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取消公摊制度，究竟难在哪？

2022-09-27 16:55

来源：澎湃新闻·澎湃号·湃客

原创梁云风秦朔朋友圈

极端案例频发

房地产行业永恒有三个话题：公摊，预售和房地产税。最近引发热烈讨论的是公摊这个话题。

近日，山东青岛一市民李某购买了建筑面积110.25平方米的房子，到手后发现套内面积只有61平方米左右。购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%，也就是说，一套房子，近半面积是公摊。

更尴尬的是，这套房子3个卧室都放不进去尺寸宽1.8米的床，若摆放1.5米的床则又无法安装或安放衣柜。厨房也放不下大冰箱，卫生间放不下洗衣机。

而根据住建部发布、从2012年8月起施行的《住宅设计规范》（GB50096-2011），住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。其中，双人卧室的使用面积不应小于9平方米。

“得房率低至54%，满心期待的大三房变成了蜗居”是买了这套房的业主苦涩的心情写照。

事实上，这位青岛业主的遭遇不是孤例，近年来，随着房地产市场的发展，商品房由于提档升级，增加电梯数量、公共区域面积等等因素，商品房的公摊面积呈扩大化趋势，从最初的10%以下，到现在动不动就30%、40%，而且极不透明，加之由于在期房销售的场景下，业主在收房之前很难发现其中猫腻，等到收房的时候，才发现公摊面积高得离谱。

知名地产人胡景晖在接受媒体采访时表示，合理的公摊面积大概在15%左右。当然，根据房子不同的户型、楼型、房屋项目，具体设定不一样。国家有相关规定，不同楼宇公摊面积比例上下限不一样：7层以下住宅公摊率为7%到12%，12到33层公摊率为25%，别墅类公摊率为1%到8%。

而实际是，天下苦公摊久矣。

公摊面积之痛

从目前网上的舆情看，公摊之争面临着严重的立场割裂——公众痛恨公摊，盼望早日取消公摊销售，用实际的套内面积来进行销售；而大多数的专家、从业者则认为，公摊面积取消“不具有可行性”。

那就奇怪了，难道普通民众与专家的差别就真的这么大吗？笔者试着分析公众和专家之间的立场及原因。

从公众呼吁取消公摊面积销售的原因看，主要有以下几点：

首先，公摊面积的计算是一个很专业的问题，有的开发商甚至有意混淆“公摊”“公摊系数”“套内建筑面积”等概念，各种专业术语堆砌起来，购房者会被这些堆砌的专业术语绕晕。

举个例子，在上面的案例中，购房时销售人员口头承诺是31%的公摊面积，收房时却变成了46%，这里面其实涉及一个分摊系数和公摊率的问题，根据该项目设计图纸及预测绘数据，李某所购买的楼房项目中共有3栋超高层住宅楼，其分摊系数分别为0.465、0.461和0.463，这三个数值就是最后业主看到的公用建筑面积与套内建筑面积的比值。

那销售口中的31%是什么呢，其实是公摊率。分摊率（即为公摊率）是指建筑公摊面积占建筑总面积的比率。因此，若将这3栋超高层住宅楼的分摊系数换算成公摊率，则分别为31.74%、31.55%和31.65%。

这么专业的数据换算，一般消费者哪里弄得清楚？

其次，公摊面积划分没有统一标准，哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，一般消费者根本无法测算。据中国经营报，一家地产商的有关负责人接受采访时表示，“一栋楼的公摊面积，由门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，还有一些消防设施等公共面积组成。所以消费者准确地测量建筑的公摊面积，基本上是不太可能的。”

再次，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。比如，上述青岛市民李某得房率仅54%的房子，其公摊面积高的一个重要原因是高层建筑墙体太厚，而依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内，也就是说，他所购买房子的公摊面积中很大一部分是墙体面积，如果物业费、取暖费连墙体面积都收，公平与合理性何在？

此外，公摊面积还包括了地下室、为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等，而这些公共区域在实际上又被物业用作商用，其背后利益空间巨大，本应属于业主的收益不知去向。

举个例子，我所在的小区物业公司赣铁绿城物业是杭州绿城与江西本地一家国企合作的物业公司，最近推出一项收费项目，所有业主进入地下车库的第二辆车需要收费，而理由是每个业主只有一个车位，第二辆车进入就占用了其他业主的车位，因此物业公司需要收费。这一举措引发业主的不满，既然车位是所有业主的，物业公司凭什么在业主交了每月的管理费之后还二次收费？

此外，业务占用的管理用房、公共用房，向快递公司出租、以及楼宇广告费用都是一笔糊涂账，而这本是全体业主所有的收益。

由此可见，以上的问题，有的是由公摊制度直接导致的，有的是间接导致的，不管你承不承认，目前越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。

公摊制度合理性在哪里？

支持公摊制度的人不在少数。

比如，浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院长虞晓芬在接受人民网的采访时说，第一，“共有部位面积占用是保障住宅使用功能所必须配置的部分。这部分面积并不是越少越好，如果缩小走廊、过道、电梯、楼梯间等公用面积将影响居住的舒适度，甚至可能带来安全隐患。”因此，公摊面积客观存在，取消不了。

然而，虞晓芬似乎忘了，在全球大部分国家，都是按照套内面积销售的，在这些按照套内销售的国家，也不见他们就把公用面积全部取消啊。

第二，虞晓芬认为，在建房成本既定的前提下，按建筑面积计算还是按使用面积计算，只是单价不同，消费者要付出的购房成本是相对固定的。言下之意是，消费者不要想着从取消公摊来获利。

这一点是很多人在强调公摊合理性时的“杀手锏”，他们的逻辑是即使取消公摊制度，房子总价也不会变，因为开发商会将房价平摊到实际面积中去——羊毛出在羊身上。但问题是，公摊又不是只影响房价，消费者诟病的也不只是房价，公平、透明、合理才是更重要的诉求。

清华大学建筑学院教授尹稚最近也撰文认为，必要的公摊面积是躲不过去的，不同算法带来的是心理感受的不同。在住宅市场上，不要指望羊毛出在猪身上是硬道理。认为讨论“取消公摊面积”无意义。

当然，也不是所有的专家都赞成公摊制。在2022年全国两会上，全国政协委员洪洋建议，国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到使用面积之中，让老百姓明白付费、放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

取消公摊的意义在哪里？

取消公摊真的没有意义吗？公摊制度真的不能改吗？

从我国内地的公摊制度来看，公摊面积是2001年执行《商品房销售办法》中明确规定的。公摊和预售制度从历史上来说，都是从我国香港学习来的，但2013年香港已取消公摊，使用套内面积计价。全球范围来看，绝大多数国家都是使用套内面积交易房屋的，内地的公摊制度并非不可以改变。

此前，重庆市作为试点，在2002年也取消了公摊。据8月24日消息，内蒙古住建厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积的提案》称：“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。”

这也说明，从实际操作来看，取消公摊并非难以接受。

而取消公摊，难就难在这里面涉及一系列的利益链条。公摊糊涂，得利的到底谁？反对取消的又到底是谁，只要往深处想，就一目了然。

举个例子，从开发商的角度看，按套内面积算与按建筑面积算，这里面能操作的空间太大。房企营销人员为什么用各类虚假的、误导的、含糊的或有歧义的营销，导致购房者放松警惕和疑问？

从当前房地产低迷的行情来看，无论是预售制还是公摊面积，哪一项制度的前进都对行业影响巨大，如果监管部门一再和稀泥，导致的问题将是积重难返，都会影响市场的信心。

至少，当前情况下，加快发一个指引规范也是好的，不要让购房者再稀里糊涂地上当受骗了。