购房成本进一步降低！稳楼市政策还有较大发力空间

9月30日，中国人民银行宣布，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

专家表示，此次下调首套个人住房公积金贷款利率，有利于更好地配合住房相关的商业按揭贷款利率的下行趋势，助力房地产市场的信心回暖。此次政策覆盖范围继续限定首套房，体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则。

“这一举措也有利于支持和鼓励部分购房者考虑将商业贷款转为公积金贷款，进一步降低购房成本与负担。有关部门应合理确定个人住房公积金贷款的首付款比例和贷款利率，提升借款和还款便利度，更好满足刚性和改善性住房需求。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为。

庞溟表示，伴随着前期信贷端支持性政策落地生效，下调住房商业贷款利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等相关政策组合拳正积极助力房地产市场的信心回暖、情绪修复、成交提振。各地积极落实“因城施策”“一城一策”稳市场、稳预期，多家银行根据市场变化和自身经营情况自主下调了房贷利率，部分城市下调了首付比例下限和利率下限。

王继林摄（中经视觉）

东方金诚首席宏观分析师王青认为，这是继两部门公告符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限后，监管层再度针对房地产需求端出台的一项支持政策。近期稳楼市政策密集出台，一个重要背景是楼市“金九”成色不足。高频数据显示，9月30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。

在英大证券研究所所长郑后成看来，降低包括首套个人住房公积金贷款利率在内的房贷利率抓住了“稳地产”的关键之处。与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。原因有两点：一是降低首付只是降低商品房的购买门槛，但是并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力；二是从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，也就是说，降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。

展望后市，专家认为，后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。“其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度中期借贷便利(MLF)利率保持不变，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市出现趋势性回暖势头。”王青表示。

庞溟认为，未来或将有更多政策措施出台落地，信贷政策可以和土地政策、税收政策等协同发力，支持刚性和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，避免居民中长期贷款需求走弱，有效推动房地产投资恢复，并在边际上缓解与改善地产企业面临的资金链压力、流动性压力和债务违约风险等，预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大。

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