要审视出现的问题，深入思考中国土地使用制度改革的方向和未来。

严亚南：在您看来，我们未来土地使用制度改革的方向是什么？如何进一步深化呢？

颜南海：目前学术界认为改革的方向可能会有两个：一是土地私有化；二是在现行土地出让方式和年限上进行改革。在我看来，把土地所有权与使用权进行分离，这符合我们社会主义国家的制度，但是在具体的土地出让上，是不是可以增加一部分土地的永业权？可不可以尝试像住宅这些用地实行永业权？或者设定999年的期限。即使是有限期的土地，是不是也可以作些调整？另外，我们农村的集体用地将来应该全部国有，在严格控制规划的前提下，使用权是否可以在现在规定的租赁期限上再加10年或20年？在我们当年制订的《上海市土地使用权有偿转让办法》中，根据不同用途设定的土地使用年限是50年、40年、20年，最高是50年。国务院后来发布的文件，最高就变成70年了。

严亚南：原来听王总讲过，土地使用50年或者说70年的年限是根据银行的远期贴现率计算的，为此还画了个曲线，比较下来50年和70年的收益没差多少，所以就定了50年。

颜南海：年限的设定、都要以某一个依据或者说学术指标为基础。我们现在确实进入了一个改革深化期，有很多问题值得研究。比如，土地70年使用权到期以后怎么处理？这里面有一整套复杂的法律问题需要深化研究。又比如，1989年国务院曾经发过一个文，所有的城市土地批租收入，40%留地方，60%要交到中央，然后由中央再重新分配。我们在批租第二块土地的时候，为了应对这个文件，将30%的批租收入给虹桥公司，余下70%的收入中扣除5%作为批租办的工作基金，其余是给了上海投资信托公司。当时黄菊市长有个批示，意思是说万一要交，再从账里拿出来。但是事实上，国务院这个文件后来没有执行。这就涉及土地批租收入中地方与中央的关系。再比如，我们当年搞批租改革的时候，开展了新中国成立以来第一次房地产市场信息调研，并且编纂了《1989年上海房地产市场》，向海内外发行。很遗憾的是，我发现到2006年之后，上海就不再做房地产市场调查报告了。

我们当初建设房地产市场，学习的是香港模式。我觉得香港在这方面有三大优势：第一是香港当局对于土地管理的制度比较完善，每年都编制土地批租的计划并向社会公布；第二是香港的房地产登记系统非常发达；第三是香港房地产中介机构非常发达。我们上海经过20年发展，房地产中介机构跟香港比已经不相上下，我们房地产的登记系统也做得不错。但是，最近看了一下上海房管局、上海规土局以及国土局的一些网站，发现批地内容是有的，公告是有的，但是没有年度计划。今年要批多少地？什么地块？总量是多少？到了年底的批地状况怎么样？这些信息都没看到。所以我觉得，这一块工作还是要补上去的，要让大家知道在房地产这个市场里，市场做了什么，政府做了什么。房地产市场调研的目的就是要增强市场信息的透明度，“信息不对称”就会造成封闭、垄断甚至是腐败。

严亚南：您当年负责组织的房地产市场调查，是在计划经济还占据主导地位、政府各部门信息壁垒森严、没有基础数据的情况下进行的，应该不是件容易的事情吧。能不能谈谈组织开展这项调查的背景、过程和感受？

颜南海：好的。在讲房地产市场信息调查之前，还是要先交待一下我所参加的第二个地块——虹桥28-3C地块的批租，因为这与后面开展房地产市场调研是紧密相关的。

虹桥26号地块是上海第一块通过国际招标方式批租的土地，而第二块虹桥28-3C地块的批租工作，我是全过程参与的。因为第一块地是用国际招标的方式，第二块我们就希望尝试搞拍卖，所以我们当初还专门写了一个拍卖的流程和注意事项。包括把客户放在一起，怎么举牌？会碰到什么问题？怎么加价？把整个流程都写好了。

