国际观察：美国楼市“退烧”拖累经济表现

美国最新行业数据显示，随着美联储激进加息推升房屋贷款利率，美国月度房屋价格水平出现连续下跌，持续2年多的房地产市场“高烧”显著降温。

市场人士认为，美国房地产行业正成为美联储货币政策变化效应的重要观察指标。自2020年二季度以来，房价在美国大规模刺激措施推动下大幅上涨，助推通胀；如今在激进加息压力下，房地产市场明显降温，预计将显著拖累美国经济表现。

房价升至高位

房地产行业对美国国内生产总值（GDP）的贡献约占两成。市场投资者持有住房比例较高。新冠疫情暴发后，美国推出的大规模货币和财政刺激措施刺激股市不断创新高，同样显著推高了房价，一些人口流入地的房价涨幅超100%。

美国圣路易斯联储银行经济研究部门发布的数据显示，美国住房均价自2020年二季度以来出现暴涨，截至今年第二季度的累积涨幅达40.05%。

房价大涨带来更高民生成本。因购房门槛抬升，不少人选择租房，进一步推高房租价格，加剧美国通胀压力。

房屋租赁平台宗珀房屋租赁网站日前发布的报告说，美国8月一居室房屋租金继续创下新高。在房租价格最高的纽约市，一居室和两居室租金中值分别为3930美元和4400美元，同比分别增长39.9%和46.7%。

美国房地产经纪商道格拉斯－埃利曼地产公司公布的报告显示，纽约曼哈顿区平均房租价格连创新高，7月升至5113美元，同比涨幅27.5%。

美国全国房地产经纪人协会公布的月度数据显示，美国住房可负担性指数已经从2020年的169.9大幅降至今年6月的99.1，为1989年以来的最低值，凸显民众住房负担加重。

加息带来降温

由于美联储激进加息，美国住房抵押贷款利率大幅走高，美国房价指数7月结束了此前连续31个月的环比上涨。

美国联邦住宅贷款抵押公司房地美公布的调查数据显示，在截至9月15日的一周，美国30年期固定利率房贷利率为6.02%，远高于去年同期的2.86%，达到2008年11月底以来的最高水平。

美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，以独立式住宅为例，20%首付后每月还款额占家庭月均收入的比例在过去两年半中提升近一倍。截至今年7月，美国成屋销量已经连续六个月下滑。

美国联邦住房金融署公布的数据显示，今年6月份美国房价指数虽然同比涨幅达16.2%，但环比仅上涨0.1%，显著低于市场预期的0.9%。

美国数据分析服务机构“黑骑士”公司9月发布的月度研究报告显示，美国房价指数7月结束了此前连续31个月的环比上涨。在线房地产服务提供商美国齐洛房地产公司的数据显示，美国房价水平8月再次环比下跌，创下2011年以来最大环比跌幅纪录。

美国房地产经纪平台雷德芬公司最新报告显示，在截至9月4日的一个月里，美国住房最终售价比最初挂牌价少0.3%，这是一年半以来住房最终售价首次低于最初挂牌价。

美国商务部9月20日公布的最新数据显示，按季节调整后，美国8月份私人新建住房开工年率为151.7万套，环比和同比降幅分别为10%和14.4%，美国住房市场上游降温明显。

拖累经济表现

市场人士预计，美国住房市场回调难以避免，相关经济活动已经降温，势必拖累经济表现。

标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·拉扎拉表示，美国房价增速数月前就已放缓，随着宏观经济环境挑战加剧，房地产市场景气度可能继续下降。

凯投宏观经济学家萨姆·霍尔预计，到2023年年中，美国房价将出现5%的同比降幅。

高盛集团预计，今年美国新建住房销量和成屋销量将分别出现22%和17%的降幅。今明两年，住房行业对美国GDP的整体贡献将下降。

美国在线房地产租售平台房地产网首席经济学家丹妮尔·黑尔日前表示，美联储尚未结束加息进程，其对经济的影响也没有结束。美国经济运行未来数月将会充满波动，很可能持续到2023年。