严亚南：那后来为什么没有进行拍卖？招标和拍卖，照理都是价高者得，其中有什么区别吗？

颜南海：我记得，虹桥26号地块在进行国际招标的时候，方案里没有写“价高者得”。因为当初要求除了报价，还必须提供一个初步的规划方案。这个规划方案不是拍脑袋拍出来的，参与招标的公司必须找一些设计师、规划师做一个方案出来，然后把这个规划方案连同整体报价，一起投标。而在酝酿虹桥28-3C地块招标的时候，明确提出“价高者得”。这里面有多种原因，其中之一是香港专家告诉我们，在香港招标地块、拍卖地块，两个相邻地块中第二块地应该要比第一块价格略微高一点，或者基本差不多。如果第二块地价格往下走了，市场信心就没有办法建立。我们这两地块都在虹桥开发区，所以，提出第二块地应该是“价高者得”。

招标和拍卖的区别在于：招标是暗箱操作，规定在某一天之内要投进去；拍卖就不一样，拍卖可以竞价，亲自或者请中介根据情况不断加价，整个竞买的过程比较透明，也不会产生遗憾。但是拍卖是一种更高级的竞卖方式，有很多钻空子的技巧，需要政府有更成熟、高超的市场操作经验，这也就是后来我们没有采用的原因。比如说，我们四个人在私下都谈好，就让你得，我们出价低，你就得了，这叫“筑篱笆”。到下次再搞拍卖，就让他得，我们三个人当陪衬，那么政府怎么办？所以当时专家提出来，这个拍卖模式条件不成熟。

这也正是梁振英先生当时强调上海要培养人才，特别是要培养懂管理的政府官员以及懂房地产市场经营的企业家的原因。在市场刚起步阶段，我们面对的都是全世界的高手，如果不懂得世界上的行情，不懂得房地产专业里面的各种技巧，怎么能到一个开放的市场上跟人家竞争呢？所以，后来对第二块地没有用拍卖的方式出让，而是对招标程序进行了简化，可以不写规划方案，只提供报价，这是和第一块地不一样的地方。

严亚南：在第二块地出让的过程当中，您主要做了哪些事情？

颜南海：第二块地的出让，我是全过程参与的，主要参与编制招标文件、投资指南等。也就是说，要把投资者将来得到这块地以后，接下来应该怎么办，都写到文件里面。第二块地的招标新闻发布会是在上海、香港两地同时召开的。上海的新闻发布会是在1988年11月8日下午两点半在衡山宾馆二楼召开的，各大新闻媒体、一些开发商参加。上海市政府副秘书长夏克强在会上宣布，除了招标28-3C这块地外，市政府还将委托香港仲量行进行上海房地产市场调查。这个消息，我们请上海实业公司在召开新闻发布会时也对外宣布了。所以说第二块地出让，与房地产市场调研是有密切关系的。

整个招标工作，我们非常认真，批租办每个人都在里面扮演了不同的角色，上海公证处也参加了。唱标、监标、登记、复印、送验银行本票，都有各自的环节，包括后期送达中标通知书、复印报告等，也都是我们在做。虹桥28-3C地块标书的发放，当时主要请香港仲量行、刘绍钧测量师行、简福饴测量师行协助。投标时的两个标箱，一个设在上海土地局，另一个设在香港上海实业公司。与之前第一块地的招标程序一样，标箱是在香港封好后，再运到上海来的。这块地我们共收到六份标书，其中两份标书是超过底标的。应该说第二块地的招标也是比较成功，土地面积3600平方米，容积率6.7，总的地价是828万美元，楼面地价345美元，比第一块略微低一点，但是因为容积率比较高，基本上应该是持平的。第二块地的中标时间是1989年的1月19日。

严亚南：第二块地签约的时候，您组织的房地产市场信息调查完成了吗？

颜南海：没有。原来计划1988年12月就要拿出一个房地产中期报告，但是没想到第一次做比较艰难。下面就讲一下房地产市场调查的事情，为什么要做这项调查以及我们是怎么做的。

从我们现在可以查阅到的文献记载来看，最早是在1988年8月31日，时任上海市长朱镕基会见了上海土地使用制度改革咨询顾问、香港基本法咨询委员会秘书长、仲量行高级合伙人梁振英先生。当时梁先生就向朱市长提出要搞好房地产市场信息调查。他对朱市长说：“这次的虹桥26号地块招标，已经有外商到我们这里，想索取上海的土地市场资料，准备出50多万港币来做这个市场调研。如果我们有这方面的详细资料，对投资者决策就会有很大帮助，银行也乐意放款抵押，买家的兴趣会高，地价也相对会出得比较高。那时的世界各大城市都有物业报告、房地产报告，把在建的各类用途建筑的面积、施工进度、现有楼房的租金售价、出租率都一一列出来。每3至5年调整一次、公布一次。这样房地产市场就比较稳定，政府在这方面的管理调节也不会盲目。楼价涨了，说明供应不够，那就增加点供应量。楼价跌了，就稍微控制一下。政府可以通过完善房地产市场信息，有效调控市场。”

梁先生还说：像当时的中国台湾、菲律宾、印尼、泰国这些地区和国家，由于当初没有做这项工作，现在再做就很难。因为过去的资料不容易找了，就没有办法联系起来看了。

后来，我到香港学习房地产统计、市场调研，梁先生跟我讲了一个很生动的比喻。他说：“南海，你不要觉得学这个没用。今年是一个点，10年就连成了一条线，你就能看到整个房地产发展的脉络。”从那时候到现在已经20多年了，我依然很佩服梁先生，他很有眼光。当时我们连房地产市场都没有，学了确实没有什么用武之地。但是他对我说：“20年以后，上海就是香港。”

那天，梁先生还对朱市长说：“上海完全有条件把市场统计信息做好，仲量行也可以跟上海一起做这个调查，并利用境外的渠道做宣传，对上海树立对外开放的形象都是很好的宣传。”朱市长当即对梁先生的建议予以肯定。这是1988年8月31日，仅仅过了三天，到9月3日，市政府就专门召开办公会议，明确要求：“做好房地产市场调查工作，由外资委、批租办形成资料”。10月7日，梁先生再次写信给朱镕基市长，提出房地产市场调查的一些意见。10月11号，朱镕基市长就批示：同意梁振英先生的意见。

我们原来是准备委托仲量行来做市场调研，但朱镕基市长提出：“调查我们主动”、“请仲量行指导”。现在想想，朱市长考虑问题还是很全面的。又过了一个星期，到10月18日，我们土地批租领导小组就专门向市政府办公厅请示关于组织开展本市房地产市场调查。到11月4日，市政府办公厅就发了《上海市人民政府办公厅关于同意组织开展本市房地产市场信息调查工作的通知》，这样就确定了上海要进行房地产市场调查。在批租办的这个报告里，关于房地产市场调查的目的，写得很清楚，就是因为上海没有完整的市场资料和信息，难以为决策部门提供可靠的依据。我们过去，对很多领域的信息，都是怕别人知道。这次由被动转为主动，是很不容易的突破。

从我们确定的调查范围来说，首先是确定了包括城市综合经济信息以及建筑业、旅游业、金融业、城市基础设施等一些专业信息，这些可以让投资者充分了解城市的发展程度。其次是房地产行业的信息，如侨汇房、外汇房的建设情况，地区分布等级、租金水平、出租率等。其他还有一些建筑、旅游、对外交通、出入境、外籍人数的统计等。我们搞第一次房地产市场信息调查，时间跨度从1979 年到1988年的10月。当然统计局给我们的有些资料是从1977年开始的，那我们就采用1977年的数据。

严亚南：在您负责组织房地产信息调查的时候，遇到的最大困难是什么？是数据采集、统计方面的困难呢？还是人员组织协调方面的困难？

颜南海：其实还是数据的采集、统计比较困难。在人员组织协调方面，我们可以举着市政府的“尚方宝剑”协调各个单位和部门的人员工作，没有遇到很多困难。我们的困难是，第一，在所有的工作对象中，有一半的部门、单位是不受市政府直接领导或者影响的企业，像锦江宾馆、联谊大厦等，他们会对需要提供的数据心存疑虑，觉得涉及商业机密。由政府部门直接管理的单位，相对好办。但是随着政府权力的减少，政企分开，特别是采用备案制后，很多企业可能就不太愿意向我们提供数据了。所以，能不能搜集到数据是第一个难题。

第二，就是担心提供的数据不够准确。我记得有几份企业交来的表格写得乱七八糟，一看就觉得不对。那么，如何判断数据是否准确呢？首先就是走中间路线，其次把握好工作流程。每个单位都有一名专员负责，等数据填报完后就由他们请公司盖章和领导签字。由于这次调查是批租办和统计局联合署名的，所以搜集来的数据都要经过统计局的表格审计、盖章。另外，我们还会做一些抽样检查。比如说，在统计酒店出租率的时候，我们甚至派人去现场了解，看看数据是否符合实际。

严亚南：那么部门与部门之间如果涉及数据交叉，统计口径方面重叠，又是如何应对与处理的？

颜南海：我们一般是看哪个部门的数据来源更权威。比如在对酒店进行统计的时候，旅游局和统计局比起来，肯定旅游局更权威。我们需要判断形成这些数据的过程中，哪些部门为主，哪些部门为辅。当然，工作小组内部有时候也会进行探论和争论。

严亚南：您是在完成1989年和1990年两期《上海房地产市场》后去香港仲量行培训的。那么在香港仲量行培训的这段经历，对您来说有着怎样的意义？

颜南海：我在1990年6月底至12月到香港仲量行参加了为期半年的培训，这是我人生当中挺重要的一个环节。李钰君同志去香港两个星期，所以他比较兴奋。而我们待了半年，从兴奋到非常沮丧。

严亚南：为什么呀？

颜南海：开个玩笑。因为香港那时候太“高大上”了。林立的高楼大厦，繁华、便捷的商业、公共设施，都是当时内地没有的。我们在香港的前两个星期，是比较激动、兴奋的。当时仲量行给我们每人每月4000块港币作为租房、生活补助。那时候港币与人民币的比价是1∶1.2。但当时我们每人每月只能用1500元，2500元上交市批租办。我们在香港所有吃、住、行等等开销都靠这1500元，还是挺艰苦的。

我是和徐永昌一起去的。我们当初和房东一起住的房间是一套很小的三房一厅内的隔间。我们两个人住的那个房间，大概有三四平方米吧，里面有两个沙发，晚上翻下来就是床，我跟他之间就是一个床头柜之隔。吃饭要等房东烧好饭了，我们再去烧饭。平时，我们就去香港的菜场买菜。

严亚南：你们在香港仲量行的培训，是怎样一种学习方式呢？

颜南海：仲量行是当时全球最大的房地产中介咨询集团，梁先生安排了一个工作人员隋淑铭，专门带我们。仲量行里有估价部、工程管理部、市场部、租赁部……很多部门，我们首先被安排到估价部，在估价部他就教我们怎么估价。等我们房地产估价原理学完以后，再安排我们去相对应的一些政府部门，比如房屋署、房地产登记中心等。

在香港的房地产登记中心，你可以查到这个房屋的买卖时间，但如果要查里面的业主是谁，就需要申请。那么为什么要去查呢？因为要给房屋估价，就得了解这个街区的市场价格是多少，知道这个街区房屋的价格后，用市场价格减去建屋成本和一些利润，就能估算地价。

在估价部学习结束后，我们又去了工程管理部。工程管理部就是管理工程预算的部门，主要是评估楼宇的造价成本。因为仲量行不是我们一般理解的中介机构，它其实是一个咨询机构，面对的客户是银行和投资者。我们现在买房子或者按揭，都要靠银行，当时我们没有这些概念。那银行怎么知道这栋楼的价值是多少呢？银行就请专业的中介公司出具评估报告。这栋楼如果评估价值一个亿，银行就可以根据按揭成数贷出4000万、5000万。如果没有这个评估报告，银行就没有放贷的凭证。那时上海没有这个行业，我们学这个东西，觉得很有意思。

我们每个星期都要写一个报告，向梁先生汇报这个星期学了什么。给我印象最深的是，梁振英先生有一次给我们上课，到最后他就讲：其实房地产的评估都有现成的标准。按照这个流程去学习，估价怎么估，租赁是怎么回事，工程怎么搞，然后一个一个去了解，就都知道了。最关键、最难的在什么地方？就是要能说清楚房子的法律关系。比如说你买了这个房子，这房子已经被抵押了，房子业主已经破产了，财产被封冻了，房子已经被人家拿走了，那就要搞清楚房子里面包含的法律关系，这是最难的。当时我没感觉，

也不理解，直到十几年以后，才真正理解，觉得有道理。所以说，在香港接受的培训，确实让我学到很多有关房地产估价、整个中介咨询体系的学问。

严亚南：当时在香港学习、生活，语言沟通上有什么问题吗？

颜南海：问题很大。当时和香港人讲国语，几乎没人听懂。他们习惯讲粤语，但是我们真的很难听懂。所以我们得跟他们讲英语，他们才能懂。好在辅导我们的那个小伙子隋淑铭，会讲一点国语，起了很大的作用。

严亚南：学习之余，还有哪些事情让您感觉印象深刻？

颜南海：我记得那年的圣诞节是在香港度过。那天，梁振英管的几个部门的人搞了一次活动，抽奖，每个人上去表演节目，挺有意思。我们也就趁此机会近距离感受他们的企业文化。当然，上海实业对我们的帮助是很大的，顾镜卿先生不仅帮我们找房子，周六周日有时候还会陪我们吃个饭。

严亚南：您和徐永昌是第一批去仲量行参加培训的人，后面还有人去过吗？

颜南海：有的，一共四批，每次两个人。我知道其中有些人学习回来以后，成立了上海土地估价所，后来这个估价所转成民营的了，他们的身价也随着上海房地产市场水涨船高。我回来以后没多久，就去参加浦东开发的相关工作了。

严亚南：这段培训经历对您后来在浦东的工作，有帮助吗？

颜南海：很有帮助。在仲量行，我们不仅是学政府宏观决策层面的东西，更重要的是学习怎么运作，怎么去分析地价，怎么把土地卖出去。从这个角度来说，在香港的培训是很有作用的。后来王主任到了陆家嘴开发公司，他曾经说，在我去陆家嘴公司之前，所有的合同都由他亲自审核、修改，很累。我去了以后，他专门作了个批示：以后所有的土地转让合同由颜南海同志负责。这给我很大压力。但是我到陆家嘴工作这么多年，没有出过一次差错，这与在批租办打下的工作基础以及在香港接受的培训都是有关系的。

我到陆家嘴开发公司工作以后，首先是觉得要把所有的档案建立起来；其次提出了有关做好市场调研的十条建议。因为要卖地，肯定要对市场有所了解。之前一直有人批评陆家嘴公司像官方企业，都有相应政府级别，却没有服务概念。我就觉得，我们应该掌握基础的数据资料，为外商投资提供便利。那时候，我负责每年出一本中英文的《今日陆家嘴》杂志，把陆家嘴各方面的建设情况，包括一部分企业文化放在里面，让外界了解陆家嘴集团的经营状况和公司文化。

1996年，我们去美国与当时最大的特朗普房地产公司谈合作，准备用陆家嘴的一块地跟他们换在美国纽约一幢大厦的四层楼面。但是，后来对方没钱了，就没成功，否则会是一个比较早的资产互换的案例。之后我们跟环球金融中心森老板谈判的时候，日本人对浦东不了解，对我们这个市场不了解。于是我们就跟上海财经大学专门搞了一个“陆家嘴金融贸易区房地产市场调研”的课题，这个课题后来获得1996年度市政府决策咨询奖。

严亚南：您在仲量行培训期间，其实是学到了一套比较成熟的房地产市场的运作方式。可以说，你们是新中国成立以后上海第一批去学习成熟市场运行规则的专业人士。

颜南海：对，基本上掌握了一套真正市场机制下房地产咨询运作的模式。这得感谢朱镕基市长的魄力。

严亚南：您就从来没有考虑过把这样有价值的经历转变成个人的资源吗？

颜南海：没有。其实我们当时的想法很简单，就是想为国家做点事情。像我们从事房地产管理工作，必然要面对很多诱惑，这需要一个人不断地学习和修炼。钱虽然很重要，但要取之有道。当初，在我们土地批租办在王主任的带领下，廉洁作风很好，没有出过问题。很多时候，他都把利益让给别人，而不是自己享受。一个人一生当中，能够拥有这样的老师和领导，真的非常幸运。

严亚南：作为第一批去香港学习房地产的专业人士，回头看今天上海的房地产市场，您觉得在房地产市场的信息建设方面应该有哪些改进或者加强？

颜南海：第一，要建立一个完整的房地产市场体系，首先是政府要有所作为，能把市场不太容易掌握到的信息进行公开；其次是要建立房地产的登记体系；再次是要建立中介机构。就中介机构来说，目前上海跟香港比，已经差不多了。但从房地产登记体系来看，还是要继续完善。我们现在有时候去查房地产信息，特别是要查阅一些内部资料，还是有很多不方便。国外一些发达城市的房地产登记系统，甚至能做到在家里、公司里上网查阅。我们已经进入信息社会了，信息的开放与共享对建立公开、公平、公正的市场秩序至关重要。至于有人担心的信息泄漏风险其实在技术层面都可以得到控制和解决。难就难在观念的改变上，难在政府职能从管理转变为服务，这可能是一个漫长的过程，希望能够加快。

第二，上海市土地管理部门能否把上海土地买卖的招标计划，在每年的1月公布出来？能否把每一年批地的信息编成一本类似白皮书的资料，对外发送？比如今年要拍卖多少地，每块地的情况、容积率等数据是多少，到年末再汇总数据。这样，通过一年一年的积累，就能形成权威、准确的数据库，一方面便于政府对房地产市场进行调控；另一方面也可以让市场知道哪些地方、哪些地块可以进行招标，便于统筹兼顾、全盘考虑。我们现在的上海房地产交易中心，是负责管理这些数据的，但是我没有看到有完整的、定期向外发布的资料，这是比较遗憾的。

在更高层面来说，国土资源部如果可以建立起联通各个地方房地产交易中心的信息平台，那么就可以将全国土地批租的计划、结果进行统计、汇总，甚至对外发布，这样就能让大家知道全国房地产的发展情况，为研判未来的趋势和发展，为国家掌握房地产市场经济信息，制订、出台房地产政策提供决策依据。一个信息不对称的市场，是没有办法健康、持续发展的，政府应该在公开市场信息方面做更多的工作。

严亚南：您当年负责组织的房地产市场信息调查，可以说开启了内地房地产市场信息公开的先河。今天，我们看着从1989年到2006年的《上海房地产市场》，觉得颇为感慨。您今天的回顾，不仅让我们“知其然”，了解了当年开展这项调查的来龙去脉，更让我们“知其所以然”，明白了开展调查、编写资料背后深刻的用意，体会到当年改革突破者们的远见与智慧。向您和所有的参与者致敬！

（本文标题为编者所加，原题为：“至今怀念29年前的改革岁月”，本文刊发时略有删节）